不動産の共有名義はさまざまな事由で起こります。
例えば、相続でうまく分けることが出来なく、兄弟姉妹で共有名義になってしまう。住宅ローンを組むときにペアローンで共有名義にしたが、意見が合わず離婚することになってしまった。
など、解決した共有名義はたくさんあります。
今後、活用方法が難しくできることなら売却したい。
しかし、共有者と折り合いがつかずに中々売却出来ない状態があります。
その際に、どんな解決方法があって、必要な書類や注意点などをお伝えしていきます。
共有名義の不動産を売却するためには
最初に、共有名義の不動産とはどんなものかをお伝えしていきます。
共有名義は、一つの不動産を複数の人が共有して持っている状態になります。
不動産の所有権を何％ずつ複数の人が分け合って持っているイメージになります。
このような状態はどうして起こるのでしょうか。
主な理由は下記の様なことで起こります。
・相続時に兄弟と共有になる
・住宅ローンをペアローンなどでもつ
・親の援助で住宅を購入して、親の名義が住宅に入る
なぜ共有名義が厄介なのか？
共有名義がなぜ厄介なのかというと、売却する時に困るからです。
売却せずに所有している分には、困ることは少ないですが、いざ売却する際には、共有者の同意を得なければいけないからです。
一人で所有していれば、自身の考えだけで売却できますが、共有者がいれば共有者の意思も聞かなければいけません。
共有者が売らないと言えば、土地全体を売却することが出来ず、自身の持分だけ売却することになります。
買主もあなたの持分だけ買い取っても何も出来ないので、通常であればかなり足元を見られた金額で売却するしか方法がありません。
共有名義の売却する方法とは？
共有名義を売却するには、通常の売却方法ではなく、別の方法を取らなければいけません。
通常であれば、一人で解決するところですが、共有は他の人の意見も聞かなければいけませんので。
どんな方法があるのかお伝えしていきます。
まず、最も大切なことは、自分の持分は売却することができるという点です。
土地全体の売買は出来なくても、自身の持分だけを売却することは可能です。
土地全体を売却するには、他の共有者の同意が必要になります。
この同意を得る方法は、契約時に同席してもらう方法や、印鑑証明書付きの実印が押してある委任状を貰うことでも対応ができます。
この委任状を貰うことも、仲が悪ければ大変な作業になります。
やはり他の共有者と仲が悪い状態では、足元を見られて自分の持ち分を売却するしかない様に思われます。
しかし、共有持ち分を解消する手続きもあります。
共有を解消するための方法 共有物分割請求
共有をしている状態で、お互いにその土地を維持管理していくことに意見が合わないときに使える制度です。
簡単に言えば、共有者の持ち分を他の共有者に権利を譲り渡す請求をすることです。
例えば、金銭で解決をしたり、他の共有物と交換をすることが出来ます。
ただし、あくまでも話し合いの中での解決になりますので、相手側がテコでも動かなければ共有を解消することはできません。
共有を解消する方法 分筆をする
分筆と言ってもわからない人も多いでしょう。
簡単にいうと、一つの土地で共有だった場合に、別々の土地にして共有を解消するということです。
例えば、１００㎡の土地を2人で１/２ずつ持っていた場合に、５０㎡ずつの土地に分ける方法です。
分筆をするためには、まずは土地家屋調査士に確定測量を依頼して、分筆をする必要があります。
直近で確定測量を行なっていれば、分筆手続きをするだけなので比較的安価に手続きをすることもできます。
分筆手続きであれば、５万円から10万円でできますが、確定測量がある場合には４０万円から１００万円の費用がかかるケースもあるので注意が必要です。
期間も確定測量が必要なケースでは２〜３ヶ月は最短で必要になってきます。
相続での共有の場合に注意すること
共有名義の土地でも、最も気をつけないといけないケースが相続での共有です。
今、生きている人が登記簿上の所有者であればいいですが、登記名義人が亡くなった人や何代も前の人であるケースでは、誰が相続人になるのかの確認が必要になってきます。
ただ単に今の兄弟姉妹だけが相続人になっていないケースもあります。
従兄弟や再従兄弟、さらに遠い親戚までもが共有者になっていることも考えられます。
著者の顧客であった事例では、調べた結果共有者が１００人まで拡大していることもありました。
もちろん全ての共有者に印鑑証明書付きの実印の委任状をもらわなければいけません。
印鑑料で数万円から数十万円を支払うこともあります。
この様な場合には、解決するには長い年月が必要になってきます。
ペアローンでの共有の場合に気をつけること
自宅などを夫婦で購入して、ペアローンなどを組んでいるケースでも気をつけることがあります。
住宅ローンを組む時に、夫婦の共有名義でローンを組む際には、土地建物が共有名義になります。
お互いどのくらいのローンを組むかでローンの金額が変わってきますが、この場合に売却する際には前提条件としてローンを完済する必要があります。
売却した金額でローンの返済額を上回ればいいですが、足りない場合にはどちらがいくら負担するかが問題になってきます。
他にも、売却して利益がでた場合には、譲渡税を支払い利益を分け合う必要も出てきます。
共有名義を上手く売却する方法
共有名義専門の買取業者に依頼するのが最も高く売却ができます。
特に不動産業者ではなく、「不動産コンサルティング企業」だから早く買い取れる会社。
この会社は、通常の不動産業者とは違い大量の在庫を抱えない、だから高く買い取れます。
詳細は下記のリンクから飛べます。
買取業者を利用するメリット
共有持分を買取専門にしている業者に任せることで、短期で売却できることや、一般的に売りに出すと買主が現れないケースが多いですが、買取業者であれば高値で買ってくれる業者が多いです。
手間暇がかからずとも、売却ができるので、共有者との打ち合わせも必要ありません。
自身の単独名義で売却するので、他の共有者の意見を聞く必要がないからです。
買取業者を利用するデメリット
買取業者を使うことで、もちろんデメリットもあります。
共有者とともに売却するよりも、やはり安くなってしまうので、トータルで考えると損をします。
しかし、共有者が売らないと言っている状態であれば、絵に描いた餅状態になってしまっているので、結果的に売却ができることを重視するのであれば問題ではなくなります。
他にも、自身の名義だけを売却した場合に、他の共有者との仲がさらに悪くなる可能性があることです。
他の共有者も全く知らない業者と共有になるため、気分悪くなるでしょう。
これも元々仲が悪いのであれば、そもそも気にしなくていい内容なので、結果的には、業者に買い取ってもらうのがいいかもしれません。
まとめ
共有名義は、仲がいい状態であれば問題なく進む可能性があります。
しかし、仲が悪い状態であれば、共同して売却することは困難になるでしょう。
また、仲がいい状態でもいざ売却をしようとした時に意見が合わず、売却が進まなくなる可能性もあります。
そんな時に役に立つのが業者での買取になります。
お金が必要な時に、不動産が売却できないのはかなり困った内容になるので、この様な買取業者がいるのはかなり助かるはずです。
一度、業者ではいくらで買ってもらえるのか目安で考えるのもいいでしょう。
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