マイホームを購入する際には、ほとんどの人が銀行などでローンを組んで、毎月の返済をします。
毎月のローン返済が返せるのか、不安を少なくない人が感じています。
そこで、国の政策の一つで、ローンで住宅を購入した人に税金の一部を返すと言う制度があります。
サラリーマンであれば、最初に確定申告を行い、税金の還付申請をすれば、後は会社での源泉徴収で対応が可能となる便利な制度になります。
コロナの影響で引越し期間が2021年末に延長しています。
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住宅ローン減税はどんな制度？
住宅ローン控除は、通称となり、正式名称は「住宅借入金等特別控除」と呼ばれます。
住宅ローンで融資を受けて、マイホーム住宅の購入や自宅のリフォームをした場合に、一定以上の要件に該当した際に、所得税、住民税の控除が受けられます。
まずは所得税で、控除しきれない金額は翌年の住民税が減額されます。
消費税の増税で3年間の延長とは？
消費税の増税で2019年10月から住宅ローン減税の一部が変更になりました。
消費税率が10％にアップされることで、住宅を購入することが減ると、予測した政府の住宅取得対策によるもので、
減税される期間は以前は最長10年間でしたが、3年間延ばされて最長のケースが13年間になりました。
住宅を購入する際に土地には消費税はかかりませんが、建物および家具家電には消費税がかかります。
それでも、建物が2,000万円としたら、2％も上がったら40万円余分に消費税で税金を支払うことになります。
政府としては、買い控える人を少なくする為に、減税対策で誤魔化しています。
ですが、減税される期間が延長されるので、その分、節税できる金額も増えるので、家庭によっては高いメリットを受けることができます。
住宅ローン減税（控除）を上手く使い、節税効果をより効率よく受けるために、住宅ローン減税（控除）の制度や条件を事前に把握してからマイホームの購入をしていきましょう。
住宅の種類で変わる適用条件
住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件をクリアする必要があります。
新しく購入するマイホームが新築と中古のどちらになるのか、すでに住んでいるマイホームの増改築をするリフォームを行うのかで適用される控除金額が変わってきます。
３つの条件や内容の違いをご説明します。
新築住宅の住宅ローン減税適用条件
新築を購入する場合には、下記の様な要件を満たさなければいけません。
1.減税を受ける人が、住宅の引渡しを受けた日から6ヵ月以内に居住する
2.住宅ローン控除を受ける年の所得が3,000万円以下である
3.対象住宅の床面積が50㎡以上で、床面積2分の1以上が自分用の住居
4.住宅ローンがマイホームを対象に借入期間が10年以上
5.住み始めた年と、その年の前と後2年間の計で5年の間に、マイホーム売却の長期譲渡所得の課税の特例を受けていない
リンク：国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
確定測量がされていない土地だと、契約書や登記簿に記載されている面積は確定測量後に大きさが前後する可能性があります。
住宅ローンを受ける場合は、確定測量後の面積が適用されるので気を付けてください。
中古住宅の住宅ローン減税適用条件
中古住宅を購入する場合は、建築がいつされたかで、耐震基準に満たない条件の中古住宅もあります。
中古住宅を購入する場合は、前述した新築時の条件と、中古住宅が「一定の耐震基準を満たしていること」になっている事が条件になります。
- 住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得
- 耐震基準適合証明書を取得
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入
- 築年数が木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下である
リンク：国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
中古住宅と下記のリフォームの場合には、
最大20万円までの住宅ローン控除になります。
40万円までの控除は受けることができませんので、ご注意ください。
リフォーム、増築の場合での住宅ローン減税適用条件
リフォームや増築の場合には、新築住宅時の条件と下記の工事に該当する必要があります。
- 建築基準法に規定する大規模な修繕、増改築、模様替え
（壁、柱、床、はり、屋根、階段のどれかを改修工事） - マンションの床、階段または壁の過半の修繕、模様替え工事
- リビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関、廊下の床、壁の全部のどれかの修繕・模様替えの工事
- 耐震基準に満たすための改修工事
- バリアフリー改修工事
- 省エネ改修工事
工事費が合計100万円を超えることも条件です。
100万円の内訳に、上記要件と一体性があれば、設備機器の購入費用も入ります。
たとえば、１階のキッチン周辺の工事なのに、２階の壁紙を一部変える。
この場合は、2階の壁紙は全く一体性がないので、控除の対象ではありません。
自宅のリフォームで控除を受ける場合は、複雑になってしまうので、専門家に依頼し、工事の見積もりと相談を早めにするのがいいでしょう。
住宅ローン減税の融資条件はあるのか？
住宅ローン控除の対象になる、融資条件もあります。
下記の条件を全て満たす事が必要です。
- 控除を受ける年の所得が3,000万円以下である
- マイホームの建物とその敷地の購入の借入れである事
- 融資の返済期間が10年以上
- 借入れは下記の6つのいずれかでする事
- 銀行
- 農協・信用金庫・信用組合
- 住宅金融支援機構
- 地方公共団体
- 各種公務員共済組合
- 勤務先
もちろん、親族や知人などがやっている会社や自身が役員となっている会社からは対象から外れます。
リンク：国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」
住宅ローン控除の税金還付はいくら貰える？
住宅ローン減税は控除を受ける事が期間内であれば、毎年末の残債のうち1％から。まずは所得税から控除する事ができます。
住宅を８％消費税時に購入の場合
居住開始期 ： 2021年12月31日まで
最大控除期間 ： 10年間
年間控除額 ： 住宅ローン残高の１％で最大10年
消費税１０％で下記期間内であれば条件が変わります。
住宅を１０％消費税時に購入の場合（期間限定）
住み始める期間 ： 2019年10月1日～2020年12月31日
控除期間 ： 最長13年間
毎年の減税金額 ：（1～10年目まで）年末の借入残高の1％まで（最大40万円）
（11～13年目）「建物価格×2％÷3」または「年末のローン残高の1％のいずれか低い方の金額
控除される金額は、年末の借入残高のうち1％は計算は簡単にできます。
借入残高は毎年減っていき、一般的には控除額も年々少なくなります。
住宅ローン控除は、まずは所得税から還付される税額控除になります。
所得税が減税額より少ない時は、更に住民税から減額します。
住宅ローン控除の試算
たとえば、年末の住宅ローン残高が２,000万円の場合
２,000万円×1％＝２0万円
控除可能額は年末のローン残高から計算した金額か、上限の控除額である40万円のどちらか少ない金額で控除されます。
たとえば、年末で5,000万円の住宅ローン残高の場合
5,000万円×1％＝50万円
上限控除額は40万円になるため、所得税から控除できる金額は40万円です。
ただし、長期優良住宅の場合は上限金額が50万円になります。
手続きと注意点は何があるのか？
初回に住宅ローン控除を受ける場合は、確定申告をしなければいけません。
マイホームに住んだ年の翌年に、下記の必要書類を申告書と一緒に、税務署に提出します。
1.確定申告書A（第一表と第二表）
2.住宅借入金等特別控除額の計算明細書
3.住宅ローンの借入残高証明書
4.勤務先の源泉徴収票
5.土地建物の登記簿謄本
6.建築請負契約書または売買契約書のコピー
7.マイナンバーカード
住宅ローン控除の申告だけの場合は、確定申告の時期以外でも、５年以内であればいつでも申告できます。
しかし、翌年にしなければ、申告するまでは控除は受けられません。
申告の出し忘れも３年間であれば修正申告ができます。
住宅ローン控除の2年目以降で気を付けるべき事
住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告をしますが、翌年以降で会社員、公務員の場合は、勤め先の年末調整で住宅ローン控除をしてくれます。
税務署から郵送される書類と銀行の残高証明書などを勤め先に提出して年末調整をしてもらいます。
自営業者、個人事業主は源泉徴収の対象ではないので、初年度以降も、確定申告で住宅ローン控除の申請を行う必要があります。
住宅ローン控除 まとめ
住宅ローン減税は2020年12月31日までに居住しなければなりません。
コロナの影響で住居引越しの期限が2021年12月31日まで延長しています。
しかし、不動産の価格は高騰しています。
今回のコロナの影響で多少下がっていますが、まだまだ見通しがわからない状態です。
オリンピックが終わった後には、不景気になると言われています。
その際には、住宅の価格も下がる可能性が高いです。
不景気になれば、土地を買う人が少なくなるので、土地代金が下がり、
オリンピックが終われば、建築業の大工が余り、建物の価格が下がる可能性があります。
ただし、借入れが難しくなる場合もあります。
そして、給与が下がるかもしれないので、減税額の適用上限を超えるかもしれません。
節税は大事ですが、購入するタイミングは家庭によって違うので、ローン控除を目的に購入する方は見送った方が得策かもしれません。
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