不動産はどんな物件でも、売却をする時期を考える事が大切です。
マンションを所有していて、売却を検討している人は少なからずいます。
単純に住み替えだけでなく、転勤やその他の事情で売却を検討している人もいるでしょう。
中古マンションであれば、築年数、修繕状況、地域性によっても売却の時期は変わってきます。
ですが、どんな物件でも今すぐに売却した方が数年先よりも高く売れる状況はありますので、ポイントで解説していきます。
マンションは経過年数で金額が大きく変わる
住宅は、戸建てもマンションも建物の値段で大きく値段が変わります。
1年、2年では変わらないケースもありますが、築10年や15年などの5年ごとの節目を超えると値段が大きく下がるケースがあります。
マンションの場合では、築20年で値段が下がりきって下げ幅は少なくりますが、それまでは徐々に値段が下がります。
20年経過後も、25年や30年などの節目を迎えると更に価格が大幅に下がる危険性もあります。
大規模修繕などが行われていて、見た目が綺麗になっているのであれば値段が高く売れますが、見た目が古ければその分買い叩かれやすくなってしまいます。
築年数15年のマンション
一般的には、マンションは15年を超えてくれば修繕に費用がかかってきます。
今積み立てている積立金の中で収まればいいですが、手出しで費用が掛かるケースもあるので、15年を過ぎた時点で修繕を終えていなければ価格が大幅に下落する恐れがあります。
築年数20超えのマンション
築20年を超えてくるマンションは、そのまま売却を考えるとよほどの好立地でなければ金額が安くなってしまいます。
もし現在住んでいなくて売却を検討している際には、リフォームやリノベーションをして売却すれば高値で買い手がつく可能性があります。
手を加える事ですぐに入居したい購入者も選択肢に入れる事が出来ますので、オススメです。
現在、入居中で売りに出している時には、なるべく見栄えが良くなる様な家具の配置や汚れが目立たない様に掃除をする事で購買意欲を誘う事ができます。
築年数が一定以上過ぎている場合には、何かしらのプラスαをマンションに与える事が重要なポイントになってきます。
大規模修繕前後の売却は？
大規模修繕はマンションを売却する目安になっています。
建物の外壁や防水加工は15年前後を目安に修繕が行われますが、今まで積み立てていた金額で間に合えばいいですが、大幅に金額が足りない時にどの様な対応を取るのかが重要になります。
一時金として、マンションの所有者から徴収するのか、修繕費の毎月の金額を値上げするのかで、今後の売却金額も大きく変わります。
毎月の負担額が増額すれば、購入者もその分の値引きを考えます。
なので、修繕費の積み立て状況と実際に想定される修繕費が足りなくなる状況が予測されるのであれば、大規模修繕前に売却することをお勧めします。
ただし、修繕費用が明らかに足りない事が確定しているケースでは、買主に告知する義務があるのであくまでも予想の段階で売却を進めなければいけません。
反対に、大規模修繕で積立金の中で収まるのであれば、大規模修繕後に売却をした方が高値で売れます。
修繕積立金の確認方法
修繕積立金の確認方法は、マンション組合に確認しましょう。
また、金額だけではどのくらいの工事をするのか把握が出来ないので、一番のポイントは長期の修繕計画の有無です。
どのぐらいのスパンでどの様な工事をしていくら必要なのかが計画されているのかを確認する必要があります。
もし、この計画がなければ将来的に掛かってくる修繕費が大幅に足りなくなる可能性もありますし、小規模のマンションであれば、大規模修繕自体をしないケースもあります。
大規模修繕をしないケースであれば、修繕費用の負担は増えませんが、見た目が古い状態のままになります。
この場合にもまだ新しいうちに売却を検討した方がいいでしょう。
譲渡税の課税は？
不動産を売却する際には、控除と受けた後に譲渡税が課税されます。
まず、マイホームを売却した際に受けられる控除ですが、居住用財産の3,000万円の控除が受けられます。
売買代金から3,000万円を控除して譲渡税が課税されます。
まt、10年以上居住していれば、軽減税率を受けられますので6,000万円以下は譲渡税率が10％、6,000万円を超えた金額には、超えた金額に対して15％が課税されます。
10年未満の譲渡の場合には、短期と長期譲渡税が適用されます。
所有して5年未満のケースでは、39.63％、5年を超える所有のケースでは、20.315％の税率が課税されます。
この税率や控除を計算に入れて売却するタイミングを考えてもいいでしょう。
後1年などの状況で、税金が大きく変わるのであれば、直ぐに売却する理由がなければ、もちろん1年間は待った方がいい状況もあります。
まとめ
マンションの売却は、修繕の積み立てや計画で大きく値段が変わります。
また、築年数の節目次第でも何百万円と値段が変わる可能性がありますので、将来的に売却も検討しているのであれば、こまめに売却査定をしていくのもいいでしょう。
査定を行うには下記のサイトをご活用ください。
売却するタイミングはそれぞれの家庭の環境にもよりますが、売却して住み替えも視野に入れているのであれば、常に新しい情報は頭に入れておくべきです。
今後の中古マンション価格は下がる可能性もあるので、一度検討をする事をお勧めします。
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