今回は不動産投資の節税についてお伝えします。
不動産投資でも色々な方法があります。
一番有名なのが、アパート投資になります。
それ以外でも、店舗や駐車場、太陽光、レンタルボックス、最近ではコンバージョンをして収益物件を改装するなど多種多様な投資方法がありますが、不動産投資は収益を出す一方で、個人所有なら所得税、法人所有であれば法人税、親から不動産を相続した場合は相続税が課税されていきます。
不動産は一つ価値が非常に高いので、納税する税金も価値に合わせて高額になります。
不動産投資はして、利益は上げても税金は少なくしたいと考えるのが投資家の考えです。
不動産投資のメリットは収益を上げるだけでなく、投資方法を間違えなければ節税効果も高い点になります。
ただし、節税目的の為だけに、不動産投資を始めるのはリスクがありますので、ご注意ください。
不動産投資の節税方法とは
不動産投資は多くの場合が節税対策に優れています。
所得税の対策、相続税の対策、法人税の対策などができます。
しかし、すべての投資物件が上手く節税できるかといえば、そうではありません。
場合によっては、投資判断を間違えれば、逆に増税になってしまうケースもあります。
サラリーマンの場合、富裕層の場合、法人の場合でそのケースも違ってくるでしょう。
知識のないまま、不動産会社の営業マンにいい様にされて、増税だけでなく、大損をしてしまう可能性もあるので、自身でもしっかりとした不動産の知識と投資判断の基準を持って投資は行っていきましょう。
不動産投資の節税対策 所得税・住民税
不動産投資を行い、その事業が帳簿上で赤字になった場合は、不動産投資での赤字と他の赤字を合算して確定申告することができます。
不動産投資は株式などの分離課税と違い、給与などの他の所得と損益通算を行い黒字から不動産投資の赤字部分をマイナスすることができるのです。
住民税も課税所得が下がる場合には、翌年度の住民税額が減るため還付という形ではないですが本来の税金の控除を受けることができます。
ですが、今まで話していたことと違うのでは？
不動産投資で赤字だったらやらない方がいいのではないか？と疑問に思う人も多いでしょう。
そもそも不動産投資で単体収益で赤字になる事業はやってはいけません。
では、なぜ赤字が出せるのか？
その理由は２つあります。
一つ目は、現金を生み出す収支と税金の計算の収支は全く違う計算になります。
例えば、収益を毎月10万円の利益を生み出す収益物件を所有していた場合に、投資用不動産の場合には減価償却と呼ばれる控除を使うことができます。
後述しますが、建物の価格を一定の年数で割って経費扱いすることができます。
この減価償却が年間150万円だった場合には、年間30万円の赤字申告が確定申告で提出することができます。
2つ目は、サラリーマンの場合に経費計上する項目を増やすことができます。
不動産投資をしていれば、物件の内覧のための交通費、その内覧に車を使う場合には車の購入費用、雑貨などの購入費用、不動産の勉強のための書籍、パソコンなどの購入費用など不動産投資事業に使った費用は全て経費に参入することができます。
サラリーマンは通常であればほとんど経費計上ができませんが、不動産投資という副業を行うことで今まで経費に出来なかった費用も経費に加算して、確定申告ができる様になります。
また、経費を差し引いても大きく利益が出た際には、65万円までの利益を控除できる青色申告特別控除を利用すれば、65万円までの利益は無税になります。
この２つの節税方法があるのと、単純に不動産は儲かる人が多いので不動産投資を行う人が日々増えているのです。
ただし、この投資は高額のため、ほとんどが銀行のローンをして事業を始めます。
銀行ローンということは、もちろん利子もあり、毎月の返済をしなければいけません。
不動産投資の第一の目安は、毎月の返済金額に満たない投資はしないことが大切になります。
例えば、満室時でもローンの返済分に足りない場合には、自身の他の収入から賄っていく必要があります。
満室の時で、足りないのに空室になった時のリスクを考えると、とても投資と呼ばれるものではありません。
完全に、不動産会社に食い物にされているだけです。
不動産投資の減価償却費とは
建物、設備を所有する際に、土地は劣化しませんが、建物は年数が経てば劣化していきます。
税法では、その劣化に対して経費として計上する事を認め、確定申告を行う際に経費として計上できる「減価償却費」というものがあります。
減価償却費は、不動産投資で上げた利益から差し引くことができるので、節税効果があります。
ただし、減価償却費が計上できる期間は決められた法定耐用年数までで、それを過ぎると減価償却費計上による節税効果はほぼ見込めなくなります。
基準となる金額は売買金額となります。
仮に売買金額がわからない場合は、理由が説明できる金額にします。
（土地建物の売買では、定めない場合もあります）
通常は固定資産税の評価額で土地、建物を案分した金額になります。
例えば、6000万円の土地建物売買で、固定資産税の評価額が建物1000万円、土地2000万円であれば、建物は1/3に相当しますので、2000万円で売買したと見なされます。
あくまでも基準なので、あまりにも不自然な金額でなければ、個々で別の方法で決めても大丈夫です。
不自然な金額とは、建物の減価償却を大きくしたいがために、土地と建物の評価額が同額なのに、売買代金1,000万円の物件を建物900万円、土地を100万円にした場合にはダメです。
ある程度、税務署に言い訳ができる根拠がある金額にしましょう。
買主としては、建物の金額を大きくした方が減価償却できる金額も増えるので、多少は大きくした方がいいです。
また、木造の中古アパート30年のアパートを購入した場合は、減価償却がないというわけではありません。
残存年数が無い物件は、耐用年数の20％が加算されるので、4年の期間が残っている計算になります。
不動産投資の節税対策 相続税対策
不動産投資で、もう一つ有利なのが相続税対策になります。
なぜ不動産が相続税の対策になるかというと、現金で1,000万円を持っていれば相続評価は1,000万円の評価額になります。
しかし、そのお金で不動産を購入した場合には、評価額が700万円や800万円と評価が下がります。
厳密な計算は税理士などに、該当物件の評価資産をしてもらう必要がありますが、土地と建物の評価額は実勢価格と相続評価額で大きな剥離があります。
実勢価格は、当該不動産の売買を行う金額ですが、相続評価額は土地の路線価や様々な控除を受けて評価額が大幅に下がります。
この様な投資手法は、相続税の課税対象となる富裕層にマッチした対策となり、大手のハウスメーカや不動産会社がこぞって営業をしています。
ただし、この相続税対策もやり過ぎた場合には、税務署からダメ出しを受けます。
ダメ出しを受けた場合には、相続評価額ではなく実勢価格で相続税の計算をする様に言われるので、要注意です。
下記の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
不動産投資でやってはいけないリスク行為と注意点
不動産を購入すれば、不労所得、相続税対策と様々な恩恵が受けられます。
しかし、その反面で投資に失敗をすれば、多大なる損害を受けるのが不動産投資です。
少し前のスルガ銀行とかぼちゃの馬車問題でも、明らかですが素人がプロに騙されるのは昔からよくある話です。
何事も自分で下調べを行い、決めることが大切です。
賃貸需要のない土地持つ
「所得税・住民税や相続税を節税したい」
その考えが強いあまり、周辺の賃貸需要も知らないまま、物件を購入、建築するのは特にダメです。
近隣の入居状況、今後の人の動向をみながら物件を購入しましょう。
田舎になればなるほど入居付けが困難になります。
近くの賃貸をいくつか直接見に行き、入居者がいるか、空室が多い場合は、なぜ空室なのかを入居者を装い、その管理会社か不動産会社に問い合わせしてみるのもいいでしょう。
高い金額の物件を借入をして購入する
投資用不動産の新築や購入には多額の費用が必要で、ほとんどの人が銀行からの融資を頼ります。
しかし、融資の返済以外にも、物件を綺麗に維持していくために定期的な修繕も必要になります。
高い金額の物件を購入した場合には、毎月の返済の金額も大きくなります、利子も大きいです。
このケースの高い金額の物件とは、そもそもの金額が高額である、物件が高すぎて利回りが低い場合の両方を指しています。
高額に見合った賃貸収入があれば大丈夫ですが、赤字経営が続いているとは、追加融資を受けたい場合の審査も難しくなります。
大規模修繕のために追加融資を受けたくても受けられず、外見が古くなり、ボロボロの物件には入居者も寄り付かないです。
そうすると、ますます赤字が膨らんでいく悪循環になりかねません。
新規の不動産投資物件を購入したくても、借入金額がすでに多く融資を受けにくくなることもあります。
ですので、最初はキャッシュフロー重視の築年数が古く、入居が比較的に見込める地域での購入をおすすめします。
一番は駅に近い物件がいいのですが、駅近は高いので、工場の近いワンルームか、スーパーなどの生活環境が整っているファミリー物件がいいでしょう。
本当に最悪のケースで、建物を解体して、更地で売り出せる土地が一番いいですが、その様な物件があれば、人気あり過ぎてすぐに売れてしまいます。
建物に大きな瑕疵がある
新築、中古に限らず、瑕疵は基本的にはあります。
それが許容範囲かどうかが重要です。
中古物件などでは、注意して欲しいのが白アリ、事件事故、近くに入居懸念物件があるなど人が住むのに適していない、また、直すのに多大な費用がかかるなど事前調査をお勧めします。
不動産会社や売主をまるっと信じてはだめです。
自分で現地に行って、周りの環境をみて、わからなければ、知り合いなど連れて行って下さい。
何千万円も借金をするので、多少の労力はかけてください。
物件をいくつか購入すると信頼できる不動産屋や工務店が出てきますので、その人たちを頼りに、物件の状況を確認して下さい。
出来るまでは、ひたすら努力です。
近隣の聞き込みやネットでの検索、不動産会社もやっていることは変わりません。
少し土地と法律に詳しいだけです。
今はホームインスペクションという、住宅診断を受け持っている会社も多くあるので、ご利用ください。
融資を受ける銀行を多く探す
銀行でも、それぞれ融資の条件が違います。
固定期間、金利、借り入れ期間など優遇が受けれる金融機関がいいでしょう。
また、借入限度額を定めている金融機関がほとんどです。
信用金庫や組合金庫などは、条件や借り易さがあるため、初心者向けでもあります。
ただし、融資できる地域が決められているため、遠隔の土地は買えません。
地域の将来性を考えない
現在は、好景気の地域でも一時的に好景気になっている場合などは危険です。
不動産は何年も年十年も所有することが多いため、地方などで景気がよく高利回りの物件には注意が必要です。
不景気になった時でも、回復がしやすい地域とそのまま落ち込む地域があります。
今後も、ある程度の入居需要、つまり、人がいるかどうかが重要となります。
しかし、都心の一等地などは金額も利回りも低いため、キャッシュフローはほとんどありません。
リターンを得るためには、相応のリスクがあります。
不動産投資の節税とやってはいけないリスク まとめ
不動産投資は高額なので、購入する際は事前調査を人任せにしてはいけません。
自分で現地を見て、現地の人に質問するなどの情報収集を行う、ネットだけ、現地だけでなく両方を駆使して行うことがリスクを減らして、最大限のリターンを得る事です。
不動産屋も人です。
一日にたくさんの人、たくさんの物件を対象にしているので、伝え忘れや調査不足は必ずあります。
決定するのは自分なので、些細な事でも気になれば追及しましょう。
下記の記事は不動産の購入前に読んでおくと参考になりますので、一読ください。
コメント