不動産の売却を考えた場合、多くの人が不動産会社を通して、土地建物を売却します。
その際に、不動産会社に支払う仲介手数料があります。
売買金額によって変動しますが、決して少なくない金額になるので、どの様な仕組みになって金額が決まるのか確認しておきましょう。
不動産売買の仲介手数料の支払い
不動産売買をする際に、不動産会社に依頼し、売買が成立すると、仲介した会社に手数料を支払わなければいけません。
もちろん、個人間で売買を行うことも出来ますが、金額が大きく揉め事も多いため、安心して売買できるように不動産会社を間に入れる人の方が多いです。
不動産会社に仲介業務を依頼する場合は、媒介契約と呼ばれる、仲介をその不動産会社に任せるという書類を締結します。
その後に、買主、または、売主を探す業務を行い、見つかれば売買契約を行います。
契約を不動産業界では、成約ともいいます。
その成約までに、物件の法令、インフラ調査や販売チラシの投函、現地内覧会、インターネットへの登録、買主希望の人の対応などを行なっています。
その作業に対して、支払うのが仲介手数料です。
この仲介手数料は成功報酬になっていますで、契約をしなければ支払う義務はありません。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は宅地建物取引業の規定に基づき、国土交通大臣が定める告示によって上限金額が決められています。
| 売買金額 | 仲介手数料 |
| 200万円以下の場合 | 売買代金の5％＋消費税 |
| 200万円超え400万円以下 | 売買代金の4％＋2万＋消費税 |
| 400万円を超える場合 | 売買代金の3％＋6万円の消費税 |
法律で決まっているのは、上限金額になるので、値引きに関しては規定はありません。
＋2万円と＋6万円は各項目で％が異なるのでその差額になります。
200万円×1％＝2万円
400万円×1％＝4万円
金額が上がった際に、差額になる％部分が加算されます。
仲介手数料の支払い時期はいつ？
売買契約で売買金額が確定した際に、仲介手数料も上記計算で上限金額が確定します。
支払時期は、売買契約をしたタイミングで半分、引き渡し時の残金が入金される際に残りの半分の支払いをします。
もちろん確定測量などが不調になり、売買契約が白紙になった時でも、仲介手数料の支払が必要です。
不動産会社によっては、少数ですが、契約しても解約した場合は仲介手数料を取らない会社もあります。
仲介手数料の値引き交渉は出来るのか？
売買代金の3％＋6万円の消費税はかなり高額です。
売主も買主も出来れば抑えたい金額でしょう。
ほとんどの不動産会社は当たり前の様に、上限金額の3％＋6万円の消費税を請求してきます。
「それが当たり前なのかな？」と思ってしまう人もいますが、間違いです。
あくまでも上限金額なので、納得が出来ないのであれば交渉すればいいですし、不動産会社が断るのであれば、違う不動産会社に依頼することも出来ます。
もちろん、交渉出来るケースと出来ないケースがあります。
値引き交渉をするタイミングはいつ？
仲介手数料が値引き出来るというと語弊があるかもしれませんが、値引きの交渉がしやすいのは、人気がある地域の土地建物で他の不動産会社にも重ねて依頼している場合です。
複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約であれば、競合と比較して争うポイントの一つとして、仲介手数料の値引きが考えられます。
ただし、当初から仲介手数料の値引きは伝えておかなければいけません。
契約直前では、聞いてくれない可能性もあります。
当初に結ぶ媒介契約で決めておくのが後々揉めなくてオススメします。
もちろんデメリットもあります。
仲介活動やお得な情報を教えてくれない可能性があります。
仲介手数料の歩合で生活をしている人が多い不動産屋では、仲介手数料が減るのは死活問題です。
なので、顔は笑顔でも内心では、どう思っているかはわかりません。
解体、測量などを不動産会社に紹介してもらう時に、上乗せした金額を提示されたり、税金関係でお得な情報を教えてくれない、アフターフォローがおざなりになる可能性があります。
その場合、小額の値引き交渉をするのもいいかもしれません。
＋6万円を無くしてもらう。税込み3％で交渉するなどが有効でしょう。
値引きがしやすいケース
・当該不動産が人気がある地域の売買
・複数の不動産会社に依頼をしている
・小額の値引きの交渉を行う
・大手不動産会社ではない仲介会社
仲介手数料が値引きできない時
仲介手数料は前述しましたが、値引き交渉はできますが、値引きした後の対応で困ってしまう事があります。
さらに中々売れにくい地域であれば、値引き交渉されるぐらいなら依頼自体を受けないと言われる可能性もあります。
売買金額が低い場合も同様です。
かける手間賃、時間が大きく貰える金額が少なければ、誰でもやりたがらないでしょう。
地域によって違いますが、1,000万円以下の売買は比較的小額になります。
大手だと3,000万円以下などになります。
上限金額を払って、気持ちよく高値で買ってくれる買主を見つけてもらう方がいいでしょう。
値引き交渉が難しいケース
・当該不動産が人気のない地域
・売買代金が小額の場合
・大手の不動産会社で値引きに会社の決済が必要な仲介会社
低価格不動産の仲介手数料の上限金額変更
2018年1月18日から空き家などで物件金額が、400万円以下の場合、売主からの仲介手数料が最大18万円＋消費税まで引き上げられました。
ただし、全部が18万円＋消費税を支払うわけではありません。
もともと400万円の売買の上限金額は400万円×2万円なので18万円です。
この改正でのポイントは、200万円の売買代金であっても18万円が上限金額になっています。
200万円であれば、200万円×5％で10万円になりますが、現地調査などの費用がかかる場合に、両者の合意で上限金額まで請求出来る事になっています。
売買価格が低い場合は、やりたくない不動産会社が多いため、この制度が施行されました。
売買代金の一部に仲介手数料がかからないケース
建物の売買では、売買契約書に建物の消費税額が記載される事があります。
売主、買主のどちらかが法人の場合に、記載されることが多いです。
その記載された消費税は、建物部分にかかる消費税になります。
この消費税の記載がある場合、消費税の金額は仲介手数料の対象から除外されます。
3000万円の土地建物の売買の場合、仲介手数料の上限金額は3000万円×3％＋6万円の消費税で1,056,000円になります。
これが建物が1100万円で消費税が100万円の場合は、
3000万円ー100万円＝2900万円が売買金額になり、
2900万円×3％＋6万円の消費税で、仲介手数料の上限金額は1,023,000円。
差額が33,000円です。
消費税の額が大きくなればなるほど差額は広がります。
仲介手数料がかからないケースは？
不動産会社の買取の場合は、仲介手数料は基本的には払いません。
自社で買い取るので、仲介手数料分は安くなりますが、元々、不動産会社が買い取る場合は、再販売を念頭に置いているので安く金額設定がされています。
同じように、不動産会社の所有不動産を直接購入する場合も仲介手数料はかかりません。
まとめ
仲介手数料はあくまでも、上限金額が決まっているだけです。
上限金額を当たり前せに、一律で決まっている様な会社は悪徳不動産会社として、各種団体もその不動産会社に依頼することを再考した方がいいと記載しています。
ただ、仲介手数料の大幅な値引きは、よほどの人気のある地域以外では難しいでしょう。
それか、売買代金自体が数億になる場合は、1％前後で取引されるケースが多いです。
不動産会社にとっては、どのような物件でもさほどやることは変わらないので、1物件に対する利益を見る場合が多いでしょう。
自身の土地の地域性と複数の不動産会社に依頼できるのかを加味して値引きの交渉はしていきましょう。
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