農地を所有している場合、その土地は農業以外の目的に利用することができません。
相続などで農地を引き継いでも、自分が農家を営んでいない場合には、農地を所有していることを負担に感じる人が多くいます。
農地活用、農地転用の方法については、悩むことがよくありますが、自分が農家ではない場合には農地を活用する方法が有力になるでしょう。
そこで今回は、農地転用とその手続き方法、許可基準などの必要事項についても詳しくお伝えします。
農地転用届けは基本的には、市役所の農業委員会に、
農地を辞める時、他人に譲る時に提出するものになります。
本人以外がこの手続きを行うにあたっては、行政書士である事が必要になります。
行政書士などの有資格者以外の者が営利目的で行った場合は、法律に違反しますので気を付けて下さい。
よくあるのが、宅建業者が売買を成立させるために行政書士でもないのに、農地転用の申請を代理で行いますが、これは違法行為になるので土地所有者の方もご注意ください。
農地転用とは
農地転用は業界では、農転（のうてん）と呼ばれます。
簡単にお伝えすると、農地になっている土地を農業以外に利用する時に役所に許可をもらう手続きになります。
また、ここでいう農地は、不動産登記簿謄本や固定資産税の課税明細書で農地と記載された土地です。
よく、登記だけを気にされる方がいますが、現況が畑、田んぼで農業委員会に登録されている場合も、課税明細書で農地の場合も手続きが必要になります。
例えば、よくあるケースが区画整理地で、登記の地目が宅地になっており、課税が農地になっている場合には、農地転用の許可が必要になります。
この許可がなければ、土地の売買などで所有権移転が出来ずに、土地の引き渡しが出来なくなります。
日本では農業が保護されているので、農地は原則として、農地として利用しなければいけません。
その代わりに固定資産税なども安くなるなど優遇がされています。
しかし、農業をしていない人にとっては、少ないと言えども無駄に固定資産税がかかるので、負担にしかならないことが多いです。
農地転用すれば、農地以外にも活用できるので、建築、駐車場、売却することも可能になります。
年々、農家は少なくなっていますので、農地転用をする人もそれに伴って増えています。
農地転用の種別
農地転用は３条許可申請、４条許可申請、５条許可申請があります。
簡単に説明すると、農地法3条は「権利移動」に関するものです。
農地を耕作目的で売買したり、売買・贈与・一括贈与・賃貸借・使用貸借等貸し借りする場合は農地法第3条許可になります。
所有者自ら農地を農地以外のものにする場合は4条許可、所有者以外が農地を農地以外のものにする場合は5条許可になります。
農地転用が出来る場所、出来ない場所
農地は、全ての場所で認められる訳ではありません。
市街化区域と呼ばれる、住宅などが多くある地域は比較的簡単に認められますが、周りが農地ばかりの地域、調整区域と呼ばれる場所は注意が必要です。
農地といっても地域ごとに各種制限が異なります。
所有している農地がある所在地によっては、転用が認められない場合もあります。
基本的には、優良な農地と認定されている場合には転用が認められないという扱いになります。
農地には以下のような基準があります。
農用地区域内農地
農用地区域内農地とは、市町村が個別に農業振興地域整備計画を定めて、農用地区域であると指定した農地になります。
この指定区域だと、農地転用は基本的には難しいです。
甲種農地
甲種農地とは、第一種農地としての条件を満たして、特に良好な農地としての条件を備えている優良な農地のことを指します。
この場合も、農地転用は基本的には難しいです。
第一種農地
第一種農地とは、10ヘクタール以上の1団の農地で、良好な農地としての条件が備わっている優良な農地のことを指します。
この場合も、農地転用は基本的には難しいです。
第二種農地
第二種農地とは、電車の駅から500メートル以内にあり、市街化の可能性がある農地や、生産性の低い農地です。
この場合、周辺に代替性がない場合には、農地転用が認められます。
第三種農地
第三種農地とは、電車の駅から300メートル以内にあり、市街化区域にあるか、市街化になる可能性がある区域にある農地です。
この場合は、農地転用は認められます。
農地転用は上記の中で、第二種と第三種以外は農地転用が難しいです。
また、農地転用が認められる可能性が高い農地であっても、必ず農地転用が出来る訳ではありません。
農地転用の必要性、転用目的が確実に実現可能であり、転用許可や届出の申請時に証明しなければいけません。
また、自身の農地が何種かを確認するには、農業委員会に登記簿上の地番を伝えると教えてくれます。
この種別は管轄地域の農業委員会に聞くしか、種別はわかりません。
農地を所有している場合には、事前に自分の所有地がどんな取り扱いなのか知っておきましょう。
農地転用の手続きを解説
農地転用の手続きを一つずつ確認しましょう。
①現況を確認する
農地転用をするときには、農業委員会へ許可申請、もしくは、届出が必要になります。
自己の土地なので把握していればいいですが、把握していない場合は、現況がどうなっているのか確認しましょう。
近隣が農地の場合、申請書類の記入内容が一部変わります。
②公的書面の確認
農地の登記簿や公図の写しなどの資料も取得して、所有地がどのような登記をされているか確認しましょう。
③農業委員会に事前相談に行く
現況と資料を集め、当該市区町村の管理する農業委員会に行き、申請に必要な情報を相談しましょう。
転用する農地の種類や土地改良区に指定されているか、転用は可能かの確認を事前にします。
書類の記入方法と記入用紙は相談した際に、教えて貰います。
④申請をする
農地転用の許可申請書、届出書の必要添付書類も併せて申請します。
⑤農地転用申請後の手続きの流れ
農地転用申請後の流れは、農地の規模で異なります。
農地が一定以上の規模で4ヘクタール以下は都道府県知事許可が必要になり、４ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可がいります
市街化区域の農地であればとても簡単に手続きができます。
申請用紙に、農業委員会の人と相談しながら記載をして、必要書類を提出するだけです。
無断で農地以外に使用していた場合の対処方法
農地転用をせずに、無断で農地以外の用途に使っていた場合は、始末書と呼ばれるものを添える必要があります。
簡単にお伝えすると、○○年から無断で建物を建てて使用してました、ごめんなさいという文章を添えるだけです。
市街化区域内の農地転用届
市街化区域内の農地は転用の許可は不要ですが、申請者は農業委員会に届出書を提出する必要があり、農業委員会が申請受理の通知書を発行して終わりです。
これで、農地転用の手続きができます。
とても簡単です。
農地転用にかかる期間
市街化区域は届出ですので、1週間ほど。
調整区域の場合であっても農地転用の手続きにかかる期間は6週間ほどです。
農地転用を行政書士に依頼するときにかかる費用
農地転用の手続きは、初めて行う時には、かなり面倒臭い作業になります。
自分ではやり方が解らなかったり、間違えて時間がかかったりします。
手続きを行政書士に依頼することができますが、もちろん費用がかかります。
農地転用の届出（市街化区域内の農地転用の場合）には、だいたい3万円～5万円程で依頼できます。
調整区域の許可が必要な場合には、約5万円～15万円ほどの費用がかかります。
時間があまりない時には、行政書士への依頼はオススメです。
市街化の届出は時間があれば、自分でやったほうがいいです。
とても簡単です。
調整区域の許可はチャレンジ精神をもってかなり時間がある方が行いましょう。
農地転用の際の必要書類
・申請する農地の登記簿謄本（法務局での原本）
・申請する農地の地番がわかる図面（公図や役所で地番が表記されている図面のコピー）
・転用する農地の場所や周りの状況がわかる地図（住宅地図など。縮尺1/10,000～1/50,000程度）
・建物を建設する場合、建物や施設の面積、位置、施設間の距離がわかる図面（設計図。縮尺1/500～1/2,000程度）
・農地に耕作者がいるときは、耕作者の同意書
・転用について他の法令の許認可等がある場合には、それを証明する書面（開発許可など）
・申請する農地が土地改良区内にある場合、その土地改良区における意見書
・転用事業の取水や排水について、水利権者、関係権利者の同意を貰っている場合には、そのことを証明する書面
・法人の場合には、定款と法人の商業登記簿（現在事項証明または全部事項証明）
・市街化区域の届出の場合は、上記の書類の半分くらいで済む場合もあるので、
管轄の市区町村の農業委員会に聞けば、その農地の転用に必要な資料の集め方も含めて教えてくれます。
農地転用のパターン
手続きをすると農地の転用が認められますが、農地転用後には複数のケースがあります。
農地を売買する
農地の利用目的も変わり、さらに、所有者も変わるため、両方の届出が必要です。
売却のために農地転用の申請をする際には、買主を探して土地の売買契約を先にしなければなりません。
一般的には転用前に売買契約を行い、転用を前提とした特約を入れて、農地転用の許可、受理が降りた後に引き渡しになります。
農地転用は売主と買主がお互いに署名捺印して申請を行う必要があります。
農地を自分で利用するケース
自宅を建てる、太陽光発電装置を設置、駐車場や資材置き場として自身で利用するか、貸し出したりできます。
上記の様な目的で、農地転用の手続きをするには、転用後の事業を明らかにして農業委員会に書類を提出する必要があります。
転用後の農地を第三者が利用するケース
転用後に、自分以外の第三者に店舗や住居などで貸し出す場合。
第三者と契約をしてから、農地転用の申請を行います。事前にはできません。
転用の許可申請は、売買と同様に土地の所有者と借主が共同で行う必要があります。
農地の地目変更
農地転用をすると、登記簿上は農地のままでも、宅地と同じように活用の工事ができます。
農地転用をしただけでは、登記簿の地目は変わりません。
地目は、不動産の登記簿に記載されている土地の種類のことを指します。
農地転用を行い、現況が替わった際に、法務局に地目変更の登記申請をする必要があります。
農地転用を自分で手続きをしよう まとめ
農地転用は調整区域の許可や開発など大きい土地の転用は手続きが複雑なため、行政書士に依頼することをおすすめします。
逆に市街化区域の届出の農地転用は簡単なため、ご自身で農業委員会に聞きながら作成することをおすすめします。
また、各地域によって、売却する際の農地転用の手順は違います。
多くの地域は、売買契約後に農地転用を行い、出来なければ白紙解除、地目変更までは言われないです。
市街化調整区域では、分家制度を使用する場合が多いので、別の機会にお伝え致します。
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