広い土地を、特に農地を所有している多くの人が、土地を売却する際に、こんなに値段が低いのかと驚きます。
周辺の売買事例と比べても、かなりの減額を受けての売却金額になるからです。
これは、開発許可という行政からの許可を受けないといけない場合や造成費用が多額にかかる為に、その費用分を売買金額から引いたものが提示されるので、相場よりも低い金額になったと思ってしまうのです。
では、「個人で開発許可を受けて、細かい宅地に分け、分筆した土地をそれぞれ個人や業者に分けて販売すれば土地を高く売れるのでは？」
と考える人もいますが、これは合法なことと、違法なことが混じっています。なにが違法で、なにが合法なのかを説明していきます。
業者の買取金額は相場の6～8割
中心地や商業地の広い土地ならば、マンションなどの開発で高額な売買代金で売却できますが、地方の広い土地は、ほとんどの場合、安く買いたたかれます。
安くなる理由としては、広い土地を造成する費用や道路や行政に開発許可の申請をする為に、分譲業者はその費用分を売買金額から引いています。
また、売却時になかなか売れない際に、値引きすることも加味しています。
では、冒頭でお伝えした通りに、自分で開発して、分筆して、高く買ってくれる買主にそれぞれを売却すればいいと考えますが、それは出来ません。
自身の土地を分筆して、複数の人に売却する行為は宅地建物取引業法で禁止されているからです。
これは、土地建物を繰り返し売買することは、宅地建物取引士の業（仕事）としてみられる為、会社としての宅建免許が必要になります。
例えば、個人の土地を分筆して、同じ人に複数回に分けて売却するのもダメです。
個人で宅建士の資格を持っているから大丈夫だろうもダメです。
しっかりと、都道府県に業として、宅建の免許を貰うことが必要になります。
ただし、複数の土地があり、それを売却することは大丈夫です。
一つの土地を分割して、売却することがダメなのです。
取り締まりは警察
上記の宅建業法の違反に関しては、警察が取り締まりを行います。
警察官が見回りをして確認することはないですが、大体が通報で発覚します。
また、分割して毎年売却するとか、2年後にまた残りを売却するとかは、かなりグレーな判断になります。
その取引が、元々、分割して売却することを目的としているかどうかが判断基準になります。
業として売買をするかが判断基準になります。
開発は大丈夫なのか？
開発とは、土を盛ったり、取り払ったり、新しく道路を造ることをいいます。
各地域によって、開発許可の要件は多少の差がありますが、概は一緒です。
地域ごとに500㎡以上の土地か1000㎡以上の土地である一定の土の深さをいじると開発行為になります。
細かい要件などは今回は割愛させて頂きますが、県や市役所に問い合わせをすると教えてくれます。
要するに、住宅を複数建築するための整地と道路作成、役所との協議を行います。
これは個人が、開発業者に依頼し開発許可工事を行うことができます。
ただし、開発行為を行うには一定金額以上の資本が必要になります。
役所としても、計画倒れされてしまっては困る為、事前に確認がされます。
業者に広い土地を売却する場合、業者がこの様な開発を行い転売する為、この費用が売買金額から引かれます。
ちなみに、開発行為は家を建てるために造成した場合に適用されますが、駐車場などの活用をするために造成した行為は開発許可は必要ありません。
自身は駐車場にするつもりで、広い田を造成し、更地にしましたが、思ったよりも駐車場の収益が悪く土地を売却した場合、第三者の買主は開発許可を受けずに家を建てることができます。
開発許可分の費用が結果的には安く済む可能性があります。
ただし、上記はたまたまそうなったケースであり、もともと転売を目的として造成をした場合は罰則があります。グレーな内容になります。
どんな方法で広大地を高く売却するのか
まず、一番いいのが商業施設などが買い取ってくれることがいいでしょうが、その様な好立地の土地であればこの様な悩みは抱えていません。
次に、できるのが開発行為もしくは造成工事を自身で行い、売却する行為です。
ただし、売却する前に手出しの資金が必要になります。開発工事や造成工事は、工事を専門にする業者に依頼する必要があるからです。
もちろん、売却できる可能性があるのか事前に調べることが最も大事な要素になります。
元々、誰も買わない様な僻地であれば、いくら造成をしても買い手は現れません。
売却の相談を不動産業者に依頼しましょう。
そして、造成工事や開発行為を自身でしたほうが高く売れるのか、分譲業者がやった方が安く済むのかを確認しましょう。
農地転用を自分で手続きしたいと考えている人は下記の記事を参考にしてください。
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