不動産媒介契約とは《一般・専任・専属専任》3種類でオススメはなにか?

不動産媒介契約とは《一般・専任・専属専任》3種類でオススメはなにか?売買で役立つ知識

土地建物を売却、購入しようとした際に、多くの人が不動産会社に仲介を依頼します。

その際に、媒介契約書という書類を締結します。

契約書といっても、その不動産会社に「仲介の仕事を任せますよ」という委任の契約になります。

媒介の種類は3つあり、専属専任媒介契約書、専任媒介契約、一般媒介契約があります。

それぞれの内容で依頼できる不動産会社に縛りがでてきます。

土地の売却を考えている場合は特にご注意下さい。

媒介契約とは

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売買を不動産会社に任せる場合に、その意思表示として、売主または買主と不動産会社で締結する契約書になります。

媒介契約書の内容は、主に売買代金の目安とその売買が成功した際に、仲介手数料をいくらにするのかを契約書にて定めます。

基本は売買代金の3%+6万円に消費税を掛けた金額が請求されます。

他にも、調査の委任状の役割や費用の取り扱い、他の会社で契約した場合の告知義務などがあります。

媒介契約の種類

媒介契約は、

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

の3種類あります。

一般媒介契約とは

他社の不動産会社に同時に依頼する事が可能になります。

もちろん、自分で買主を見つけた場合は仲介手数料はかかりません。

他の2種類と違い、不動産流通機構レインズに登録義務と販売状況の報告義務もありません。

契約の期間の定めもありませんが、一般的には3ヶ月が多いです。

専任媒介契約とは

一般媒介契約とは違い、他の不動産会社に重ねて依頼する事ができません。

例えば、契約期間内に他社の仲介で契約した場合は、専任媒介契約を結んだ会社に違約金として、仲介手数料と同額の費用を支払わなければいけません。

ただし、不動産流通機構レインズに契約から7日以内に登録する義務と14日に1度、販売状況を売主に報告する義務が不動産会社には発生します。

媒介期間は最長で3ヶ月になります。

専任専属媒介契約とは

他の2つに比べて最も縛りが強い契約にないります。

他社に重ねて依頼する事も自身で買主を発見した場合も、仲介に入れるか、仲介手数料と同額の費用を不動産会社に支払わなければいけません。

不動産会社には、不動産流通機構レインズに5日以内に登録義務と7日に1回以上の販売状況の報告義務が発生します。

媒介期間は最長で3ヶ月になります。

※販売状況の報告は、メールでも可です。

不動産流通機構レインズとは

レインズは指定流通機構ともいわれますが、国道交通省が指定した流通機構となり、全国に4法人が設立されています。東東京、中部、近畿、西日本です。

不動産の流通を活性化させるために、情報の交換をするインターネット上のサイトになります。

一般公開はされておらず、不動産業者が登録と資料請求をしています。

このサイトでの情報で、年間10万件以上の売買が成立しています。

専属専任媒介契約と専任契約のメリット・デメリット

この2つの媒介契約はほとんど違いはありません。

専属専任媒介契約の方が自己発見が認められない分厳しいですが、他の内容は大差がないです。

この二つであれば、不動産会社は、専属専任媒介契約を勧めてきます。

不動産会社としては、仲介手数料がしっかりと確保できる方がいいので、もちろん縛りが厳しい方を選びます。

売主としても、早期にレインズへの登録と販売状況の報告をこまめにしてくれるので状況の把握がしやすいです。

デメリットは、3ヶ月の契約期間の間は、他の不動産会社に依頼する事ができない事です。

売却であれば、土地建物の値段は買主によって大きく値段は変わります。

早期に売却を考えている人であれば、それを理由に安く買い叩く買主しか紹介してくれないリスクもあります。

不動産会社は依頼した売主から仲介手数料を貰いますが、買主からは貰えるかは確定していません。

他の不動産会社が買主を探してきた場合は、買主からは仲介手数料を貰えません。

これを防ぐために、売主を囲い込んで、仲介手数料が買主からも貰える人に対してのみ、販売をする、所謂、囲い込みを行う不動産会社もいます。

他の不動産会社に頼んでいれば、もっと高値で売れたかもしれない。

という事態になりかねないので、よほど信頼している不動産会社以外とは結ばない方がいいでしょう。

不動産業界用語

仲介手数料を売主、買主の片方から貰う事を、片手仲介(片手ともいいます)。

両方から仲介手数料をもらう事を両手仲介(両手ともいいます。)

また、それぞれの不動産会社の間にもう一社いる3社以上になった場合は、あんこといいます。

レインズの登録確認方法 一般人でも見れる

レインズは不動産業者が利用していますが、レインズに登録されていれば、平成28年1月4日より、売主も登録内容や取引状況の確認ができます。

ただし、レインズを確認しても、依頼した不動産会社がどのように対応しているかが、わからないため、両手の顧客しか相手にしていないのかの判断は出来ません。

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一般媒介契約のメリットデメリット

一般媒介契約には2種類あり、明示と非明示があります。

この二つの違いは、他の不動産会社と媒介契約をした場合、知らせるのか知らせないのになります。

売主にとっては、あまり関係ない事です。

もちろん、どちらを選んでも対象物件が他社で契約した場合は、契約した事を他の会社も含めて伝えるのは変わりません。

一般媒介契約のメリットは、複数の会社に重ねて依頼できることです。

物件の囲い込みがなく、一番高い値段を言ってきた不動産会社を使うこともできます。

複数に依頼すれば、お互いに競争しますので物件の値段も早くでます。

しかし、郊外などの人気でないエリアの場合は、売れにくいので一般でも専属専任でも結果は同じです。

売れにくい物件であれば、レインズの登録と販売状況を教えてくれる専属専任の方がいいかもしれません。

一般媒介だと、依頼は受けても経費と時間の無駄だと放置される場合もあります。

不動産会社の話ですが、業界用語で抜きと呼ばれることもあります。

抜きとは、インターネット上の情報を元に、他の不動産業者が直接売主に営業をすることです。

売主としては、売れればいいので問題ないですが、同じ不動産会社ではクレーム物です。

しかし、確たる証拠が出ないのでなんとも言えないのが実情です。

不動産の媒介契約 まとめ

3種類の媒介契約には、それぞれメリットデメリットがあります。

自身の土地の状況を踏まえて、媒介契約はした方がいいでしょう。

好立地なところは、一般媒介契約にして、複数の会社に競わせた方がより高い値段で売却できます。

何百万も違う可能性があるので、検討する価値はあります。

また、本来は宜しくないですが、媒介を結ばずに依頼をして、売買が決まったら媒介契約を行う会社も珍しくありません。

売主の中には、媒介契約をしたがらない人もいます。

不動産はしっかりとした法律がありますが、実際は抜け穴がたくさんあり、不動産業界の闇は未だに多いです。

損をしているのは、情報が少ない個人ですので事前に正しい知識を身につけましょう。

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