昨年2020年４月に、民法の大改正が行われました。
アパートローンで不動産投資をする人も知っていないと失敗する可能性があります。
特に債権法は大きく変わっています。
不動産投資をする人の多くは、アパートローンを利用して融資を受けて物件を購入します。
また、債権法は、ローンだけでなく売買・賃貸借契約の内容にも大きく影響を及ぼします。
その際に、新しい改正法について、知っておくべき変更点をお伝えしていきます。
瑕疵担保の名称が変わる
瑕疵担保責任は、新しい民法では契約不適合責任に変わります。
売買契約では、今まで売主の権利が保証される面が大きかったのですが、改正後は買主の権利を手厚く補償してくれる様になっています。
内容は、以前は、隠れた瑕疵があった時に担保してくれる、例えば、瑕疵を決められた期間に限り、売主に損害賠償や契約の解除ができる内容でしたが、
新しい改正法では、交換や修補の請求ができる追完請求、追完請求ができない場合に、代金減額請求ができるという二段構えの内容になっています。
さらに、改正前では買主が知らない瑕疵のみを対象にしていたのが、改正後は買主が知っていた瑕疵でも売主の責任の対象になっています。
改正後の要点としては、契約内容に適合しているかどうかであり、
不適合なモノ・状況であれば、請求ができるということです。
期間も知ってから一年で通知すれば事足り、売主が知っている状況や重過失があれば、期限の定めはなくなります。
買う側の立場からすれば、責任追求がし易くなりましたが、その反面、投資家が買った物件を転売する際には、リスクを負うことになります。
不動産の売買の際には、しっかりと問題点を明確にして、契約書に明記しておくことが重要になります。
契約不適合については、下記の記事で詳しくお伝えしておりますので、参考にしてください。
ローンの保証人が大きく変わる
新しい改正法では、不動産の投資用でほとんどのケースで必要だった保証人の内容が大きく変わります。
今までは、保証人欄にサインするだけだったのですが、詳しい内容を知らないままサインをする人が多く、保証人になるのにも様々な制約が設けられるようになりました。
大きな変更点は下記の通りです。
・公証人役場での意思確認手続き
・極度額が無い個人の保証人契約は無効
・債務者の財産状況を保証人に伝える義務
これらの３つの内容を詳しくお伝えしていきます。
・公証人役場での意思確認手続き
アパートローンでは、連帯保証人が通常必要になってきます。
以前の保証人はサインをするだけでよかったですが、新しい改正法では、公証人役場にいき公証人と手続きをする必要があります。
保証意思確認と呼ばれる制度です。
これは、保証人となるリスクをちゃんと理解しているかの再確認が主な理由となっています。
手続き自体は簡易的なもので、意思確認をして署名捺印をするだけです。
ただし、保証人になるためには、１ヶ月以内の公証人役場で発行された証書が必要になってきます。
・極度額が無い個人の保証人契約は無効
新しい改正法では、一個人が保証する債務では、保証する金額を明確にする必要があります。例えば、極度額に際限がないものなどは、無効となってしまいます。
以前は、債務の金額の明記をしなくて保証人となることが可能でしたが、改正法では、できなくなりました。
・債務者の財産状況を保証人に伝える義務
保証人になる人に、債務者はどのくらいの財務状況か伝える義務も追加されました。
保証人になってすぐに、保証人に請求が起きないように、ある程度保証人に対して他の借入状況や資産、収入の状況を伝えなければいけません。
保証人の在り方が変わる際に、どの様に不動産投資も変わるのか
保証人制度は前述した通りに大きく変化しています。
不動産投資では、ほとんどのケースで保証人が必須であるため、今後の不動産ローンはどの様に変わっていくのでしょうか。
まず、不動産ローンの在り方で、そもそも保証人が不必要になっていきます。
相続対策での不動産投資では、主に高齢者が債務者となり、次世代の人が連帯保証人になっていました。
しかし、手続きがかなりめんどくさくなっているので、保証人は余程のことがない限り、不要になっていくでしょう。
属性があまり良くない場合には、保証人は必要になるので、そこは間違えないようにしなければいけません。
また、借入をする本人が高齢の場合にも法定相続人を保証人にしてほしいと言われることもあります。
保証人手続きの例外
保証人手続きはかなりめんどくさいという方には、手続きを取らないでアパートローンが組めるケースもあります。
例えば、共有名義で連帯保証人となる人が事業に参加するなど、連帯保証ではなく、共同名義で行えば、保証人は不要となります。
連帯保証人が原則いらなくなることでの弊害
金融機関にとっては、今までは保証人を確保することで、リスクの軽減をしていましたが、もし、保証人がいない中でアパートローンを進める際には、銀行はより厳しい目で審査を行うということになります。
そこで大切なのは、投資をする側もより厳しい目で不動産を見極めることが必要です。
新しい改正法と賃貸住宅に関わること
新しい改正民法では、大家と借りている人にも大きな影響があります。
今までは、判例などを基に話し合いで終わっていたことを今回の改正で法律に明文化するようになりました。
主に下記の内容で変更があります。
・敷金
・原状回復
・修繕
・設備
では、どの様に変わったのか、詳しくお伝えしていきます。
敷金について
改正前では、敷金は賃料の未払いや部屋の原状回復に対して補填する意味合いで大家に預けていましたが、新しい改正法では、賃料未払いの部分だけに敷金は有効で、原状回復の費用に当てることができません。
なので、敷金は退去時に入居者に返す義務が出てきます。
原状回復について
部屋を借りている人は、退去時に原状回復をする必要がありますが、借りている人が故意や過失がなく、通常起こりえる損傷があった場合には、新しい改正法では原状回復をする義務を逃れられるという内容になっています。
原状回復しなくてもいい
電化製品や家具などによる凹みや黒ずみ
鍵の交換
壁紙の太陽焼けなど
原状回復の責任が借りている人にあるもの
ペットや故意過失による傷
タバコのヤニなどで汚れたクロス
このように、借りている人が通常住んでいるにあたってついてしまう傷などは原状回復の義務を負わないようになりました。
今までは、汚れたら入居者の負担で原状回復をするというのができにくくなるので、大家としては出費が増えることを覚悟しなければいけません。
建物や設備の修繕について
以前は貸している人が修繕はきっちり行いましょうということしか決まっていませんでした、さらに借りている人が大家に無断で修繕することはできませんでした。
新しい改正法では、大家に言っても修繕をしてくれない場合には、借りている人が修繕を行うことができます。
もちろん物によっては、大家に費用請求されることもあります。
設備に不具合が生じた場合
設備などの不具合は一番大家が困ることです。
以前までは、設備を治すまではお互いの了承が得られれば、家賃の減額などはありませんでしたが、新しい改正法では、設備次第で家賃の減額をしなければいけません。
どのくらい下げなければいけないかは、下記の別記事で紹介していますので、参考にしてください。
まとめ
民法改正は不動産投資にも大きな影響を与えてきます。
健全な運営をしていくためには、法律にも注意していく必要があります。
入居者と揉めずにいることが大切なので、入居者よりも法律に知識は持てるようにしておきましょう。
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