マイホームを購入する際には、まずは新築を思い浮かべる人が大多数ですが、中古住宅も根強い人気があります。
ですが、新築と中古住宅は購入するということは、同じですが流れや注意しなければいけないポイントが異なります。
なにが違うのか。事前に把握して良いマイホーム探しに役立てて下さい。
中古住宅の購入する際の流れ
中古住宅も新築を探すのと同様に、インターネットから検索するのが主流になります。
スーモやアットホーム、または、知り合いの不動産会社からの紹介で物件を探し出します。
希望する条件を事前に把握しておきましょう。
築年数、エリア、設備状況などが検索の大枠になります。
住宅を決める順位付けを家族と話し合っておくことが、良い物件選びには大切です。
では、良い中古住宅が見つかった後の流れを解説していきます。
1 売主に買付証明書を送る
希望する物件があれば、仲介している不動産会社を通して、買付証明書を送ります。
買付証明書は、希望条件と値下げして欲しい値段を書いて、この諸条件でならば物件を買いますよという証明書になります。
この条件を売主側が承諾すれば、契約までの準備を始め、条件をすり合わせる必要があれば、さらに値段や契約条件の折り合いを、売主と買主で調整します。
2 住宅ローンの事前審査をする
買付証明書を送り、売主の承諾が取れれば、ローンの事前審査を行います。
中古住宅を現金一括で購入する場合には、必要ありませんが、通常は住宅ローンを組んで購入するので契約の前に事前審査を行なっておきましょう。
売買契約の成立後に本審査を通すことになります。
もちろん、売買契約の特約などにローンの解除条件などをつけてもらう事を忘れてはいけません。
ローンの解除条件とは、万が一融資が受けられない場合には、売買契約を白紙にしますという内容になります。
これがないと、融資が通らなかった場合でも、当該物件を購入しなければいけません。
住宅ローンの事前審査については下記の記事でも詳しく解説していますので参考にして下さい。
3 重要事項説明書の説明を受け、納得したら契約
売買契約の準備ができれば、不動産仲介の会社から重要事項説明を受けます。
重要事項説明は物件に関わる、諸条件や特約、金銭的な取り扱いを契約前に説明してくれるモノになるので、しっかりと聞いてわからない内容があれば質問していきましょう。
できれば、説明の前にコピーなどを貰っておいて、事前に内容確認ができればベストです。
固定資産税や手付金、解約になった場合の取り決めなど非常に重要なことが書いてあります。
また、引き渡しをいつまでにするのか、それまでに行わないといけない事は何があるのかも記載されています。
重要事項の説明に了承すれば、日付と署名捺印をして、契約書にも署名捺印を行い、手付金を支払えば、契約は成立します。
4 住宅ローンの申し込みをする
売買契約終了後に、売買契約書や重要事項説明書を持って金融機関に本審査の手続きを行います。
住宅ローンの本審査では、必要になる公共機関で取得する書類が増えますので、申し込むをする金融機関に事前に確認を取っておきましょう。
主に必要な書類は、納税証明、住民票、源泉徴収書または確定申告書などが必要になります。
住宅ローンの審査が通る前に、団体信用生命保険も選んでおきましょう。
各種条件次第で、保険料も変わります。
毎月の固定金利が増える形で加入することもできますが、団体信用生命保険意外にも、火災保険も検討しなければいけません。
また、医療保険や生命保険なども見直す良いタイミングになります。
住宅ローンの審査に不安がある場合には、下記の記事に対処法などが詳しく書いてありますので、参考にしてください。
5 物件の引き渡し
売主・買主で話し合った日付で、残金の支払いと物件の所有権を変更する事で引き渡しが完了します。
住宅ローンを組んでいる際には、借りる銀行との金銭消費貸借契約を行った後に、売主に残金の振り込みがされ、振り込みの完了後に司法書士が権利書などの必要書類を持って、ネットもしくは法務局で登記の変更届を提出します。
これで中古物件の売買は終了になります。
中古物件の気をつけないと痛い目をみるポイント
中古住宅を購入するには、通常の新築住宅を買う以上に詳しく調べることをオススメします。
中古住宅の場合には、多くの場合に売主が個人になるケースが多いです。
新築であれば、売主は建設会社、もしくは、不動産会社になります。
業者が相手であれば契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）があり、2年以内の不具合などは売主に損害賠償の請求ができます。
契約不適合責任については、下記の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
しかし、売主が個人の場合には、この契約不適合責任を免責にするケースが非常に多いです。
例えば、重要な柱が傷んでいる、シロアリが柱を食べていた、家が傾いている、雨漏りがするなど、引き渡しが終わった後に気付いても免責の場合には、請求ができない状況になります。
その様な状況にならない為にできることがホームインスペクションを行うことです。
１・中古住宅のホームインスペクションとは？
中古住宅は素人が見ても、全く分からない問題点が隠れていることがあります。
住宅も建ち続ければ、劣化します。
もしくは、建築当時からの欠陥もある可能性も拭い切れないでしょう。
そんな状況を把握する為に、住宅診断士と呼ばれる建築士が当該建物の調査を行い、不具合などを調べ、報告書を作ってくれることをホームインスペクションと言います。
中古住宅だけでなく、新築時の不具合も確認できるので、今後の住宅売買には必須の診断と言っても良いでしょう。
ホームインスペクションについては、下記の記事で詳しくお伝えしています。
２・中古物件の住宅ローン控除の限度額
新築物件は最大13年間で毎年50万円が条件を満たせば控除されますが、中古住宅の場合には、最大20万円までで、期間も10年間となります。
控除金額をあてにして、返済計画を考えていると生活が苦しくなりますので、気を付けましょう。
中古住宅の住宅ローン控除は下記の記事でも詳しくお伝えしていますので、参考にしてください。
３・契約書や重要事項説明を穴が開くまで見る
業者から購入する訳ではないので、契約書に書かれている内容が全てになります。
金銭のやり取りや問題点、解約後の取り決め、引き渡し後に問題があった場合どうするかなどが契約書と重要事項説明書には記載されています。
初めて読むと理解がしにくいですが、日本語なので読み解けば内容は理解できます。
理解できない内容やおかしいと思った事は仲介業者に確認しましょう。
また、不動産業者が信用できないケースも多いにあります。
むしろ、あまり信用はしない方がいいでしょう。
適当な営業マンも多くいます。
その場合には、公的機関の相談窓口を利用しましょう。
まとめ
中古物件は、新築よりも安くマイホームが手に入る為、根強い人気があります。
しかし、人が住み、年数が経てば不具合も必ず出てきます。
その不具合にどうやって対応していくのかが、中古物件の大切なポイントになります。
リフォームを当初から考えていて、許容範囲なのか、思いもよらない不具合なのか、事前に把握している、していないでは大きな違いです。
しっかりと調査をして、中古住宅は購入しましょう。
中古住宅の内見のポイントは下記の記事でお伝えしていますので、物件の内見前に参考にしてください。
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