自宅、家、マンション、土地、建物は全て不動産です。
これら不動産を売却しようと考えた時に何から手を付けたらいいのでしょうか?
今回は、不動産売却で初心者でも失敗しない、不動産売却の流れと相場の探り方をお伝えしていきます。
不動産の売却は大きく分けて7つの工程に別れます。
その中でも重要なのは地域の相場を知っておくことです。
不動産売却が上手くできても、相場よりも安く売ってしまうのは大損になってしまいます。
不動産の売却は一生に数回もあれば多いほうでしょう。
自宅を購入する人はたくさんいても、不動産売却を経験する人はごく僅かな人だけです。
しかも、不動産の売却は事前にじっくりと準備をして売却するというよりも、突然必要に迫られて売却しないといけないという人の方が多いでしょう。
相続や転勤、急にお金が必要になったなどの様々な理由がありますが、
今回はそんな初心者でも失敗しないように、更に売却についてわかりやすく工程を分けてお伝えしていきます。
詳しい内容は途中で別記事にて紹介しておりますが、
ざっくりと流れを読み解いて、詳細は後ほどお読みください。
不動産売却の工程

不動産の売却は大きく分けて7つの工程があります。
細かく言ってしまうと、かなりの時間が掛かるのと、全てを知ってしまうと不動産会社が開業できるくらいになってしまうので、
ざっくりと流れを知ってから必要なポイントを抑えていきます。
まずは、不動産の7つの工程を紹介します。
① | 情報収集 |
② | 不動産会社選び |
③ | 媒介契約 |
④ | 売却活動 |
⑤ | 不動産売買契約 |
⑥ | 決済・所有権移転登記 |
⑦ | 確定申告 |
①情報取集

不動産の売却をするには、まず情報を集める必要があります。
持っている不動産に関わる資料をなるべく集めます。
不動産を所有したときに、権利書もしくは登記識別情報通知書のどちらかを所有しているはずです。
自分が持っている不動産が誰の名義で、どれくらいの大きさなのかを証明してくれる書類になります。
不動産の売買契約と決済の時に必要になるので、探しておきましょう。
もし権利書もしくは登記識別情報通知書がない場合は、
こちらの記事を参考にしてください。権利書、登記識別情報通知がない場合の対処方法はこちら
また、後述しますが自分で売却する不動産の近隣がどのくらいかも調べておく必要があります。
不動産会社も教えてくれますが、何社かに相談しない状況であれば相場を調べるのは必須になります。
例えば、1社だけで相談する場合には、騙されて安く売却されてしまう可能性もゼロではありません。
②不動産会社選び

不動産会社にも2通りの種類があります。
地場と大手です。
地場不動産は地元に根付いた不動産会社で、鈴木不動産屋、田中不動産などの苗字で会社名が名付けられていることやその地域の名前で運営していることが多いです。
大手不動産会社は、銀行の名前や上場している企業で、全国展開しています。
地場の不動産の方が地域に根付いているので、地元の個人の買主を見つけてきやすいですし、
大手の不動産は全国区で買主を見つけてきやすいです。
どちらに頼んでも一長一短があります。
さらに、不動産会社に依頼する際には、査定を依頼することができます。
所有している不動産がいくらになるのか把握できます。
査定にも、机上査定と訪問査定の二種類がありますが、
机上査定は、大まかな査定となるため、より詳しい内容を把握するためには訪問査定を依頼した方がいいでしょう。
ただし、複数の会社にまとめて依頼する場合には、それぞれの会社で机上査定をお願いして、
良さそうな会社に訪問査定をお願いしましょう。
机上査定は、土地の登記簿や公図を元に地域相場を加味して査定する簡易的なものです。
訪問査定は、周囲の環境や不動産の現況を見て、不動産会社の人が現地調査をした後に、細かく査定してくれます。
なので、複数の業者に頼む際には、全ての不動産業者と対面して話をしなければいけないので、
かなりの手間になります。
不動産会社選びで困ったら、一括サイトに依頼するのがおすすめです。
下記のリンクから一括査定ができますので、ご利用ください。
③媒介契約書を締結する

複数査定を取得した中から、売却の手伝いをしてもらう不動産会社を選びます。
大切なのは、出来る限り1社ではなく、複数の会社に任せることです。
不動産会社に売却依頼をする際には、必ず媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約の種類は全部で3種類あります。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類です。
違いは、専属専任は自身も含めて他の不動産会社には、売却の依頼ができなくなり、
専任は自身の知り合いへの直接取引はいいですが、専属専任と同様に他の不動産会社に依頼ができません。
一般媒介は特に縛りがありません。
もっと詳しく知りたい方は、別の記事で一般媒介、専任、専属専任について詳しく解説しているこちらの記事を参考にしてください。
④売却活動

媒介契約を締結した不動産会社に買主を探してもらいます。
物件の種類によっては、購入希望者が建物の中を見たいと言ってきますので、不動産会社と連携して対応をしていきます。
不動産会社はインターネットに不動産情報を登録したり、チラシなどを近隣に配ったりと買主探しを積極的にしてもらいます。
ここで市場の反応が少ない場合やなかなか買主が現れない場合には、
不動産の売り出し金額が高すぎる可能性があります。
その場合には、不動産会社としっかりと打ち合わせをして売却金額の見直しをすることをお勧めします。
⑤不動産の売買契約

不動産の購入希望者が出てきたら、諸条件の打ち合わせを行います。
もちろん、仲介に入る不動産会社を間に挟んでの交渉なので、
身構える必要はありません。
金額や取引の内容を打ち合わせします。
条件が整えば、先方から購入希望書、所謂、買付申込書を出してもらいます。
あなたもその条件で納得すれば、売買契約へと進み、お互いが納得して署名押印をします。
⑥不動産の決済・所有権移転登記

契約と同日で決済・所有権移転登記をするケースもありますが、
別日にすることもあります。
2つの違いは、契約時に解決するのに時間がかかる内容の有無です。
例えば、売主側では、自宅でまだ住んでいる場合には、決済する前に引っ越しが必要ですし、確定測量がいる場合もあります。
また、買主側では、ローンなどを組む場合には、銀行からお金を借りる手続きをしなければいけません。
これらの条件が整えば、司法書士と同席をしてお金のやりとりを行い、所有権の移転が行われます。
⑦売却後の確定申告

不動産の売却が終わったら、最後の仕事が残っています。
それは確定申告です。
確定申告は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに、いくらで土地を売って経費や控除がいくらあったのかを税務署に申告して税金を納める必要があります。
不動産は高額の取引となるため、納める税金も高額です。
不動産の種類によっては控除が認められて税金を納めずに済む可能性もあります。
不動産売却の譲渡税は不動産を所有して、5年以内の場合には、利益の約40%。
5年以上の場合には、利益の約20%を納税しなければいけません。
不動産の相場の探り方

不動産の相場はある程度は自分で探ることができます。
ただし、土地の大きさや形、現在の使用用途でかなり金額が上下するため、
正確な相場はやはりプロに任せる必要があります。
しかし、プロの不動産業者も全員が善良な不動産会社とは限りませんので、
騙されないように自分自身で調べることも必要です。
相場を調べる方法は複数あります。
相続税路線価を参考にする。
土地の相場を調べるにあたって、まずは相続税路線価を知る必要があります。
1番の基準と言ってもいいので、把握はしておきましょう。
相続税路線価は国税局が相続税の算出をする際に使用する指標で、
土地の資産価値を示すのに最もよく使われます。
所有している土地の前面道路に千円単位で金額が示されています。
実際に、売買する時には、よく相続税路線価の1.2倍と言われますが、
もちろん土地の状況次第なので、あくまでも目安と覚えてください。

別の路線価を知りたい場合には、地価マップというサイトがあります。
こちらの方が簡単に検索ができるので、初心者の方にはお勧めです。

相続税路線価がわかれば、
土地の面積×面積×1.2=土地の売買目安
で計算できます。
土地の売却でかかる経費

不動産を売却すれば莫大な金額が手に入ることが多いです。
しかし、その売却にかかる経費も何百万円単位でかかる可能性があります。
ここでは、不動産の売買に必要な経費を一覧にして紹介していきます。
まず不動産を売却するにあたって、不動産会社に支払う仲介手数料、利益が出た際に納める税金が最も簡単で大きな金額になるでしょう。
不動産売却経費一覧 | |
項目 | 費用の目安 |
不動産屋に支払う仲介手数料 | 売買代金×3% + 6万円 別途 消費税 |
売買契約書の印紙税 | 1,000円から6万円 売買代金による |
登記にかかる費用 | 司法書士へ1万円から5万円程 |
譲渡税① | 所有が5年以下 譲渡益の39.63% |
譲渡税② | 所有が5年超 譲渡益の20.315% |
確定測量 | 地方は30万円から60万円 東京は100万円前後 |
解体費用 | 地域によって違いますが、木造で2〜8万円の坪単価、鉄骨で4万円から8万円の坪単価 |
不動産売却で必要な税金

不動産の売却には納税は付き物です。
会社に勤めている人は、給与を貰い所得税・住民税を支払いますが、
不動産の売却では、様々な税金がかかります。
不動産の売却でかかってくる税金は、譲渡税、復興特別所得税、印紙税の納税が必要です。
それぞの解説をしていきます。
譲渡税
譲渡税は、前述もしましたが、
不動産の売却益に対して課税されます。
譲渡益=売買代金―取得費―売却にかかる費用―控除額
上記の計算で、利益が出た際には所有している年数によって税金が課税されます。
この中の取得費は、不動産を購入した際の金額が計上できます。
相続などで取得費が不明な際には、売買代金の5%が計上できます。
他にも、売却にかかる費用として計上できる項目には、仲介手数料、土地に造成をかけた際にかかった費用、確定測量費用、売却のために解体した費用などが計上できます。
売買の際に費用として認められる項目の詳細はこちらの記事で詳しく解説をしております。
復興特別所得税
復興特別所得税は時限法で、2011年から2036年まで課税される税金で、東日本大震災の復興費用で特別徴収される税金です。
課税金額は、基準所得額×2.1%となっています。
不動産売却の譲渡税 | |
5年を超える 保有 | 長期譲渡所得:所得税15%×復興税2.1%+住民税5%=20.315% |
5年以下の 保有 | 短期譲渡所得:所得税30%×復興税2.1%+住民税5%=39.63% |
印紙税
不動産の売買をするときに必要になってくる印紙税があります。
売買契約には収入印紙を貼らなければいけません。
この印紙税は売買代金が高額になる程、支払う税金も高くなります。
ただし、毎年軽減税率が更新されているので、少しは安くなっています。
印紙税
売買金額 | 通常税額 | 軽減後 |
100万~500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万~1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
1,000万~5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
5,000万~1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
1億円~5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
事前に用意する不動産売買資料

不動産を売却する場合には、事前に用意しておいた方がいい書類が複数あります。
不動産業者に依頼する際には、事前に先方からも確認があるので安心でしょうが、
前もって探しておくことに越したことはありません。
それぞれのカテゴリーに分けて紹介していきます。
不動産の所有者と証明する書類
あなたが売却する不動産の所有者だと証明する書類が必要になります。
権利証もしくは登記識別情報通知書が必要になります。
平成18年以前に不動産の所有をした場合には、権利証でそれ以後は登記識別情報通知書になります。
もしどんなに探しても見つからない場合には対処方法はあります。
公証人役場に行くか、時間をかけて法務局に申請をするかで対応することもできます。
もし失くしてしまった場合にはこちらの記事を参考にして下さい。
権利証は土地の売買時に、確認されたり、不動産の登記を変えるときに司法書士に預けなければいけませんので、事前にわかるところに置いておきましょう。
それ以外にも、本人確認で提出する書類があります。
顔写真が載っている確認書類です。
運転免許証、パスポート、マイナンバーカードです。
もし顔写真が載っている書類をもっていない場合には、年金手帳と健康保険証などの2つ以上の書類を提出すればいいです。
他にも、印鑑証明と実印のセットは必要になります。
不動産売買であったらいい書類
他にもあったらいい書類もあります。
例えば、市役所や区役所で取得できる固定資産税評価証明書ですが、通常は委任状などで不動産会社が取得します。
媒介契約書に委任も含まれているケースが多いので、不動産会社に任せてもいいです。
不動産会社と初回で会うときには、毎年送られてくる固定資産税納税通知書などを用意しておけば親切でしょう。
他にも、以前に行った境界確定の資料などもあればよりいいです。
境界確定は昔の測量図では、買主が納得しないケースもありますので、その場合には再度確定測量が必要になることもあります。
相続した不動産の売却を行う時

相続で不動産を所有する人は多いです。
その際に、使える制度があります。
相続で不動産を所有した場合には、亡くなった被相続人が所有していた期間を足して、譲渡税の保有期間にすることができます。
また、相続税がかかる際には、被相続人が亡くなってから3年10ヶ月以内に売却をすれば、
譲渡税の計算で取得費加算の特例が使えます。
これは簡単に言えば、すでに支払っている相続税分を譲渡税から引くことができます。
他にも、親の名義で相続した自宅などは空き家を解体して売却することで3000万円の特別控除が受けられることもあります。
空き家の3000万円控除の細かい要件はこちらの記事で解説しています。
まとめ

不動産の売却はとても高額で、かかってくる費用もかなり多いです。
そんな中で、売却をより有利に進めるには、やはり不動産の一括売却がおすすめです。
不動産の売却をするのであれば、複数の業者に声をかけて、より良い買主を見つけて貰い、
手元に残るお金を増やしましょう。
下記のリンクからイエウールという一括見積もりサイトに行けますので、
不動産売却を考えている人は、ご活用ください。
イエウールの詳細について気になる方はこちらの記事も参考にしてください。
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