夢のマイホームを購入して、返済をしていると繰り上げ返済をしようか考える時がきます。
ですが、実際に繰り上げ返済しようとした時に二種類のパターンがあるのはご存知でしょうか。
返済の期間を短縮する方法と期間はそのままで毎月の返済金額の負担を少なくする方法の２種類があります。
この２パターンでは、どちらが有利でオススメなのか今回はお伝えしていきます。
住宅ローンの繰り上げ返済とは
住宅ローンの繰り上げ返済は、毎月返している金額以外にまとまったお金を借りている金融機関に返済することをいいます。
一括で返済することもいいますが、数百万円単位でまとめて返すことが多いです。
返済を先にすることで、返済した金額の利息を今後支払わなくて良くなるため、
利息負担が得をするという制度になります。
住宅ローンの繰り上げ返済のメリット・デメリット
繰り上げ返済には一見メリットが多いように見えますが、デメリットも存在することを認識しておく必要があります。
住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとは
繰り上げ返済をすることで金利負担が少なくなることが一番のメリットでしょう。
住宅ローン控除期間が終了し、住宅ローンを借りているのが負担しかない状況になったら、出来る限り繰り上げ返済をして金利負担を少なくするのがオススメです。
金利は金額・期間が長いほど負担額が増えていきます。
繰り上げ返済のデメリットとは
繰り上げ返済のデメリットは、まとまった資金を返済に当てなければいけないことでしょう。住宅ローンの繰り上げ返済をしたことによって、突発的な金銭的な支払いに耐えきれなくなる可能性があります。
他にも繰り上げ返済を行なった後に、団体信用生命保険の保険金支払い対応の病気になるなどした場合には、繰り上げ返済したことが無駄になってしまいます。
団体信用生命保険については、こちらで詳しくお伝えしております。
住宅ローンの繰り上げ返済の２パターンとは
冒頭でお伝えしておりますが、住宅ローンの繰り上げ返済には期間短縮と返済額軽減の２パターンがあります。
それぞれに長短がありますので、自身の家庭にあう方法を選ぶ必要があります。
期間短縮：毎月の返済額はそのままで、繰り上げ返済をした金額の元本の期間が短縮される方法で、
返済額軽減：返す期間はそのままで、毎月の返済額を少なくする方法です。
一般的には、期間を短縮した方が借りている利息の負担は少なくなり、得をします。
繰り上げ返済のシミュレーション
期間短縮を行う場合と返済額軽減を行う場合でどっちがいいのか計算をしていきましょう。
前提条件として、
購入時住宅ローン：４０００万円
金利：１.２％
住宅ローン期間３５年
住宅ローン控除期間は１０年が終了してから１５年目に繰り上げ返済を検討
返済方法：ボーナス払い無し
繰り上げ返済額：４００万円
| 繰り上げ前 | 期間短縮 | 返済額軽減 | |
| 毎月返済額 | 116,681円 | 116,681円 | 97,926円 |
| 年間返済額 | 1,400,172円 | 1,400,172円 （計算上の元金充当額 ：3,935,509円） | 1,175,112円 |
| 総返済額 | 49,006,020円 | 48,040,927円 | 48,504,820円 |
| 返済方式 | 元利均等返済 | 元利均等返済 | 元利均等返済 |
| 残存返済期間 | 20年 | 16年6ヵ月 | 20年 |
期間短縮の場合には、毎月の返済額に変更はありませんが、４００万円を繰り上げしたことによって、残りの期間が２０年から１６年６ヶ月と３年４ヶ月短縮できます。
それによって返済金額も49,006,020円から48,040,927円に965,093円金利負担が少なくなります。
対して、毎月の返済額軽減では、４００万円の繰り上げ返済をすることで、毎月返済額が116,681円から97,926円と毎月18,755円の負担額が少なくなります。
しかし、総返済額としては、48,504,820円。
差額は501,200円と期間短縮に比べて半分くらいの利息減額にしかなりません。
金額だけ見れば期間を短縮したほうがお得ですが、まだ結論を焦ってはいけません。
理由としては、家計の状況によっては、２パターンのどちらを選択するか考える必要があるからです。
結局どちらがオススメなのか？
それぞれの家計の状況によってオススメできるパターンは違います。
具体的な状況は各家庭で違いますが、大まかな状況でおすすめのパターンをお伝えしていきます。
期間短縮がオススメな家庭
期間短縮が向いている人は、毎月の返済に余裕があり、教育資金や万が一の費用を別で工面している家庭がオススメです。
結果的に、総返済額が少なくなりますが、手持ちの資金が減っても毎月の返済額が変わらないので万が一何かあった場合に対応ができる余裕がなければ期間短縮をすることで後々に困ったことになりかねません。
他にも、住宅ローンの期間が定年後も継続している人にもオススメです。
収入が大きく減る中で、住宅ローンの返済が残っているのは大きな負担になってしまいます。
この場合には、早めに期間を短縮していくのがオススメです。
返済額軽減がオススメな家庭
住宅ローンの繰り上げ返済をする資金は手元にあるけれども、少し先に教育資金やお金を工面する必要がある場合には、少し計算をして繰り上げ返済をする必要があります。
繰り上げ返済をした資金を数年かけてまた貯めれるようにしなければ、必要な時にお金が足らなくなる可能性があります。
もちろん手持ちの全額を繰り上げ返済にする必要はないので、例えば７００万円貯まったならば、２００万円を手元に残して、５００万円を返済額軽減で繰り上げ返済します。
毎月の軽減が約18,000円なので、１年で216,000円、５年で1,080,000円が新しく貯めることができます。
５年後に必要な費用が手元資金と合わせて３００万円ならばいいですが、ご家庭のライフイベントに合わせて必要な資金を余裕を持って用意しておくことが大切です。
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