仕事の給与が減った、仕事自体が無くなったなどで、住宅ローンを滞納、延納し、何もできないまま競売にかけられる人が増えてきています。
そんな中で、最悪のケースを競売にかけられるとしたら、それまでにどんなことが起きて、最善の対処方法は何ができるのかをわかりやすくお伝えしていきます。
住宅ローンを滞納・延納して最初に起こること
住宅ローンの返済が滞るとまずは、借りている金融機関から状況を確認する電話が来ます。
それでも、返済ができていないと、次は督促の郵便などが来ます。
内容としては、引き落としができていないので、入金をして下さいなどです。
これが２回から３回続くと相手の金融機関も疑ってきて、対応も少しづつ厳しいものになっていきます。
大体が、法的措置を取らせて頂きます。という内容になっていきます。
さらに、別で期限の利益喪失と言われるものが送られていきます。
簡単に言えば、住宅ローンは分割で返済していますが、その分割返済ができる権利があなたには無くなります。という内容です。
結論で言うと、分割の支払いでは信用ならないから、今すぐに一括で返済をして欲しいと言うことです。
信用情報に傷がつく
信用情報とは、ローンやクレジットを新しく作成するときに、企業はその人が大丈夫かどうかを個人信用情報機関と呼ばれる企業に検索をかけます。
内容は、その人がどこでいくらくらいの借入をしていて、返済状況はどうなっているのかを調べることができます。
この信用情報に滞納の情報があれば、所謂ブラックリスト扱いになってしまいます。
滞納が３ヶ月間続いたり、遅れるのがたびたびあるとこのブラックリストにあなたの情報が流れます。
滞納した４ヶ月目以降の出来事
滞納・延滞が４ヶ月以上続くと今度は何月何日に期限の利益喪失（分割払いはもう認めません）になるので一括支払いをしてくださいという郵便が届きます。
ここで今まで滞納していた金利と返済額を返さなければ、銀行は次の手を打ってきます。
通常、住宅ローンを借りる際には保証会社を通してお金を借ります。
保証会社は、保証人がいないケースで、保証人の代わりになる企業です。
しかし、保証会社は代わりにお金を返してくれるわけではなく、銀行の代わりにお金は払いますが、払ったお金を借入をした本人から取り返そうとします。
しかし、お金がないから返せない状態なので、保証会社は借入をした本人の資産を売却してお金に変えようとします。
ついに、最悪の状態に
滞納が最終段階に入ってくると、銀行、もしくは保証会社から競売にかける通達が来ます。
滞納している分には延滞金もかかってきますし、一括返済を求められてもかなりの金額になってしまいます。
競売で売却されるのと、通常の売却であれば、もちろん通常の売却の方が高く売れることが多いです。
競売の流れ
競売の通知が来た後に、返済を行わないと保証会社は裁判所に競売の申請をします。
競売はこちらでも詳しく解説しております。
裁判所が決定をしてしまうと、今度は差し押さえが開始されます。
不動産の登記簿に差押の文字が入り、同時に自宅に競売開始決定通知が送られてきます。
この時点で、裁判所に異議申し立てをしても何も変わりません。
ついに、自宅に裁判所から執行官がやってきます。
自宅がどのような状態か確認をするために、
不動産の鑑定ができる鑑定士を連れてやってきます。
自宅に招き入れることを拒否することもできますが、
拒否し続けると今度は、鍵屋さんを連れてきて強制的に鍵を開けて確認作業をしてきます。
最後の救済方法として、任意売却はこの時点でも可能です。
ただし、売却してお金が手に入る期日が間に合えばなので、
普通に売却するよりも結局は買い叩かれる恐れがあります。
執行官が調査したのちに、競売の金額や入札までの日程の決定通知が届きます。
大体が２ヶ月間くらいの時間があります。
２ヶ月後に、競売の入札が開始され、一番高い札を出した人が購入します。
概ね１ヶ月で土地建物の所有権が入札した人に移転されます。
所有権が移転したからと言ってもすぐに出ていかないといけない訳ではありません。
通常は、新しく所有権を移転された人といつ立ち退くのか相談をすることができます。
ただ、あまりにも無理を言って相手方との意見が合わない場合には、
裁判所から強制退去されてしまいます。
概ね、長くても６ヶ月程度の猶予期間があると思っていただいて大丈夫です。
ここまでされて、借入を全部返済できていればいいですが、
まだ残債が残っている場合には、銀行からさらに返済の請求がきます。
これから逃れるには、自己破産か個人再生しかありません。
競売になるくらいだったら任意売却がいい
これまでもちょくちょく任意売却の話をさせて頂きましたが、
任意売却とは、通常の売却方法となり、不動産屋さんを通して売却する方法です。
まだ返済が滞納する前や滞納した初期の段階でしたら、
時間的猶予があるので、相場通りの値段で売却することができます。
これが、時間がなくなると、買ってくれる人が限られます。
自宅の場合だと、個人も買ってくれる人のターゲットに入りますが、
新しく購入する個人の人の場合には、ローンを組みます。
銀行に借入をする際には、２〜４週間の時間がかかります。
物件探しをしている人が購入の決意をするまでに、２週間、
銀行審査で２週間〜４週間と時間をかけていると競売が迫っているケースでは
間に合わない可能性があります。
ちなみに債権者である銀行も競売にかけて安く叩き売るよりも任意売却で
少しでも貸しているローンを返してもらったほうが嬉しいので、
売却金額よりも低い値段でしか売れなくても了承してくれることもあります。
そのためには、まずは早期に銀行に相談することが最も重要でしょう。
コロナでの減免制度
コロナで給与などが減ったり仕事が無くなったりした人には、ローンの猶予を受けることができます。
詳しくは、下記の記事でお伝えしておりますので、参考にしてください。
他にも個人再生という手段もあります。
減免制度と似た制度ですが、参考にしてください。
コメント