中古住宅購入を検討する際に、昭和56年以降の物件がいいと言われますが何が違うのでしょうか？
新耐震基準と旧耐震基準では、どの様な違いがあるのでしょうか？
昭和56年以降、1981年以降にあった耐震基準の変更について詳しく解説をしていきます。
昭和56年以降の耐震基準の変更とは？
耐震基準は昭和56年6月1日以前と以降で大きく変わっています。
新築を建てるのに、昭和25年から建築基準法で耐震基準が決められていましたが、昭和56年6月1日かr、より厳しい基準で建物の耐震性能が改められています。
厳密には、震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大地震でも倒壊はしないという厳しい基準になっています。
日本は地震国家のため、地震に対する被害をこれ以上増やすことが内容に法律で強固な建物を建てることにしています。
一番の理由は1978年に起こった宮城県沖地震で家屋の倒壊件数が非常に多く、最大の震度が仙台市で震度5でしたが、死亡者28人、建物の全半壊は7,400棟にもなりました。
この地震をきっかけに日本の耐震強度を上げる法律が作られました。
昭和56年6月1日以降でも要注意
新耐震基準が施行された6月1日以降でも、その日から全ての建物が新耐震基準になる訳ではありません。
施行されてから、契約、設計開始された物件が主な対象になるので、それ以前に設計がスタートしている建物は旧耐震基準で建築されている疑いがあります。
大型のマンションになればなるほど、工期が長くなります。
2年ほどの工期があるマンションも当時はあったでしょう。
昭和56年以降でも安心して住める新耐震基準を満たしているとは限らないのです。
重要なのは建築確認の許可日
昭和56年以降でも耐震性能に不安がある場合には、建築確認の許可されている日を参考にするといいです。
建築確認とは、行政が行なっている現在の建築基準法の基準内で図面が作られているのかを確認する作業ですが、この許可の日付が昭和56年6月1日以降か以前かで新耐震基準が満たされているかわかります。
建築確認の通知書で日付は確認できますので、売主が持っている場合には確認させてもらいましょう。
また、行政でも確認できる場合がありますが、10年、20年前の書類は破棄する行政庁も増えてきているので売主、行政でも通知書がない場合には確認はできません。
住宅ローン控除が受けられるかの新旧の違い
約40年前の物件を新居として購入することは考えづらいかもしれませんが、中古のマンションなどでは大規模リフォーム後では、内装もリフォームすれば好立地の良い部屋になる可能性は十分にあります。
古いだけでの物件は難しいですが、リフォームなどを行えば綺麗になります。
中古住宅でも、住宅ローン控除を受けることができるので新居探しの視野に築年数が経った物件も入れても良いでしょう。
ただし、中古の住宅ローン控除には各種の条件、制限があります。
受ける条件としては、築20年以内の耐火でない木造住宅、築25年以内の耐火のマンションなどが対象です。
ただし、新耐震基準を満たしている建物で、耐震基準適合証明書があれば住宅ローン控除を受けることができます。
耐震基準適合証明書とは」、新耐震基準を満たしていることを証明してくれる書面になり、これがあると住宅ローン控除だけでなく、登録免許税や不動産取得税も安くなります。
取得方法は、一級建築士に調査依頼を行い、耐震基準を満たしている物件であることを証明してもらう必要があります。
中古住宅ローンには、制限もあります。
住宅ローン控除は最大50万円までの控除を毎年受けられますが、中古住宅の場合には最大20万円までで、期間も最長が10年までになります。
中古物件の住宅ローンについては、下記で詳しくお伝えしておりますので、参考にしてください。
耐震基準の検査以外も大事
中古物件は前述した耐震基準を満たしていることも大切ですが、古い建物であればどこかしらに不具合が生じている可能性が高まります。
何も知らずに住宅を購入して、引っ越した後に問題が発生して、とんでもない修理費用がかかってしまったケースも山ほどあります。
そうならないためにも、耐震調査だけでなく、物件全体を調査してくれるホームインスペクションをオススメします。
下記の記事でホームインスペクションについてお伝えしています。参考にしてください。
まとめ
耐震基準は重要な購入判断材料になります。
そもそも、旧耐震基準の物件であれば融資も通り辛くなります。
日々の生活も不安を感じてしまう状況もあるでしょう。
なので、物件選びはなるべく新耐震基準の建物から選んでいく様にしましょう。
また、新耐震基準でも建物の作りはそれぞれの建築会社が建てていますので、施行不備などがある可能性もあります。
しっかりと調べられる内容は事前に調べきってから購入判断をしてください。
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