個人が事業用（アパートやの駐車場などの収益物件）資産を新しい物件と買い換えた場合に
一定以上の要件を満たしていれば、通
常売買時に課税される譲渡税の一部を将来に先送りする事ができます。
資産の組み換えをするのに、税金を取られていては、
どんどん資産が少なくなってしまうので、この制度があれば、資産を目減りさせる事なく、
整理する事ができるので、この制度を使って、
所有不動産の最適化をする富裕層も多くいます。
特に地方の土地を売却して、都心に買い換えることや駅近に買い換えることをしています。
自宅の近くの不動産がいいと考えている人は多いでしょうが、
地域によっては景気が悪くなるケースもあります。
都心であれば、そこまでの下落はないですが、
地方は局所的に景気が悪くなったり、全国の景気の振れ幅が大きくなります。
安定的な資産運用を考えるのであれば、
都心に近く継続した需要が見込める地域に不動産を所有するのが安全とも言えます。
今所有している資産を新しい資産に組み換える参考にして下さい。
事業用資産の買い換え特例の要件は何があるのか？
譲渡する不動産と新しい不動産は両方とも事業用に使う
売却資産と購入資産が両方とも、事業用に使う、使っていた必要があります。
商売以外にも、自己利用、親族に無償賃貸している場合にも、事業用になります。
よく使われるケースとしては、不動産の賃貸住宅です。
第三者に貸している状況であれば、よほどの事がない限り事業用となります。
譲渡資産と買い換え資産が一定の組み合わせに該当する
組み合わせは10通りあります。
とても多いので理解するのが難しいですが、たくさんあれば使い易いとも思えますが、実際は大半が使わない制度になるので知らなくてもいい内容です。
特殊な状況で使うものがほとんどとなり、実際に使う組み合わせは1つだけになります。
10通りもあるのに使うには一つだけ？とお思いの人も多いでしょうが、実際にはそんなモノです。
買い換え資産を購入する時期にも気を付ける
資産を売った年中かその前年か、売却した翌々年に買い換えする資産を購入しなければこの制度は使えません。
直近での資産の組み換えでなければ、脱税に使われる可能性もあるので、直近での購入資産に限られます。
ある程度、希望する資産の目処が経ってから制度の利用をしましょう。
前年に購入した場合には、取得した年の確定申告の終了日の3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を届け出る必要があります。
買い換え予定の資産が既に所有している際には、買い換え資産の明細書も上記の書類と一緒に提出します。
買い換え資産は取得日から1年以内にすぐに事業に使いましょう
買い換えた新しい資産は、取得した日から1年以内に事業に使用しなければいけません。
事業に使っていなければ、そもそもこの制度の根底から覆されるので、事業用資産の買い換えでなくなってしまいます。
節税できる金額の目安
・事業用の所有資産を6,000万円で売却
・取得費は1,500万円
・譲渡費用は300万円
・買い換え資産は5,000万円で購入
買い替え資産が売却よりも少ない場合
収入金額は 6,000万円−（5,000万円×80％）＝2,000万円
取得費と譲渡費用 （1,500万円＋300万円）×（6,000万円ー5,000万円×80％）/6,000万円＝約600万円
譲渡税の計算 （2,000万円ー約600万円）×20.315％＝約284万円
通常であれば、(6,000万円−1,500万円−300万円）×20.315％＝約853万円なのが、569万円も納税を見送りできます。
新しい事業用資産が高い場合
9,000万円で新しい資産を購入した場合
収入金額は6,000万円×20％＝1,200万円
取得費と譲渡費用 （1,500万円＋300万円）×20％＝360万円
譲渡税 （1,200万円ー360万円）×20.315％＝170万円
不動産が低い場合には、284万円でしたが、高くなった場合には170万円に下がっています。
買換資産の金額が低いほど、税効果はもちろん少なくなります。
※端数の計算は切り捨てています。
上記の計算式では、買い替え資産の計算基準を80％として計算をしていますが、
この割合は後述記載の地方から都心の物件に買い換える場合は、
割合が75％だったり70％に下がりますので注意が必要です。
地域の選定
課税割合は、平成27年8月10日以降は、地域再生法第5条第4項第5号イの集中地域（※）以外の地域内にあり、買い換え資産が下記の地域内にある場合には、それぞれの割合になります。
（1） 東京都の特別区の区域 30％
（2） 集中地域（東京都の特別区の区域を除く。） 25％
集中地域とは、平成30年4月1日における次に掲げる区域をいいます。
イ 東京都の特別区の区域、武蔵野市の区域、三鷹市、横浜市、川崎市、川口市の区域で首都圏整備法施行令を除く区域
ロ 首都圏整備法第24条第1項の指定された区域
ハ 大阪市の区域及び近畿圏整備法施行令の区域
ニ 首都圏、近畿圏、中部圏の近郊整備地帯等の整備のための国の財政上の特別措置に関する法律施行令の区域
これらの区域に該当します。
詳しく地域が知りたい方は、最寄りの税務署に問い合わせるのがいいでしょう。
事業用資産の買い換え特例の具体事例
それぞれの買い換えを行った場合の、状況を具体例などでお伝えします。
1 賃貸アパート：売却 ワンルームマンション：購入
売却対象アパートも所有が10年以上で、新しく購入するワンルームマンションを賃貸に貸し出すのであれば使えます。
しかし、ワンルームマンションの敷地が300㎡以上になることはあまりないので、特例の適用ができるのは買い換え資産の建物部分についてのみになります。
なので、買い換えを行う場合は、土地の免責が300㎡以上の方がより節税効果が見込めます。
2 更地の駐車場：売却 建物のアパート：購入
この様な土地のみと土地と建物の買い換えもできます。
駐車場も事業用資産なので、土地のみでもできます。
貸して入れば事業用になります。
なので、砂利でもアスファルトでもコインパーキングでも駐車場を売却して、建物が建っているアパートを買い換え資産として買うこともできます。
ただし、売却資産の所有が10年を超えていること、新しく購入するアパートの敷地が300㎡以上である事が条件になります。
制度利用の注意点
事業用資産の買換特例を適用するには、もちろん注意点があります。
その注意点としては、減価償却費が少額になるケースが多いです。
買い換える対象の不動産の取得費には、売却した不動産の取得費計算するので、買い換え資産の購入金額よりも基本的には少なる可能性が高いです。
減価償却費として経費計上できる節税効果は、もちろん少なくなります。
買い換え特例を適用し、譲渡税が少なくなって節税ができると考えていても、もしかしたら減価償却の方が大きい節税になるかもしれませんので、この制度を使う前によく検討する事が必要です。
計算が複雑なため、どちらがいいのかは税理士に依頼することをオススメします。
個人での計算だった場合には、節税ではなく増税になる可能性もあります。
事業用資産の買い換え特例 まとめ
この制度は細かい計算を行うとかなり複雑になります。
譲渡税で見た場合メリットが多くありますが、譲渡税以外の税金も加味して、使う必要があります。
また、申請方法も複雑なため、個人で行うことは非常に難解です。
税理士や会計士などの専門家に任せることが必要になるケースが多いです。
しかし、不動産の組み換え制度自体は非常に有効な手段ですので、ご検討ください。
不動産の売却を考えているなら、下記の記事を参考にしてください。
高値で売却するならば、不動産の一括査定は必須です。
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