住宅ローンの低金利化が続き、銀行も住宅ローンでは儲からない時代になってきました。
あまり取り扱いをしたくないという銀行まであります。
住宅ローンはそもそも、誰でも借りられる訳ではありません。
住宅ローンには事前審査と本審査の２つに分かれて、審査を受けます。
金融機関も貸したお金が回収できるのかをしっかりと審査をしてから、貸し出すという事です。
住宅ローンを通すために
住宅ローンを申し込む際に、金融機関の住宅ローン審査を通らなくてはいけません。
何を基準に銀行が考えているのか、一般の人には中々理解するのが難しいです。
審査と言われても、何を見られるのか、どうしたら通りやすいのかをわかりやすくお伝えします。
住宅審査が落ちる理由とは
住宅ローンの審査は、購入を希望する物件があれば事前審査、もしくは、仮審査を通すことが一般的です。
ハウスメーカーなどは、所定の書式に記入すればいいだけですが、不動産仲介業者の場合、「ご自身で行って下さい。」と言う会社もあります。
事前審査であれば、地銀、信金の窓口に行き、希望の物件の資料と源泉徴収などの書類があれば、申し込む事も可能な金融機関が多いです。
不動産業者やハウスメーカーなどに頼める場合は、依頼した方が断然楽です。
事前が通っても、第一段階をクリアしただけなので、その後の本審査、そして、融資の実行とまだまだ先が長いです。
もちろん、事前が通ったからと言って、本審査も必ず通るという訳ではありません。
追加の書類を提出した際に、懸念事項などがあれば、承認の時期は遅れますし、融資が通らない場合もあります。
事前審査は、
・反社会的勢力でないか
・ブラックリストに載っていないか
・基本的な年収での返済が可能な金額の融資か
・完済する年齢に無理がないのか
・健康状態に異常はないか
・他の借入が多くてオーバーローンでないか
などの基本的な事柄の審査になります。
一般の人であれば、概ね通ります。
仮に、上記の事柄に該当する場合の対処方法ですが、いくつかご紹介します。
完済時の年齢の場合
完済年齢が仮に60歳以上となる場合、定年を迎えての収入が少なくなります。
金融機関としては、本当に定年後も支払いが可能かどうかが問題となっています。
いくら年金や退職金での支払いが出来ると言われても、将来貰えるものは担保には出来ません。
なので、返済の期間を少なくするのか、融資金額を少なくするかの選択です。
年収、職種で懸念される場合
住宅ローンはかなりの高額の借入です。
無理に大きな買い物をしても生活が出来なくなる可能性が高いでしょう。
年収で懸念される場合は、自己資金を多く出せないのであれば、購入金額を下げる必要が出てきます。
他に借入がある場合も同様です。
マイカーローンなどで既に借り入れがある場合も、審査には影響していきます。
また、会社員ではなく自営業者の場合も年収が余程安定しているという証明が出来ない場合は不利な状況です。
赤字の確定申告をしていれば、実際は儲かっていても所得金額が少ない為、融資が通らない可能性があります。
なので、融資が難しい状況であれば、下記の通りに必要があります。
1. 返済期間、返済額を見直す
毎月の返済金額を無理のないようにするため、融資金額を減らす、または、融資期間を変更する。
住宅ローンは30年にしなければいけない理由はありません。
25年や35年という枠組みもあります。
2. 自己資金を捻出する
1が難しいのであれば、自己資金を増やし返済に無理のない様に、融資金額を減らしましょう。
仮に、自己資金が全くない状況での、住宅の購入はかなり危険です。
現在でも、貯蓄が出来ていない状況下で借り入れをすれば、例え賃貸の家賃と同額でも、将来的に掛かってくる、子育て費用や車の買い換え、住宅の修繕費などが賄える可能性は低いです。
賃貸であれば、引っ越すことも検討できますが、住宅を買ってしまえば住宅ローンは返済し続けなければいけません。
将来の必要費用も見込んで、貯蓄ができる融資金額にしましょう。
3. 夫婦共働きならばペアローン
もし夫婦で共働きをしているのであれば、配偶者の収入も併せて打診をしてみましょう。
しかし、共同での借り入れをした場合には、共有名義になってしまうデメリットもあります。
一般的には、連帯保証人などで済む場合もありますが、ペアローンで融資条件が緩和されるのであれば、検討する価値はあります。
住宅ローン審査に必要な書類
住宅ローン審査では、複数の書類を集めて、金融機関に提出します。
書類の漏れがあれば、審査は進みませんので、しっかりと揃えて提出しましょう。
また、金融機関によっては別途資料が必要な場合もありますので、ご注意下さい。
必要書類の種類と入手方法
住宅ローン審査の書類は会社員か自営業者かで変わってきます。
必要書類
共通
・住宅ローン借入申込書
・印鑑
・本人確認資料（顔写真つきの証明書でなければ、2つの証明書が必要です）
・物件情報（金額、大きさ、構造、所在など）がわかる資料
サラリーマンや公務員の場合
・源泉徴収票（1年分、もしくは、過去3年分）
※確定申告をしている場合は付表
個人事業主、自営業者
・確定申告書および付表（過去3年分）
法人代表者の人
・源泉徴収票（過去3年分）
・確定申告書および付表（過去3年分）
・法人の決算報告書（3期分・科目明細付など）
他にローンの借り入れがある人
・借り入れ中の償還予定表や残高証明書
もし審査が通らなかった場合
仮に住宅ローン審査に通らなかった場合、他でも借りられないのかと心配になりますが、
そんな事はないので安心してください。
なにが問題で住宅ローンが通らなかったのかを確認し、改善すれば大丈夫です。
ただし、他の金融機関にも申し込みをしましょう。
ダメだった金融機関で懸念事項が解消されれば融資は可能になりますが、一度ダメだった場合、二回目もということもあるので、裾を広げて複数の金融機関に住宅ローンの申し込みをしてみましょう。
もう一つの懸念点が、クレジットカードのリボ払いをしている時です。
クレカの残債も借り入れとしてみなされるので、住宅ローンに悪影響を与える可能性が高いです。
詳しくは下記の記事でお伝えしていますので、参考にして下さい。
まとめ
住宅ローンは、貯金がなくても借りられますが、あくまでも人から借りているお金です。
必ず返す必要があります。
無理をして借りないように、返済計画は綿密に計算していきましょう。
ハウスメーカー、不動産屋、銀行はノルマがあるので、基本的には物件を購入して欲しい気持ちが強いので、上辺だけの良い事をたくさん言いますが、実際に住んで、借金を返すのは自身です。
煽てられて良い気分になって、何も考えずに購入して、後で苦労したという話はたくさんあります。
しっかりと返済できて、生活もでき、他の必要資金のために貯蓄できるのかを確認して購入の資金計画を立てていきましょう。
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