民法が120年ぶりに改正され、不動産業界でも制度が変わります。
2020年の4月に施行された内容は、もちろん賃貸物件にもその影響は大きくあります。
主な変更点は「敷金返還」と「連帯保証人の保証限度額」、「原状回復について」が大きいですが、それ以外にも今回お伝えする
「賃貸物件における設備が故障した時の賃料減額責任を明示する」ことを賃貸オーナー、入居者ともに知っておいた方がいいでしょう。
賃貸借物の一部滅失による賃料の減額とは
賃貸借物の一部滅失による賃料の減額とは、簡潔にお伝えすると賃貸で設備などが故障した場合に、賃料の減額をするという内容になります。
具体的には、エアコン、給湯器が故障をしてしまい利用出来なくなった際に、賃料を減額する取り決めです。
従来であれば、故障した場合には、入居者が管理会社もしくは、大家に連絡をして貸主である大家の負担により修繕をするというのが義務でした。
賃料が減額するのは、修理の目処が立たない、かなり修繕が遅くなるという状況で入居者側からのクレームがあった場合に、仕方なく大家が減額をするという状況が従来の対応になります。
改正での変更点は、入居者から賃料減額の請求がなくても、
当然に賃料減額をするという内容に改正されました。
もちろん、その減額幅に関して、大家や入居者が勝手に決めては、また揉める原因になりますので、事前に賃貸借契約書に減額の幅を付け加えておく必要があります。
この改正において、法律で減額率は確定されていないので、下記に賃貸住宅管理協会が出している参考例を記載します。
国土交通省でも、賃貸住宅標準契約の再改訂をしていますが、そこでも具体的な金額の明示はありません。
なので、個別に決めていく必要があります。
今回の改正点である、一部滅失の場合、その程度や減額割合について、今までの裁判判例からの明確な基準も現時点ではありません。
契約更新日が来ていない状態で改正前の賃貸借契約であれば、一部滅失があった場合に、
紛争にならない様に、借主が貸主に故障や修繕の通知を行い、
今後の賃料においてお互いが協議し、
適正な減額割合や減額期間、減額方法に合意した上で書面にて締結することがいいでしょう。
賃貸での賃料減額のガイドライン
法律で厳密に減額率が出ていないので、紛争防止のため、様々な機関から賃料減額についての情報が出ています。
裁判事例に関しては、国土交通省の賃貸トラブルに係る相談対応研究会の民間賃貸住宅に関する相談対応事例集を御参考にして下さい。
また、賃料減額の詳細については、公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の日管協版「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」で参考の資料が記載されております。
後述の賃料減額に目安では、それぞれの項目ごとに賃料の減額目安と免責の日数を記載しています。
例えば、トイレの故障であれば、減額割合は20％免責は2日間などの記載があり、他の機関では別の割合や免責表示がされているので、あくまでも参考にして頂く形になります。
免責はどうしても、修理までの時間が掛かるので、社会通念上から大きく剥離していなければ問題はないでしょう。
減額割合は日割りでの計算になるので、
10万円の賃貸物件を借りていて、トイレが5日間（1ヶ月30日の場合）使えない場合では、
家賃10万円×20％×日割り計算5／30日ー免責2日＝2,000円
5日間で2,000円の賃料減額がされます。
賃貸での賃料減額の目安はいくら？
| 故障状況 | 減額分（賃料×％） | 免責日数 |
| 水が出ない | 賃料の30％ | 免責2日間 |
| 電気が使えない | 賃料の30％ | 免責2日間 |
| トイレが使えない | 賃料の20％ | 免責2日間 |
| 風呂が使えない | 賃料の10％ | 免責3日間 |
| ガスが使えない | 賃料の10％ | 免責3日間 |
| エアコン使えない | 賃料の5％ | 免責3日間 |
| 通信設備使えない | 賃料の3％ | 免責3日間 |
| 宅配BOXが使えない | 賃料の2％ | 免責7日間 |
| 浴室乾燥機の故障 | 賃料の2％ | 免責5日間 |
| 上階からの水漏れ | 賃料5～30％ | 免責5日間 |
| 雨漏りの利用制限 | 賃料の20％ | 免責3日間 |
※上階からの水漏れに関しては、使用出来なかった面積に応じて減額率を決定します。
床に水がしたたり、バケツなどを置かないといけない状況であり、天井が濡れるだけの状況は除きます。
改正のメリット・デメリット
今回の改正ですが、一見すると大家さんに不利かと思われますが、しっかりと入居者からの修繕依頼に対応していれば問題はないでしょう。
どちらかというと、対応を先送りしていた管理会社の対応や、連絡間違いなどで対応が遅れてしまいがちな大家さんにとってはデメリットしかありませんが、手続きが長引きがちな場合は、入居者も困っているので考えを変えるか管理会社を変えることをおすすめします。
また、上記の免責期間は入居者から修繕の依頼があった際の目安にもなります。
免責期間を定めることで原則いつまでに直すということが明確化するので、入居者も安心できます。
さらに、入居者とのトラブルがあった場合も交渉の基準になるので近年多い細かいトラブルもお互いに減ると思われます。
今までで最も多い大家側の悩みとしては、設備の故障によりホテルなどの宿泊費用も請求されていたケースが多いので、この改正で賃料の減額で出費がおさまるのは良い事でしょう。
もっと酷いケースでは、「エアコンが壊れて、子供に汗疹ができたので慰謝料」や「設備の立ち合いに会社を休んだ為に、その補償をして欲しい」などの行き過ぎた請求も多々ありました。
設備の修繕が終わるまでは、家賃の滞納をする人までいました。
今回の改正によって、賃料を減額することで、お互いのトラブルの深刻化が防げるのであれば、デメリットだけでなくメリットも大きいでしょう。
なによりも、契約の締結前に特約などでお互いに明かに不利でない条文で上記の賃料減額部分を決めておくのが重要です。
賃料減額部分は法律でも国でも決めていないので、事前に合意した上で、書面で締結していないと減額幅や免責日数について揉め事になる可能性が高いでしょう。
入居者も大家もお互いに法改正で、賃貸がどの様に変わったのかを確認していくことをおすすめします。
サブリースでは、固定家賃を大家に業者が支払っているので対応は分かれますが、個人でも法人でも同じ対応になるため結果的には家賃減額をするということになります。
民法改正の敷金・原状回復の変更点については下記の記事を参考にしてください。
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