不動産投資は、騙されなければ儲かる事業です。
昔から、現金を貯めて株で運用して最後は不動産と言われています。
しかし、不動産は相場の上がり下がりがあります。
運用していても、入居者がいなければ儲けることもできません。
ここまで聞くと本当に儲かるの？と不安になる人もいますが、
確実に儲けたいと考える人にはおっしゃる通りに向かない事業です。
不動産にももちろんリスクがあります。
それも失敗したらとんでもない損害が出ます。
何千万円、何億円と借金をして、自己破産する人もいます。
しかし、破産をする人は何も知らずに業者から言われるがままに購入する人か、
事業を拡大しすぎて運転資金が回らなくなってしまう人以外は、
そうあることではありません。
なので、しっかりと騙されない方法を理解して不動産投資に挑みましょう。
今回は、業者が素人を騙す方法をお伝えしていきます。
初心者でなくても、こんな方法で業者から不動産を買っていませんか？
初歩的な問題
不動産投資の初歩はまずは、立地です。
いくら安くても、いくら業者のおすすめといっても継続的に入居が入らなければ運営できません。
リーマンショックの時にも、サブリース問題の時にも、いつの時代でもこの問題は顕在化されてきましたが、時間がたつと風化されてしまいます。
今では、コロナ問題が新たに出てきました。
新入社員や人事異動、果ては、学生が大学にいかなくて良いリモート事業などの影響を受けて入居率の悪化が全国で起こっています。
特に、ワンルームの低い家賃の層には打撃が大きいです。
駅から遠い、学生だけの需要をみて運営しているアパートなどの影響は計り知れないでしょう。
さらにどんな時でも伴う、家賃の滞納問題も出てきます。
不景気になれば、普段でしたら問題なく家賃が支払いができていた人たちが、
今後は家賃が支払えずになってしまうケースが多くあります。
一度空いてしまった部屋は埋まりにくい状態でもあります。
ここでの問題を解決するためには、業者からどんないい話だと言われても、
しっかりと複数の層に入居が見込める地域であると事前に調査をする必要があります。
その地域の管理会社や仲介会社に、購入前にヒアリングを行うのもいいでしょう。
また、家賃の滞納問題は、行政が対応してくれることもあります。
今回のコロナでは、住居確保給付金があります。
大家として、入居者にきちんと家賃を納めて貰えるように行政の新しい方策などにも目を光らせておきましょう。
下記の記事で住居確保給付金の行政の応はお伝えしております。
高所得者層は、なぜ最も業者に狙われやすいのか？
不動産業者が狙いやすいのは、高所得者と言われています。
特にサラリーマンの高所得者が狙われます。
理由としては、サラリーマンは節税対策ができにくいからです。
国のいびつな税搾取のせいもありますが、基本的にサラリーマンは自営業者と比べてほとんど節税ができません。
サラリーマンと自営業者では、同じ収入でも税金を納める金額が全然違います。
そこに目をつけたのが、不動産業者です。
きちんとした物件では、節税効果も、収入もありますが、ワンルーム投資などの１世帯だけの節税対策は最初の１〜２年しか効果がありません。
入居者がいればいいですが、いなくなれば即赤字の手出しが必要になってきます。
例えサブリースなどであっても、最初の５〜１０年は一定の賃料が入るかもしれませんが、入居の悪化や他の要因で借上賃料が大きく値下がりしてしまう可能性があります。
節税の甘い言葉だけに騙されて大きな借金を支払っている人は多くいます。
少し前のカボチャの馬車事件もいい例でしょう。
高利回り投資と言われ、実態を知らなかった高所得者が多く騙されています。
どんな投資でもイロハを知らなければ、失敗する可能性が高まります。
不動産は失敗＝大火傷になってしまうので、より慎重にならなければいけません。
業者が行う三為とは？
よく三為などの不動産用語が飛び交う場合があります。
三為とは正式には、第三者の為の売買で略して三為です。
例えば不動産売買では、
個人Aさんの土地を業者Bさんが購入して、
所有権移転登記をして登記簿の所有者が変わります。
さらに業者Bさんから個人Cさんが不動産を購入して、
所有権移転登記をして所有者を変えます。
ここで、登録免許税や所得税をBさんとCさんが支払って最終的にCさんのものになります。
取得税、登録免許税は下記の記事で詳細をお伝えしております。
これを三為で行えば、真ん中の個人Aさんから業者Bさんは売買契約だけで、
その後に業者Bさんから個人Cさんも売買契約で、
最終的に個人Aさんから個人Cさんへと直接、所有権移転登記にすることができます。
これを行えば、Bさんが支払う登録免許税や所得税が支払うことがなくCさんへ所有権が移転できるので大変お得に思えますが、実は裏があります。
通常、不動産売買契約は個人Aさんから個人Cさんへ直接売買が行われ、その仲介業者として、業者Bさんが仲介手数料として、売買代金の約３％をもらいます。
これでは、儲けが少ないと思った業者Bさんは、三為で個人Aさんから５０００万円で購入して、所有権を移転することなく、個人Cさんに８０００万円で売却することができます。
さらに業者Cさんから見てみれば、在庫を抱えることなく売却することができるので、一石二鳥となる訳です。
対して個人Aさん、Bさんとしては３０００万円の中抜きをされて損をしている状態になっています。
ちなみに、不動産業界では、三為だけでなく、四為や五為などもあります。
これは、所有権を移転せずに売買契約だけを積み重ねて、業者が中抜きをしていっているので、最終的にババを引くのはもちろん個人の人になるでしょう。
本来の値段で買えずに、中抜きだけをする業者はたくさんいます。
この方法は個人の人が行えずに、宅建業者だけが許されている方法になり、さらに言えば、宅建業法では許されていますが、登記法では許されていない方法です。
法務局では、表面上は許さないという姿勢ですが、暗黙の了解で許しているという変な法律になっています。
ただし、三為でもいい面もあります。
適正な価格で購入することができるのであれば、業者が売主となるので、買主が個人の場合には強制的に契約不適合責任が付きます。
何かあった場合には、２年間は業者が負担してくれます。
個人間の取引の場合には、契約不適合責任免責などがよくあるのでありがたいです。
契約不適合については、下記の記事で詳細をお伝えしております。
不動産の相場を調べる方法は下記の記事を参考にしてください。
レインズやアットホーム、国交省のホームページなどを参考にして見るのがいいでしょう。
不動産投資で騙されやすい人の特徴
不動産投資で騙されやすい人は、特に楽して収入が得られる、節税できると考えている人です。
不動産投資で利益を出そうとするのであれば、楽はできません。
楽をしようとすればその分、業者に利益を分けなければいけないからです。
物件を探すのにも自分の足で稼ぎ、管理も管理会社任せでなく、自身でできることは行う、入居付も任せきりでなく定期的に仲介会社をつつきに行くなどをせずに不動産投資をしようとすれば、それは大きな火傷を負うのは仕方ありません。
しっかりと投資のリスクと管理を考えていない人は、よく騙されて「なんでこうなったのか」と思ってしまう人です。
不動産投資をするのであれな、しっかりとした調査を事前に行うべきでしょう。
現地の人口増加率、人口の年代、最寄りの駅の乗車率など調べることはたくさんあります。
ファミリー世帯が多いところに、ワンルーム投資をしてもしょうがないですし、高級賃貸がないエリアに新たに高級賃貸を建てても誰も入居しないでしょう。
それぞれの地域にあったターゲットと賃料が最も大切です。
もちろん大前提として、安定的な入居が見込めるエリアということがあります。
今は、コロナで入居が見込めるエリアも不安定になっていますが、
コロナが落ち着けばまた相場通りになります。
長い目でみれば、いつも人気があるところは戻っていきます。
⏬どうしても不安に思う人は、下記のリンクから不動産会社ではない中立の立場で相談ができる会社があります。参考にしてみてください。⏬
別の記事でも不動産の投資リスクについてお伝えしておりますので、合わせて読んでください。
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