不動産投資は魅力的な商品が多いです。
銀行に預けれも低金利の世の中なので、利回り10％を超える様な商品を紹介されたら心が揺らぎます。
ですが、不動産投資には詐欺も数多くあります。
投資金額も大きいので詐欺に遭った時の被害金額も高額になります。
そんな不動産詐欺の中でもよくある注意すべき事例を5つご紹介していきます。
国民生活センターに対して、投資用マンションの相談は年間1,000件を優に超えています。
これは表面化している人だけなので、実際には相談出来ない人や弁護士や他の機関に相談している人も含めれば氷山の一角なのかも知れません。
不動産会社の悪徳な手法
不動産投資は年々、狡猾になっています。
オレオレ詐欺ではないですが、どの世界でも悪い人は頭を働かせて騙そうとしてきます。
どんな状況でも客観的に物事を把握する事を心掛けましょう。
最近多い悪徳な手法を紹介しますので、気を付けて下さい。
悪徳手法 手付金
売買契約を結ぶ時に手付金を買主から売主に交付します。
手付金には、手付解除などの意味合いもある為、ほとんどの売買では支払うものですが、実は、手付金を使った悪徳手法があります。
手付金を支払った後に、売主が消えてしまい、物件が購入出来ないケースがあります。
この手法は、売主との個人取引だけでなく、不動産会社を仲介に入れていても起こる可能性があります。
そもそも、その不動産会社も存在しない会社の場合があるのです。
酷いケースになると、売買契約をしていないのに、「人気のある物件だから手付金を支払って申し込みをした方が良い」と言われて先に手付金を支払う様に言われます。
あまりにも急かしてくる業者などは、まず疑った方が良いでしょう。
悪徳手法 入居率
投資用マンションやアパートなどでは、投資判断をする時に現状の入居状況を見て判断します。
空室が目立つ物件と満室の物件では、後者の満室の物件の方が売りやすいですし、高く販売も出来ます。
そこに目を付けた悪徳業社は、入居者がいる様に見せかけて良質な物件と偽って販売しようとします。
この手法は見抜くのが困難です。
レントロールなども、改竄してしまえばわからないです。
唯一わかる可能性があるのは、レントロールの入居時期を見て現地に行き、部屋を外見から見て生活感があるのか、レントロールの入居時期と差異はないのかと疑いの目で判断するしかありません。
悪徳手法 二重譲渡
物件の売買は通常は1人にしか出来ませんが、2人以上の買主に同時に売却する手法になります。
売買契約はやってはいけませんが、複数と契約してもわかりません。
ですが、法務局の変更登記は1人しか出来ません。
なので、一番早く登記した人がその不動産を所有する事が出来て、他の人は登記する事が出来ずに、売主にも逃げられてしまったら、手付けや中間金などで支払っているお金は戻ってきません。
手付金詐欺と同じ様な手法です。
さらに、悪質なケースでは融資など現金で買わない場合には、司法書士などが同席して決済を行います。
司法書士が現金の受領を確認後に法務局に変更手続きを申請しますが、現金のやり取りをしている内に別の人が変更登記をしてしまった場合には、あなたの所有権移転は出来なくなってしまいます。
この様な事は起こりにくいですが、もし遭った場合に対処する方法はありません。
地面師と同様に売主の本人確認と逃げない状況にあるのかを確認するぐらいしか対処方法はありません。
悪徳手法 デート商法
昔からある詐欺の手法です。
似た様な手口で美人局があります。
異性との出会いを求めている人の気持ちを利用して行う手法です。
近年では、婚活サイトや街コン、マッチングアプリなどを使い、デートをして勧めれられる事が多いです。
結婚詐欺と同様に、不動産購入後は連絡が取れなくなります。
購入させられて、不動産も相場の倍くらいの値段で買わされたりするので、再販売しても数千万円の借金が残ってしまう恐ろしい手法です。
しかし、2019年に消費者契約法が新しくなり、不当な勧誘に対しては解約できる様になりました。
条件で、結婚歴や資産の運用などの経験があまりない人が対象になっています。
出来立ての法律なので、まだ判例が無くどの様なケースで適用できるかは今後の課題となっています。
悪徳手法 海外不動産
海外不動産は、現地を見る事が出来ないので、存在しない不動産であったり、相場よりも高い金額であったりなどの手法です。
海外不動産は素人が手を出したり、しっかりした会社でないところから購入するとかなりリスクが高いので気を付ける事が一番大切です。
怪しい宣伝文句は何？
不動産会社から営業を受ける際に、何度も出てくる言葉があります。
しかし、その言葉次第では疑ってかかった方が良いかも知れません。
怪しい文句 節税
不動産投資は節税対策が出来るメリットがありますが、そればかりを前面に押し出してくるケースには注意が必要です。
不動産投資は相続税、所得税などに対して節税効果がありますが、あくまでも付随して効果が得られるだけです。
借り入れを行うことでの相続税の圧縮と、建物の減価償却で確定申告で赤字申告をすることで当初の1年か2年が所得税対策になるのが本来の姿です。
これが、「毎年赤字にする事で所得税対策が出来る」などと言われた場合には、それは確実に損をする投資です。
そもそも、毎年赤字だと手出しで自身の別の収入から補填しなければいけません。
将来的に、現物資産が残ると言われても、何十年後の建物が残ってもそれが負の遺産になる可能性もあります。
実際の現金がどれだけ残るかが重要なポイントになってきます。
怪しい文句 定年後の資産
定年後の資産形成で、公的年金で足りない部分を補填出来るなどと言われるケースがあります。
これも難しい判断になりますが、通常である程度の収益を生まない物件であれば、修繕費用やランニングコストでお金が全く残らない物件もあります。
もちろん築年数が経ってくれば、より修繕費もかかり、家賃も下がり、入居率も変動しまいます。
その時に本当に、マイナスになっていないかの試算はする必要があります。
下手をすれば、年金からお金を出していく必要があります。
そうなってしまえば、何のために投資を始めたのか、わからなくなります。
怪しい文句 生命保険
生命保険は亡くなった時に、何千万円というお金が貰えます。
投資物件でも生命保険と同じ様に、保険を掛ける事が出来ます。
通常は、火災保険だけですが、団体信用生命保険にも加入する事が出来ます。
これは、住宅ローンなどを組む人はほとんどのケースで加入している保険ですが、亡くなったり、高度障害を負った場合に、借り入れを相殺してくれる役割があります。
メリットとしては、万が一の時にローンの返済分が無くなるので、キャッシュフローがかなり良くなる事と、売却時には一時金で金銭が貰える事です。
反対にデメリットとしては、金利が上乗せされて保険料を支払うので、毎月のキャッシュフローが悪くなります。
結果的には、収益がある程度無ければ、損をする可能性が高いです。
怪しい文句 家賃保証
大手のハウスメーカであれば、ほぼサブリースがある物件を販売しています。
しかし、サブリース物件にもトラブルが多いです。
これは販売する担当者次第ですが、「契約期間中は家賃が変わらずに支払われます」や「30年間安心して賃貸経営出来ます」などと言っているケースは要注意です。
賃貸なので、築年数が経てば家賃が下がるのは当然であり、30年間を見越した家賃でサブリースをした場合には、サブリース家賃が低すぎて到底手元にお金は残りません。
ただし、サブリースにも大きなメリットがあります。
管理の手間が掛からずに、修繕計画なども管理会社が立ててくれるので、基本的には手間がかかりません。
10年ほどはお金を貯め込んで、後の20年は毎月残ってくるお金を使うくらいの気持ちで経営するのが一番いいでしょう。
怪しい文句 利回り
投資物件で一番最初に気にするのは、利回りが何%なのかです。
なるべく高い利回りで良い物件を買いたいのは皆さんが思う事です。
しかし、利回りが相場よりも高い物件には何かしらの問題が必ずあります。
高い利回りで良い物件は確かにありますが、その様な物件はまず不動産会社が購入します。
もしくは、何度も物件を購入している資産家の人に優先的に売却されるので、一般には問題のある高い利回りの物件しか出てきません。
高い利回りの物件でも、すぐにリフォームなどでお金が必要になるケースや入居者が高い賃料で借りていて、抜けて仕舞えば低い利回りの物件になる事は多くのケースであります。
総合的に見て、安いか高いかは判断する必要があります。
不動産投資で事前に知っておくべき事
不動産投資で騙されない為にも、事前に知っておくべき事がたくさんあります。
その中で、特に知っておいて欲しいことを今回はお伝えします。
不都合な事は教えてくれない
不動産売買では、告知義務があります。
建物に対する不具合や、心理的瑕疵については、買主にしっかりと告知しなければいけません。
しかし、告知義務について守っていない不動産会社や不利な情報を敢えて知らないフリをして黙っている業者も中にはいます。
不具合の状況にもよりますが、物件の価値を大きく損なう可能性も高いので注意が必要です。
不動産の基礎知識
当たり前のことですが、不動産投資をするのであれば基本的な事は身に付けておくべきです。
どこまでが基礎知識か難しいところですが、知っている知識が多いほど身を守る事が出来ます。
まずは、不動産会社と対等に話せるぐらいはネットや本などで知識を付けるべきです。
初めのうちは、数多くの不動産会社の担当者と話をして、相手の話している内容を吸収していくのも一つの手法です。
不動産投資家のコミュニティに参加する
不動産投資を行っている人たちの集まりにはなるべく参加すべきです。
不動産会社だけでは手に入らない生の声が多く聞けます。
しかし、その集まりにも詐欺師は潜んでいるケースがあるので、うまい話には裏があると思って聞いておきましょう。
トラブル時の相談先
トラブルがあった時には、すぐに誰かに相談しましょう。
相談する先には下記の様な窓口があるので参考にしてください。
・国土交通省 不動産相談センター
・国民生活センター
・宅地建物取引業保証協会
・弁護士
などにすぐに相談をして、解決に向かって進むべきです。
まとめ
不動産投資は、リターンが大きい分、様々なリスクが潜んでいます。
どこで落とし穴に嵌るかがわかりません。
一度、落とし穴に嵌ってしまうと金額が大きいので抜け出すまでに時間がかかります。
だからこそ、騙されない様に対策方法や詐欺の手法を知っておく事が大切です。
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