中古物件の購入をするときに「本当に不具合がないのだろうか」という不安を持つ人が多いです。
どこを注意して見るべきかなども、一般の人にはわかりにくいでしょう。
今回は見るべきポイントや注意点、メリット・デメリットを詳しく解説していきます。
安心して中古住宅を購入できる参考にしてください。
家は、一生に一度の買い物です。
新築でも中古でも、自身が「所有している」という実感を持てる家を買うのが一番です。
しっかりと注意点を守り、メリット・デメリットを把握して、見るべきポイントを見れば、
中古住宅は新築よりも安価で住みやすい自分の家になります。
中古住宅を購入するメリット・デメリット
中古住宅には「なにかしらの不具合や劣化などがある」と漠然とした不安を感じている人が多いです。
新築では希望地域での価格の折り合いがつかずに、中古物件探しにシフトする人も最近では多くなっています。
新築にもメリット・デメリットがあるように、中古住宅を購入することでのメリット・デメリットももちろんあります。
内容を吟味すれば、「家を買うのは新築だけでなく、中古もいいな」と思えるポイントをお伝えしていきます。
もちろん、中古住宅でのデメリットもお伝えするので、全てを知った上で新築と中古どちらが良いか選んでください。
中古住宅の価格は新築と比べると安い
中古住宅は新築と比較したら安くなっていることがほとんどです。
一部、人気の地域では新築と同価格で売られているケースもあります。
よほど人気のあるエリアは別ですが、土地の値段は、利便性や周辺環境などを元に売主が売値を決めます。
もしくは、誰も買わないので物件価格を下げていくことで、中古住宅の価格は決まっていきます。
これは新築であっても、中古であっても、値段を決めるという点では同じです。
ですが、ほとんどの場合は築年数に応じて、価格が安くなります。
中古住宅は土地の値段は変わりませんが、建物の価値が年数が経つほど安くなります。
なので、建物価格が安価な中古住宅は、新築に比べて購入しやすくなります。
ただし、土地の値段が高いエリアは、建物のグレードが高い建築会社が建築しているケースが多いので、建物の価格も元が高くなっており、安く売られている事はあまりありません。
（たまに安い建築業者が販売している場合もありますが、土地と建物が狭く小さいのであまりオススメはできません）
実物の劣化具合が確かめられる
新築住宅に実際に入居してみると、想像していた理想と違っていたと感じることがあります。
その点中古住宅であれば、すでに何年か人が住んでいたので、どこが傷みやすいか、どのぐらいの修繕費用がかかるか、家具家電を置いたらどうなるかなどが、目に見えてわかります。
新築や注文住宅ではイメージできない所まで見えるので、今後のライフプランが考えやすくなります。
デメリットとしては、物件の引き渡し条件が現状のまま渡されるのか、クリーニングをしてくれるのか、交渉しなければならない点です。
中古住宅は年数が経っていれば相応に傷つき、汚れていますので、別途、リフォーム費用がかかります。
新築はそのまま入居できますが、中古物件はリフォームする時間と費用が別途必要になるので、ご注意ください。
年数が経過していても大きな不具合がない
家の購入を検討している時に、住宅の性能や耐久性への不安もあります。
中古住宅の場合では、長年の雨風に耐え、生活基盤として今なお、その機能を果たしているという実績があります。
中古住宅の経年劣化やメンテナンスの必要性はありますが、仮に建物の設計や施工に問題があったならば、中古住宅として売買が難しくなります。
問題があるのを知っていて黙って売るのは、損害賠償を請求できます。
なので、現在まで問題なく建っているという所が、安心につながります。
その反面、壁の中や住んでいても気づかない傷みもある可能性があるので、ホームインスペクションなどで調査すると安心ができます。
ホームインスペクションについては、後述します。
自由にリフォーム・リノベーションが出来る
安く購入できる中古住宅であれば、資金的にも余裕が生まれます。
その費用で、趣味や居住者の年齢・人数などで、新しくリフォームするか、間取りや設備を一新してリノベーションもできます。
新築住宅をリノベーションするのはもったいないので、注文住宅では金額と時間がさらにかかります。
その点、中古住宅は、すでに建っている物件なので具体的なイメージが業者に伝えやすいですし、時間もかからず、費用も抑えることができます。
中古の家を安心して購入するため 建築士に調査をしてもらう
中古住宅の建物への漠然とした不安は誰でもあります。
経年劣化による消耗や性能の低下もありますし、傷みや故障・不具合もほとんどの中古住宅であります。
故障や不具合などの情報をなるべく多く入手することが重要です。
今の故障や不具合だけでなく、過去の履歴の情報も蔑ろにはできません。
故障や不具合の情報が事前にわかれば、購入の判断もし易いですし、リフォームの見積りも取り易いです。
中古住宅の不安は、現状の情報量の少なさによって将来に対する不安が漠然と大きくなるところです。
ホームインスペクションなどで建築士の専門家に調査してもらい、建物の状態把握と情報開示を行う事でその不安も和らぎます。
しかしながら、中古住宅には見えない部分（壁の中、床下、屋根裏、水回りなどの配管設備、基礎部分）がたくさんあるため、情報提供に売主や不動産会社が積極的でも、中古住宅の全てが把握できるわけではありません。
建物に問題がある場合にどうするのか、売買契約締結前に契約書に明記されているかをよく確認することが大切です。
口頭での約束では、対応してくれない可能性があります。
契約書で、書いてない場合は合意書などでも最悪はいいので取得しておきましょう。
ホームインスペクションについては、下記の記事で解説しています。
リフォームの見積もりの注意点
中古住宅ではリフォーム費用が多くのケースで必要になります。
中古住宅は新築住宅に比べて安価ですが、一般的にはリフォーム費用が別途必要になるからという理由もあります。
購入を検討している住宅のリフォーム費用はどの程度必要となるのか、自身で見積もりをとるのか、不動産会社に確認しましょう。
見積書は、「リフォーム箇所が網羅されているか」、「設備のグレードが著しく低くないか・仕様、年代が古いものになっていないか」を確認しましょう。
直近で修繕の必要なもの（給湯器や水周り、外壁、屋根、コーキング）なども、交換または近々に交換することを考えて資金計画を立ててください。
中古物件の購入後に、予想外の出費がでない様に注意しましょう。
引き渡し後の補償について
上記でも少し触れましたが、いざ壁をリフォームのため外した時に、表面的には把握できない雨漏りなどの問題を発見することもあります。
このような場合に、補修費用を買主・売主のどちらが負担するのか、といった内容について、売買契約締結の前に、必ずどこの文章が該当するのか確認しましょう。
売り主には、譲り渡した住宅対して契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）があります。
個人間売買では売り主もまた一般個人であるため、その責任範囲は限定的になります。
雨漏りや建物本体の白アリ被害などに対してのみ、一定期間内は修復義務を負うのが通常です。
しかし、文章に記載されてなく、話し合いで解決しない場合は、裁判での決着になります。
また、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の免責を特約などで決められていたら、よほどの事が無い限り売主に請求することができません。
どうしても、契約不適合責任を免責がいいと言われたら、事前にホームインスペクションで壁の内部の調査なども、「問題なければ買います。」という段階まで来たら穴を開けての調査などもした方がいいでしょう。
問題があった場合の負担額も大きくなりますので、必ず確認して下さい。
中古物件の注意点を見つけるチェックポイント
新築住宅と同じですが、物件を見に行った際に、見るべきポイントが複数あります。
パッと見ただけではわからないとこもありますので、自分の目で見て、不動産屋にもしっかり説明してもらいましょう。
聞いた箇所は後で忘れがちなのでメモをとるなどして、契約前にもしっかり再度確認して下さい。
浴室や台所と洗面所
住宅で故障やトラブルがもっとも多いのは水回りです。何年か使っていると蛇口のパッキンが老朽化して水漏れがあります。
給湯器の故障で温水が出なくなることもあります。
個人的には、キッチンに出窓もしくは勝手口がある住宅がオススメです。
油汚れが少なくなりますし、匂いの換気もすぐできます。
床および床下
床の材料や傷み具合を確認しましょう。
木材そのままであれば、傷みも早いですし、床下に関しても、ほとんどないですが直に地面になっている物件もあります。
だいたいはコンクリートで覆われているのが当たり前です。
また、湿気をどう逃がしているか確認が必要です。
ドアなどの開閉
開け閉めの具合と、開けたとき他の部屋から出てきた人とぶつからないかドアの配置を確認しましょう。稀になんでこんな位置にしたの？という物件があります。
換気の最中に勢いよく閉まらないドアかも確認しましょう。
傷みますので。
しっかりと閉まっているかも確認します。歪みなどがないか。傷がつかないかなどの確認です。
室内の階段
最近の住宅はだいたいが急な階段です。
狭い敷地でギュウギュウに建物を建てるので仕方がないです。
手すりがついているか、ステップに滑り止めがついているかも確かめましょう。
掃除がしやすいかも確認しておきましょう。
日の光、窓の外
必ず開けて目の前に高い建物などがないか確認しましょう。
窓の前に隣の窓があるという意味の分からない物件もあります。
なぜここに窓を作ったの？という状態です。
そんな物件はカーテンが開けられないので辞めましょう。
日の光がしっかり入ることも確認して下さい。
すべての部屋に入るのは不可能なので、
主要の部屋にしっかり十分な時間日が入るか確認が必要です。
時間帯によって日が入らない場合があるので、しっかりと聞いて下さい。
家の前の道路
家の前の道路が狭かったり、車がよく通るか確認しましょう。
子供が、玄関を飛び出て危険です。
駐車場で遊ぶ場合もあります。
玄関前
車が入れやすいか、自分の所有している台数および自転車がおけるか。
子供が大きくなった時の自転車も考慮して下さい。
また、買い物をした際に搬入が容易にできるか。
大きな物が家の中に入れることが出来るか確認して下さい。
たまに冷蔵庫を買ったけど入らない、ソファーが入らない物件もあります。
住宅を建てる前の状況
宅地の前はどんな土地だったか、地盤等を調べているか。
書類が残っているかも確認しましょう。
事件事故などがあったのか、近隣で問題はないか、騒がしい人やうるさい人がいないか、などの最低限は事前に確認しましょう。
契約前に近所の人に直接話しかけて、状況を確認するのがベストです。
【前もって、売主に近所に話していいかは確認するのがマナーですのでご注意ください】
中古住宅の見るべき注意点 メリット・デメリットのまとめ
中古住宅は新築に比べ安価だが、チェックする項目も多いです。
リフォーム費用なども含めて、自分の理想の家にする為に、新築、注文、中古住宅のどれがいいかを選ぶことが大事です。
自分でわからないことは専門家を呼んで確認することが必要になります。
高い買い物なので、わからないことを放置せずに解決していきましょう。
ホームインスペクションも5～8万くらい、しっかり見てもらっても15万ほどです。
これらか何千万の買い物をするのであれば購入前に確認しておきましょう。
また、中古住宅は住宅ローン控除の適用額が少なくなることにも注意が必要です。
詳しくは下記の記事で解説しています。
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