マイホーム購入、事業用地の購入の際に、不動産の売買代金だけでなく不動産取得税、登録免許税、仲介手数料、印紙税などの諸経費が掛かってきます。
一般的に言われるのが、不動産を購入する際には、売買代金の1割が別途必要と言われています。
つまり、4,000万円の家を購入するのであれば、4,400万円は必要ということです。
諸経費でどうしてそんなに必要になるのか、その内訳を解説していきます。
土地建物売買の諸経費とは
諸経費とは、土地建物の売買代金以外の必要な費用をまとめた費用の通称です。
中身としては、不動産屋に支払う仲介手数料、不動産登録免許税（土地、建物、住宅ローンなどの借入金）、契約書の印紙税、不動産取得税、借入を行う場合は銀行に支払う事務手数料、銀行が保証会社を通す場合は保証手数料、火災保険、売主買主で取り決める固定資産税などの清算金などがあります。
売買の仲介手数料
仲介手数料とは、物件を不動産屋、仲介会社を通して売買を行う際に払う手数料です。
そのため、不動産会社で仲介しない個人売買では、仲介手数料は必要ありません。
同じくマイホームなどで建築業者が売主の場合は、仲介手数料は多くの場合は発生しませんが、建築業者が小さい会社の場合は販売能力がない為、地元の不動産屋に販売を任せます。
その場合は、不動産屋に仲介手数料を支払わなければいけません。
仲介手数料は不動産の売買価格に応じて、下記の計算で上限金額が決まってます。
仲介手数料の計算式
200万円以下の場合
（売買価格の5％）×（1＋消費税10％）
400万円以下の場合
（売買価格の4％＋2万円）×（1＋消費税10％）
400万円超の場合
（売買価格の3％＋6万円）×（1＋消費税10％）
仲介手数料は建物の消費税部分にはかかりません。
税金に対しての仲介手数料は貰えないからです。
また、上記はあくまで、上限金額となります。
固定金額ではないので、仲介手数料の金額は交渉できます。
下記の記事で仲介手数料の値引きについてお伝えしております。
不動産登録免許税（土地、建物、借入）
法務局に支払う登録免許税は、登記を変えたり、登録する際に掛かる税金です。
不動産を登記する際は、司法書士に依頼をし、納税します。
中部地域では、おおよそ司法書士に払う費用は1万〜５万円ほどです。
建物が新築で未登記の場合は別途、事務手数料が必要になります。
それ以外にも、登録免許税を司法書士に渡して納税して貰います。
登録免許税の計算方法
登録免許税は所有権移転時で固定資産税の評価額（売買金額ではありません）の土地は1.5％、建物は2％
抵当権の設定（借入の場合）は0.4％（軽減設定があれば0.1％）で算定されます。
契約書貼付 収入印紙代
印紙税とは、住宅の請負契約、売買契約などを交わす際、契約書に課税される税金のことです。
契約書の金額により税額が異なり、売買価格・請負金額によっても金額は違ってきます。
3000万円超から5000万円以下が1万円の印紙代
5000万円超から1億円以下が2万円の印紙代
上記の様に、売買代金によって印紙代も変動します。
（軽減税率適用時の金額です）
下記リンクで印紙税について詳しく解説しております。
意外に高い不動産取得税
不動産取得税とは、地方税法によって、不動産を取得した際に一度だけ支払う税金で都道府県税です。
不動産を取得してから3～4か月後に納税通知書がきます。
地目が宅地の場合には、軽減措置があります。
また建物にも軽減措置があり、新築住宅では納税がいらないケースもあります。
基本計算方法
（土地の評価額×1/2（宅地の軽減措置）＋建物の評価額）×3/100
不動産の税金について詳しくは下記リンクで説明しております。
売買での精算金
固定資産税とは、固定資産に課税される地方税で、毎年の1月1日時点での、登記上の土地・建物を所有者している人に対して課税されます。（課税主体は市町村）
購入する不動産に課税されている固定資産税・都市計画税は、愛知では4月1日から引渡日の前日までは売主の負担、引き渡し当日から3月31日までは買主の負担で日割精算します。
東京では1月1日基準で行われます。
静岡あたりでどちらかに分かれますが、正確な境目はありません。
住宅ローン事務手数料
住宅ローンを利用する場合、金融機関に対して事務手数料がかかります。
信用金庫などは15～16万に消費税が多いですが、各金融機関で異なります。
保証会社を入れると借入金額の1％～などが要求される場合もあります。
住宅ローンについては下記リンクで詳しく説明しております。
住宅ローンに必須の火災保険料
住宅ローンを利用する場合、借入をしている期間中は建物に火災保険をかける事が条件になっています。
保険料は、建物の床面積・築年数・構造等・保険の期間によって異なります。
保証の内容によっても、保険料は異なります。
保険会社によっては、支払いが滞る場合もあるので、安心できるところに任せましょう。
また、地震保険も数年はつけた方がいいでしょう。
団体信用生命保険はがん免責、8大疾病の特約がある所がオススメです。
その他の費用
新築注文住宅の場合は水道負担金・建築確認申請費用・長期優良住宅申請費用等が必要になる場合もあります。
中古住宅を購入する場合はリフォーム等の追加費用が必要になるケースが多いです。
住むために必要な、家具の購入費や引越し費用も必要になります。
カーテンレールなども無いのが通常の新築になります。
まとめ
不動産の売買価格+諸経費を計算し、交渉できるポイントを見つけて相談し、なるべく安く物件を買いましょう。
交渉できる範囲も物件が高額ですので、値引きも何十万単位です。
毎月の返済にしてみれば、誤差です。
しかし、何十万円を稼ぐのは非常に大変です。
安くするところは、安くしましょう。
ただし、あまりに交渉しすぎると不動産屋に相手にされなくなるので、見極めを大事にしましょう。
下記リンクもご参考にして下さい。
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