不動産を売却した場合、一番気になるのが税金です。
売買代金によっては何百万円も納税しなければいけません。
この納税の際に重要なのは2つです。
経費と控除です。
控除については、使える制度は限られています。
マイホームの売却や買い替え特例などがあります。
経費に関しては、どこまでを経費計上できるのか難しい判断も求められます。
今回は、経費に出来る項目、できない項目をお伝えしていきます。
不動産売却の譲渡所得とは
譲渡所得は、不動産の売却などで譲渡する際の所得になります。
不動産だけに限らず、株やゴルフ会員権、地金も譲渡所得になり、分離課税がされます。
不動産の場合は、
売買金額ー取得費ー譲渡費用ー控除金額＝譲渡所得
で計算されます。
譲渡所得に対して、5年を超える所有の不動産は20％、5年以下の所有の不動産は39％の税率で課税されます。
※別途復興税がかかります。
譲渡所得は下記の別記事を参考にしてください。
譲渡費用として経費が認められる項目
取得費関係
・前回の不動産購入費
・前回の不動産購入した際の仲介手数料
・土地の造成費、改良費
・リフォーム費用
・前回の不動産を取得した際の登録免許税、不動産取得税
・前回の登記費用（相続時も含む）
手数料・実費費用
・仲介手数料
・確定測量費
・契約書の印紙代
・今回の司法書士に支払う報酬
・入居者などの立ち退き費用
・すでに契約しており、より良い条件で売買するために支払った違約金
・借地権の売却で地主に支払う名義書換料
不動産を売却する際に必要となった費用は、原則、経費に計上できます。
上記の内取得費に関しては、前回の売買代金が不明な場合は、今回の売買代金の5％を取得費として計上できます。
しかし、5％計上（概算取得費）で計算する場合は、上記の取得費欄の他の項目は経費にすることができません。
確定申告の譲渡所得申告チェックシートにも
「取得費について、概算取得費（譲渡価額×5％）を適用した場合、登記費用、造成費、改良費等を取得費または譲渡費用に含めていませんか。
（注）概算取得費を適用した場合は、登記費用、造成費、改良費等は参入できません。
と記載されています。
ただし、前回の不動産売買の購入費とその取得費の合算と今回の売買代金の5％概算取得費はどちらか金額が高い方を経費参入することができるので、両方使える可能性がある方は計算をして選んでください。
5％概算取得費を選んだ場合でも、契約書などで土地の改良、造成を売主の費用負担で行うと記載があった場合は、今回の売買に必要と認められる可能性が高いので、税務署に確認しましょう。
重要なのは、今回の売買をするために、必要と言える正当な理由があるかどうかです。
経費の計上は出来ないと言われても、必要経費として反論した際に、その経費が認められた事例はいくつかあります。
譲渡所得の経費として認められない項目
譲渡所得の経費として認められない項目もあります。
・相続登記費用
・前回の売買の登記費用、登録免許税、不動産取得税
・抵当権抹消登記費用
・固定資産税
・税理士への依頼料
・ローンに関わる費用
原則として、不動産売買に直接関わるものしか経費として計上できません。
中には判断に困る内容もあるので、税理士か直接税務署に確認したほうがいい内容もあります。
不動産売却の譲渡所得まとめ
不動産の譲渡税はかなり高額になります。掛かってくる経費も金額が大きいものが複数あるので、出来る限り経費に計上した方がいいでしょう。
過去の書類も出来る限りわかりやすく残していくことをオススメします。
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