住宅を購入するには、住宅ローンを利用して購入しますが、新築であれば自己資金無しで購入する人もいます。
しかし、中古住宅は自己資金無しのフルローンで購入できるのでしょうか？
新築とは違い、建物の評価が低く思った通りに住宅ローンが受けられない可能性もあります。
自己資金無しで行ける場合と、ダメな場合をお伝えしていきます。
中古住宅の自己資金無しのフルローンとは？
自己資金無しでのローンは、正しく自分の貯金などから初めの初期費用を出さないで、全て銀行から借り入れをする事を言います。
住宅を購入する人は、少なからず住宅ローンのお世話になります。
もちろん新築で自己資金無しで住宅ローンを組む人もいます。
しかし、中古住宅でも自己資金無しで借りる事はできるのでしょうか？
正直な所、物件の資産価値によって決まります。
銀行がお金を貸すときには、土地建物の担保力がどのくらいあるのかで決まってきます。
土地の値段は新築でも中古でも変わりませんが、建物は年数が経てば価値は下がっていきます。
購入する融資条件によっては、建物の価値と土地の価値が足りずに、担保不足として全額を借りることが難しくなるケースもあります。
もちろん、担保や借り入れ希望者の年収などが銀行の条件を満たしていれば、自己資金無しでも全額住宅ローンを受けることもできます。
中古住宅にかかる売買代金以外の諸経費
新築住宅でも、中古住宅でもほとんど変わりませんが、諸経費が必要になります。
自己資金が必要かどうかは、諸経費の金額、購入後のリフォームの有無によっても変わってきます。
下記に2,500万円で中古住宅を購入した場合の諸経費のケース事例をお伝えします。
住宅購入金額 2,500万円（土地1,500万円・建物1,000万円）
固定資産税評価額 土地1,000万円・建物500万円
住宅ローン 2,500万円＋諸経費など 30年返済、金利1％
＜融資に関する費用＞
| 諸費用の合計 | 82万円 |
| 保証会社保証料 | 61.8万円 |
| 保証会社事務手数料 | 3.2万円 |
| 印紙代 | 2万円 |
| 登記費用 | 15万円 |
＜保険料＞
| 諸費用の合計 | 15万円 |
| 団体信用生命保険料 | 金利に0.25～0.5％上乗せタイプ |
| 火災保険料 | 15万円（10年間） |
＜住宅取得に関する費用＞
| 諸費用の合計 | 106.1万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 不動産取得税 | 6万円 |
| 登録免許税 | 10万円 |
| 仲介手数料 | 89.1万円 |
あくまでも概算になりますが、諸経費は203.1万円。
全体のは概ね8.1％になります。
仮に、この諸経費も合わせると総額が2703.1万円になります。
金融機関からの借り入れは、10万円単位になり、余分なお金が借りれないので、3.1万円はどうしても自己資金になります。
2700万円を30年で1％で借りた場合に毎月86,842円の返済になります。
総額は31,263,361円の返済が必要になり、借入金額よりも4,263,361円の利息を多く払う事になります。
また、自身が住む住宅に関しては、不動産取得税の減税が受けられます。
今回の計算には不動産取得税は1,200万円の控除額を算入しています。
金額が大きな中古住宅であれば固定資産税評価額から控除分を引いた額に対して3％の不動産取得税が課税されますので、もっと割合は大きくなります。
中古住宅でリフォームを借りる場合
中古住宅では、リフォーム費用も購入資金の一つと考えますが、銀行は一緒と考える場合と別々で考える場合があります。
銀行によって対応が違いますが、一般的には中古住宅の価格の最大30％まで、諸経費とともに借りられるケースが多いです。
もちろん担保が足りているという前提ですが。
諸経費が8％前後と考えると、リフォームの費用は中古住宅の20％ほどしかかけられない事になります。
担保力が不足していた場合には、もっと下がる可能性もあります。
自己資金をなるべく少なくする方法
自己資金をなるべく少なく中古物件を購入する方法は、物件が第一になり、自分の収入が第二に大切になります。
銀行がお金を貸す際に注目する所は、何かあったときに物件を売却すれば返済できるのか？毎月の返済をするのに十分な年収はあるかという事です。
年収の基準はそもそも、オーバーするようであれば、毎月の返済が苦しくなり、結果的に住宅を手放す可能性も出てくるので、年収に見合った住宅価格を選びましょう。
物件の担保力は、なるべく土地の価値と建物の価値が高い物件を選びましょう。
土地の価値が高い物件は、相対的に売買代金が高くなるため難しいですが、建物の価値は物件ごとに違います。
なるべく築年数が15年以内の物件であれば、そこまで担保が不足する事にはなりません。
ただ、旗竿地や変わった形の土地は避けることも大切です。
まとめ
中古住宅も新築住宅も全額住宅ローンで借りる場合には、毎月の返済額が苦しくなるケースもあります。
もし、今の状態で貯金ができていない状況で、返済額と家賃が同じ額だからと言って住宅購入をすると修繕費などで将来的に困った事になる可能性が高いです。
しっかりと、今でも、住宅購入後でも少額でもいいので毎月貯金ができる家計づくりをしていきましょう。
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