競売は皆さん、よく聞かれると思いますが、任売（任意売却）や公売はあまり馴染みがないと思います。
いずれも、税金や融資の返済の支払いができない人がどうしようもなくなり、所有物を売却（強制の場合がほとんど）することです。
特徴としてはほとんどの物件が、通常で売却するよりも安価で売り出しをしているため、その道のプロとしては目を光らしています。
今回は、それぞれの制度の違いや購入する際に気を付けることをお伝えしていきます。
任売（任意売却）とは
任売は、銀行などから借り入れをしている債務者が返済不可になった際に、債権者（銀行など）は、出来る限り元本に近い債権（借金）を回収したい場合に使う制度です。
よく耳にする競売に所有物をかけた場合、通常よりも2、3割低い金額での取引となってしまうため、債権者としてはあまり嬉しくありません。
そこで、債務者の任意のもとに、一般的に公開されて売却することを任売といいます。
任意売却の購入の際のメリット・デメリット
任売物件のメリットは、即お金が欲しいので、早く売れるように、一般に出回っている物件よりかは比較的安く値段がつけられていることが通常です。
また、競売と違い債務者がまだ協力的な所があり、不動産であれば債務者が入居中のまま売りに出され、立ち退くのに労力を使う場合がありますが、任売であれば、そのリスクはまだ低いでしょう。
しかし、デメリットとして、債務者はお金がないので、引っ越し費用の負担や通常の売買では売主負担となる費用も買主が持つ場合もあります。
瑕疵担保や修繕費なども、売主には請求できないでしょう。
債務者はお金を持っていない為に、借入の返済が出来ずに所有物を売却するので。
競売とは
競売は、任売と同じように返済が出来ない場合、債権者（銀行など）が裁判所に申し立てを行い、債務者または、担保提供者の所有不動産などを強制的に売却させる制度になります。
不動産の競売では、住宅ローンの返済が出来ずに売却する、事業融資を返済出来ずに所有不動産を売却させられるケースが多いです。
最低落札価格を決めて、金額を入札して、一番高い金額を提示した人が購入できます。
競売のメリット・デメリット
競売物件の一番のメリット、概ね通常の価格より2～3割は低い金額で購入できます。
かなり安く買えることもあるので、成功した場合は大きな金額を得します。
しかし、デメリットとして、競売物件はほとんど必ず占有者（元の所有者）がいます。
基本的には、6ヶ月の退去期間が設けられ、その間に退去してもらうとなっていますが、不法に居座られるケースがあります。
不動産の引き渡し又は明け渡しの強制執行とよばれる制度もありますが、素人では難しい為、専門家に頼り無駄な出費が増える場合もあります。
基本的には、返済が出来ず、お金も無くなって、引っ越す先も中々見つからないので、この様なトラブルになるケースがほとんどでしょう。
なので、競売を購入する場合は、専門的な競売会社を通して購入することをお勧めします。
公売とは
公売は、税金の支払いをしない場合に、国税局が差し押さえをし、売却される制度をいいます。競売とほとんど同じで、購入方法は、入札で行われます。
競売は銀行などが裁判所に申し立てするのに対して、公売は、国税徴収法で売却手続きを進める点が違います。
なので、掲載されているサイトもまったく別になります。
公売のメリット・デメリット
競売と同様に、通常よりも2～3割は低い価格で購入することができます。
しかし、不動産の場合は、引き渡し命令による明け渡しの強制執行がありません。
公売物件においては、占有者が出ていかない場合は、所有権に基づく明け渡し訴訟を起こして、その後に強制執行の手続きができる様になります。
なので、競売よりも手間暇がかかるので、同様の物件であれば競売で購入したほうがいいでしょう。
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