マイホームの戸建てやマンションを何かしらの理由で住まなくなった場合に、売却するのか、賃貸として貸し出すのかどちらにするのか一度は迷う人が多いです。
上手く売却出来れば思った以上に手残りが残りますし、賃貸に貸し出して入居者が入れば毎月の家賃収入が入ってきます。
では、実際には、どちらを選ぶべきなのでしょうか?
各家庭によって状況は大きく変わりますが、判断出来る方法をお伝えしますので、大切な資産をどうするのか、検討材料として下さい。
マイホームの状況判断
マイホームを売却するのか賃貸に貸し出すかの前に、両方ともそもそも出来るのか?という確認が必要になってきます。
いくつかの確認ポイントをお伝えしていきます。
・ローン残債の確認
・土地建物の登記簿謄本の名義確認
・権利関係の確認
ローン残債の確認
住宅ローンやその他の借り入れをする時に、マイホームを担保に提供しているケースが多いです。
売却時には、ローンを完済して買主に引き渡す必要がある為、売買代金もしくは、手出しで残債を一括返済しなければいけません。
または、別の担保提供地に抵当権を付け替えるかなどの手続きが要ります。
賃貸で貸し出す場合にも住宅ローンを組んでいる場合には、借りている金融機関の承諾が必要になってきます。
基本的には、住宅ローンは自身が住む事で低金利でお金を借りているので、その用途以外で賃貸に貸し出すとなると契約違反となり、一括返済か金利や期間の変更を金融機関から迫られる可能性があります。
抵当権が設定されている状態で、売却したり第三者に貸し出すのは事前に確認しなければかなりのリスクがあるので注意しましょう。
土地建物の登記簿謄本の名義確認
不動産には、誰の所有なのか法務局に登録する制度があります。
法務局が発行する登記簿謄本の所有者が違った場合には、様々な弊害が出てきます。
売却時であれば、今の所有者に変更登記をする必要があり、もし登記簿謄本に記載されている所有者との因果関係が決まってなければかなりの時間と費用がかかります。
例えば、数代前の人が記載されていた場合には、記載されている人から見た全ての相続人に対して署名捺印を貰わなければいけません。
賃貸でも、登記簿に記載されていない人が貸し出す場合には取り扱ってくれない不動産会社もいます。
権利関係の確認
土地には様々な権利があります。
借地権、地役権、賃借権など複雑な権利関係があります。
借地権であれば、土地は他人の所有で、建物が自身の所有である時に、売却するにも貸し出すにも土地を所有している人の許可が必要です。
許可を貰う為に、承諾料などの費用を支払う必要も出てきます。
また、他の人と共有で所有している場合にも、共有者の同意がなければ、売却も賃貸もする事が出来ません。
売却と賃貸に貸し出す時のメリット、デメリット
売却するのにも、賃貸に貸し出すのにもそれぞれメリットとデメリットがもちろんあります。
それぞれの良し悪しを見て判断するのが良いでしょう。
売却することでのメリットとデメリットは?
売却する際に一番のメリットは大きなお金が手に入る事です。
また、ランニングコストが無くなるのも大きいでしょう。
毎年の固定資産税や修繕費、住んでいいないのであれば草むしりなどもしなければいけません。
この手間が無くなるだけでも大きい判断材料になるという人もいます。
逆にデメリットは、不動産を売却する際には、多額の税金や経費が掛かる事です。
譲渡税や仲介手数料などのお金が売買代金から差し引かれてしまうので、手元に残る金額が少なくなってしまいます。
結果的に売却しなければ良かったと思わない様に、事前に相見積もりや査定をする事をお勧めします。
賃貸に貸し出すメリットとデメリットは?
賃貸に貸し出す際には、家賃収入が毎月得られる事がメリットです。
売却した際には、一括で貰う事が出来る金額を、分割で貰っていくイメージです。
もちろん売却しない事で土地建物が残るので、将来的に更に売却する事が出来ます。
逆に、デメリットは貸し出す際にある程度の初期費用が掛かる可能性があるという事です。
築年数次第では、リフォームが要りますし、設備が壊れたと入居者に言われれば修繕費用が出てきます。
初期費用とランニングコストを加味して、賃貸に貸し出す方がいいか確認するのが良いでしょう。
貸し出す事でマイナスになる可能性が高いのであれば、売却した方が良いです。
不動産は一括査定した方がいいのか?
不動産である、戸建てやマンションは決まった値段が決まっていません。
土地の形状やエリア、周辺環境、築年数、設備状況など様々な要素要因を検討して値段は決まってきます。
なので、査定する人によっては、査定金額が何百万円と違ってきます。
なので、不動産売却を検討する場合には、複数の不動産会社に査定と仲介の依頼をした方が得します。
1社だけに頼む場合に、その会社が高額の取引をしてくればいいですが、もしかしたら、かなり安く売られている可能性もゼロではありません。
一括査定サイトは下記のリンクで申し込みするのがお勧めです。
下記の査定サイトでは、どんな権利があっても査定を作ってくれます、参考にして下さい。
まとめ
マイホームを売却するのか貸し出すのかはそれぞれの掛かってくる費用と貰えるお金を差し引きしてどちらが多くなるのかを考える必要があります。
試算して損になる事はしない方がいいですので、事前に調べてどちらがいいのかを考えて決断をしてきましょう。
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