賃貸併用住宅『不動産投資』で自宅を持つすごいメリットとなぜ皆やらないのかのデメリットを徹底解明

賃貸併用住宅『不動産投資』で自宅を持つすごいメリットとなぜ皆やらないのかのデメリットを徹底解明・不動産 豆知識

不動産投資は、かなり大きな金額が必要になります。通常の投資方法としては、アパート経営、分譲マンションの一部屋、商業テナントビルなどが一般的ですが、自宅とアパートが一体型になった投資手法もあります。

アパートの一室を自宅用に使ったり、大きな家をシェアハウスや改築して他人が住めるようにするケースもあります。

自宅であればリスクが少なく安全と考えている人も多いですが、意外に失敗している人も多くいます。

なので、気をつけないといけない注意点やメリット・デメリットを今回はお伝えしていきます。

賃貸併用は普通の賃貸と何が違うのか

賃貸併用は普通の賃貸と何が違うのか

賃貸経営といえば、一番に思い浮かべるのは、アパート経営ですが、賃貸併用住宅とは何が違うのでしょうか。

大きく違うところは、銀行からお金を借りる際に優遇が効くことです。

一般的には、賃貸アパートでは事業用ローン、賃貸アパートローンなどで銀行からお金を借ります。

その人の持っている資産背景にもよりますが、

2021年では概ね0.8%〜3.5%の金利水準になっています。

ですが、賃貸併用住宅では、自宅部分の面積が全体の面積の50%以上である必要があります。

住宅ローンの金利で賃貸物件が所有できるのは大きなメリットです。

住宅ローンは0.6%〜1.5%前後の金利で借りることができるので、賃貸アパートを一から持つよりもかなり安く借りることができます。

不動産投資でアパートを持とうと考える人の多くがはじめにつまずく、金利の高さが賃貸併用であれば楽々と越えることができます。

賃貸併用住宅の詳しいメリット

賃貸併用住宅の詳しいメリット

前述している住宅ローンでのメリットをもう少し掘り下げてお伝えしていきます。

賃貸併用住宅の場合には、戸建ての住宅よりももちろん金額が大きくなります。

一概にはいえませんが、

・例えば住宅が4000万円、アパートが6000万円の物件を賃貸併用住宅と別々でローンを組んだとして仮に試算をします。

・住宅ローン4000万円 変動金利 相場0.6%で35年

  総返済額 4990万円 毎月11万8813円

・アパートローン 6000万円 変動 サラリーマン相場 3.5%で35年

  総返済額1億414万円 毎月24万7974円

二つを足すと、1億5404万円 36万6787円の毎月返済になります。

対して、

・賃貸併用住宅で1億円の借入をして、変動金利0.6%で35年を借りたケースでは、

  総返済額1億1089万円 毎月の返済額は26万4028円

二つの差額は35年間で4315万円 毎月の返済の差は10万2759円も違ってきます。

この金額はかなりの違いです。

純粋に不動産投資で4000万円の利益を35年で得ようとした場合には、表面利回り6%近くで3000万円の物件を新たに購入する必要があります。

逆に言ってしまえば、3000万円規模の物件を得るものがなしで返済をしていることと同義になります。

 なので賃貸併用住宅で金利を安く借りることはそれだけで、普通のアパート経営をするよりも大きく有利になっていることがわかります。

 もちろん、大前提に入居者が継続的に入っていることが必要です。

不動産投資には他にも、修繕費や入居者が入れ替わるたびにリフォーム、仲介会社に支払う仲介手数料(広告宣伝料)などの必要がかかってきます。

賃貸併用住宅が少ない理由

賃貸併用住宅が少ない理由

ここまでメリットをお伝えしてきましたが、こんなにメリットがあるのに、なぜみんなやらないのか?

と疑問に思われている人もいるでしょう。

どんなにメリットがあっても不動産投資は高いリスクがあります。

入居が入らない、思ったよりもランニングコストが必要になる、入居が入っても長く住んでもらえない、騒音などのクレームがあるなどの想定外のリスクが潜んでいます。

期間も35年の借入にした場合に、安心できるまでの期間が非常に長いです。

35年間一定の収益が見込めると考える人もいますが、新築と築20年の物件では家賃の金額が大きく変わります。

毎月10万円の家賃を取れていたのが、20年後には8万5000円ほどになるでしょう。

(国交省統計データリンク)P17参照

一年で役0.8%の家賃の下落率があると統計が出ていますが、単純に計算すれば、20年後には家賃は15%近く下落することになります。

当初考えていた目論見よりも15%収入が落ちて、さらに返済額は変わりません。

もちろん、築年数がたてば入居率も悪くなります。

このように当初から悪い状況になった場合に、どのくらいまでなら耐え切れるのかを考えて試算する必要があります。

そもそも金額が大きくて、不動産投資をする人が少ないのも周りに賃貸併用住宅が少ない理由でしょう。

賃貸併用住宅にとって大切なこと

賃貸併用住宅にとって大切なこと

賃貸併用住宅に限らず、不動産投資で最も大切なことは立地です。

もちろん立地だけでなく、その立地にあった適正の土地の値段、地域にあった間取り、資金計画、適正な管理運営が必要になってきます。

極端かもしれませんが、新しく土地を購入して不動産投資を始める際には、

駅近くで高すぎない投資額(土地と建物の費用が適正)、ワンルームが多い地域かファミリーが多い地域か、それぞれの適正の㎡数はいくつなのか。

銀行からの借入は無理をしていないのか。

アパートの管理会社はどこまでをやってくれて、それは入居者が不自由をしないのか。

など多岐にわたります。

このうちどれか一つでも大きく相場から外れている場合には、その事業は失敗する可能性が非常に高くなります。

なので、賃貸併用住宅でも、不動産投資をするのであればしっかりと地域性を見て、他と比較してから始めるのがいいでしょう。

初めは多少の失敗をするかもしれませんが、多少の失敗は覚悟して大きな失敗をしないように挑戦してみるのが最も安心できる不動産投資になるでしょう。

不動産投資をするなら、下記のリンクで相談して考えてみるのもいいでしょう。

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