複数の土地を所有していない人であれば、売却は一生に一度あるかないかです。
ほとんどの人は体験しないかも知れません。
しかし、親類や相続時に売却の相談を受ける可能性はあります。
そんな時に、一番知っておいた方が良いのは、売った金額がまるまる手元に残らないということです。
マイホームや土地、建物などの不動産を売却するときには、不動産屋に支払う仲介手数料や税金など様々な費用が掛かってきます。
売却に必要な通常費用とは
不動産を売却する際には、様々な手数料、譲渡費用が発生します。
主に仲介手数料、印紙税、登記費用、譲渡税などの費用が要ります。
その中でも、税金や業者に支払う手間賃の手数料が大きな割合を占めます。
不動産は売却金額が高額なので、手数料や税金も何十万円から何百万円掛かってくる可能性が高いです。
不動産屋に支払う仲介手数料
仲介手数料は売買価格の3％+6万円＋消費税10％
土地建物を売却した際に成功報酬として支払う手数料です。
一般的には、買主と売買契約を締結した時に半額を、物件を引き渡した時に残りの半額を支払うのが大手不動産会社では多いです。
良い不動産会社だと引き渡しの時に一括支払いにしてくれて、かつ、解約しても手数料を取らない会社もあります。
（だいたいの不動産屋は契約を解約しても手数料はしっかり持って行きます。）
不動産の売買価格に応じて、仲介手数料は以下を上限とする約定によって決まっています。
仲介手数料の計算式
200万円以下の場合
（売買価格の5％）×（1＋消費税0.1）
400万円以下の場合
（売買価格の4％＋2万円）×（1＋消費税0.1）
400万円超の場合
（売買価格の3％＋6万円）×（1＋消費税0.1）
仲介手数料は建物の消費税部分には掛かりません。
税金に対しての仲介手数料は貰えないからです。
また、上記はあくまで、上限金額です。
固定金額では無いので、交渉は出来ます。
不動産売却の仲介手数料は下記の記事でも詳しく解説しております。
譲渡所得税とは
不動産の売却時に発生する大きな税金に譲渡所得税があります。
譲渡所得とは、不動産の売却によって得る事が出来た利益の事です。
この譲渡所得に税金が掛かります。
当該物件の不動産購入費、不動産会社に支払う仲介手数料、印紙税、司法書士に支払う登記費用、当該物件のリフォーム費用など様々な費用を引いて残った利益の事を指しています。
（引き渡し後にかかった費用も修正申告で経費に入れれます）
利益が出ていない場合やマイナスの場合には、譲渡所得税は0円で、申告の必要もありません。
この譲渡所得には、短期譲渡と長期譲渡で所有期間によって2種類に分かれます。
長期譲渡とは、所有が5年以上の不動産譲渡の所得になり、短期譲渡とは、所有が5年以下の不動産売却の所得になります。
・長期譲渡所得税は20％の税率
・短期譲渡所得税は39％の税率
詳しい内容は下記の記事にて記載しております。
印紙税とは
印紙税とは、住宅の売買契約などを交わす際、契約書にかかる税金のことです。
契約書に記載された金額により税額が決まり、売買価格・請負金額により金額が異なります。
3000万円超から5000万円以下が一万円の印紙代
5000万円超から1億円以下が2万円の印紙代
が必要となります。
（上記は軽減税率適用時の金額です）
売買契約書は売主保管用と買主保管用の通常であれば2通作られるので、2倍の印紙税が必要となり、売主と買主がお互いに1通分ずつ負担するのが通常です。
不動産会社との媒介契約書には印紙税はいりません。（委任契約になるので）
印紙代は契約書の原本が1通だけの場合は、1通分の印紙で大丈夫です。
費用に関しては、原本を保管する方、もしくは、折半で支払いを行うことができます。
印紙税については、下記で詳しく説明しております。
抵当権を抹消する登記費用が必要
司法書士への報酬などで1万～3万円
不動産を売却するときには所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要だが、その際の登記費用は関東では買主が負担する。
中部は買主、売主がそれぞれ負担します。
抵当権抹消するには、登録免許税と司法書士の報酬が必要になります。
金額は司法書士によりますが、1万～3万円程度が一般的です。
その他にかかる費用
必要に応じて処分費や解体費がかかる
他に売却時には必要に応じてかかる以下のような費用があります。
敷地の測量費 40万円～100万円程度（中部は40～50万円、関東は80～100万円）
農地転用費用 3万円～
建物の解体費 100万円～300万円程度（一般的な住宅）
土壌汚染撤去費用 （土壌汚染の度合いおよび敷地によっては何千万円以上もかかります。）
廃棄物の処分費 10万円～50万円程度
（小規模のゴミなどであればこの値段ですが、以前には200坪程度の昔は沼地だった駐車場の売買で1,500万円程の埋設ゴミの撤去費用がかかりました。）
ハウスクリーニング費 5万円～15万円程度（一般的な住宅）
これらの費用は不動産屋に依頼すれば、それぞれの業者に見積もりを取り、概算を教えてくれます。
あるいは自分で探して依頼したほうが安く済むケースもあるので、インターネットなどで検索するのも有りです。
ただし、業者も海千山千の人が多いので、変な業者に捕まって、結局は別の業者に再度依頼をするということになるかもしれません。
その場合の1回目の費用は、ご自身で交渉をしないといけません。
不動産の売却 まとめ
不動産の売却は、一般的な費用であれば売却前にある程度は算定できます。
しかし、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）などを免責にしていない場合などは、
引き渡し後に、別途費用がかかってきます。
個人間の売買であれば、免責は良くあることですが、業者に売却する場合はほとんどが免責にはできません。
なので、お金が入ってもすぐには使わず、ある程度の時期まで取っておいてください。もしかしたら、支払いがあるかもしれませんので。
こちらの記事も参考にして下さい。
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