不動産投資は、スルガ、かぼちゃの馬車、コロナ以降も投資をしようとする人は数多くいます。
不動産投資は、投資方法でも間違えなければ優れた投資方法だと著者は考えていますが、初期費用がかなり高額のためほとんどの人が銀行からの借り入れをメインに考え、投資を始めます。
借り方も様々な方法がありますが、その中でもフルローンで投資を始める方法とリスクについて今回はお伝えしていきます。
投資リスクをなるべく排除するために、考えていきましょう。
投資の基礎 資金調達
不動産投資でも株投資でも、資金を元に購入して運用していきます。
特に不動産経営では、買って終わりではなく、維持管理にも資金が必要になってきます。
ここでは、不動産投資をするために、どの様な資金が必要になるのか、解説をしていきます。
自己資金と頭金との違い
自己資金と頭金を混同している人もいますが、実はこの2つは全く別物になってきます。
自己資金は、自分が保有している現金
頭金は、不動産を購入する際に、ローンを組む時に最初に出す現金部分を指します。
不動産を買う時には、諸経費がかかりますが、銀行はその諸経費は現金で支払って欲しいと考えています。
概ね、物件価格の10％ほどが諸経費に当たります。
自身が持っている自己資金の中で、どのくらいの頭金を出すのか、もしくはフルローンで組むのかが重要なポイントになります。
事業計画を自身でも作成して、返済比率も考えていきましょう。
諸経費の内訳
諸経費には、様々な項目の費用があります。
下記にて記載します。
・不動産売買の仲介手数料
・銀行に支払う事務手数料
・保証会社に払う保証金
・登録免許税
・火災保険
・司法書士費用と登録免許税
などの費用が必要です。
概ね、物件価格の5～10％は必要です。
築古の物件であれば、修繕費用などが別途掛かるケースもあり、給湯器や入居者からの設備故障に対応が必要になってきます。
物件の引き渡しを受けてから突然、修繕費が掛かるケースもありますので、資金に余裕は持たせておくべきです。
維持管理に掛かる費用
物件を所有していれば、維持管理費も必要になってきます。
固定資産税や管理会社に支払う管理手数料、10年ごとの火災保険料の支払い、傷んでいる場所の修繕費用などが掛かってきます。
入居者から支払われる家賃から銀行返済をして、さらに税金、修繕の積み立てを考えなければいけません。
自己資金を増やしていく
物件購入をするためには、なるべく多くの自己資金を用意しておくのがオススメです。
最低でも、諸経費分は持っておいた方が良いでしょう。
例えば、2,000万円の物件購入を検討しているのであれば、200万円の自己資金は持っておくべきでしょう。
もし、現時点で自己資金が無ければ、毎月の家計を見直しをして、貯蓄していきましょう。
例え投資物件を購入してもすぐにお金に余裕ができる訳ではありません。
1棟などの規模であれば、上がってくる収益は全て、物件に何かあった時、次の投資物件の購入資金として積み立てておくのが良いでしょう。
フルローンでの不動産投資
フルローンの不動産投資は、金融機関から嫌がられますが、出来ない訳ではないです。
前述もしましたが、金融機関は基本的には諸経費は頭金として出して欲しいというスタンスです。
低金利が続く中、なるべく自己資金は減らしたくないと考えている人が多くいます。
しかし、フルローンを選択するのは、レバレッジを効かせるメリットがありますが、その反面大きなリスクがあります。
また、フルローン以外にもオーバーローンという言葉もあります。
まずはその違いについてお伝えします。
フルローンは、物件価格は借り入れ、諸経費は頭金として現金で支払う。
オーバーローンは、物件価格と諸経費ともにローンで支払う。
一般的には、フルローンは諸経費込みの借り入れという認識があるかもしれませんが、実際にはオーバーローンと言います。
オーバーローンという言葉通り、物件の金額を上回る状況になるので金融機関が毛嫌いするのも当たり前でしょう。
ただし、購入者の属性や物件の担保価値が高いケースでは金融機関も比較的に通り安いです。
属性とは、資産家で自己資金が潤沢にある、高収入の人の事を言います。
物件の担保価値は、物件価格に比べて銀行の算定が高く評価されている、物件収支が高い物件を指します。
フルローンのリスク
フルローンは大きなリスクがあります。
投資物件の際には、物件から上がってくる収益で返済をしていきますが、入居者が想定通りに入っているのかはわかりません。
もし、入居者が想定を下回る事が続く場合には、返済が難しくなる可能性も高いです。
入居状況以外にも、修繕費用、被災などで突発的に費用が掛かる事もあります。
そんな時に自己資金がない場合には、何も出来きなくなってしまうリスクがあります。
なので、フルローンでもオーバーローンでもある程度の自己資金はストックしておくのが必須です。
金融機関の情勢
不動産投資と金融機関は密接な関係にあります。
仮に、現金で購入しない限りは、ほとんどの人は金融機関から資金調達をして物件を購入します。
金融期間でも、様々な種類がありますので、それぞれの特徴を解説していきます。
都市銀行
都市銀行は、全国展開をしている大規模銀行ですが、三菱UFJ、みずほ、三井住友、おまけでりそながメガバンクと言われています。
主に、資産家や大規模の借り入れをする人に対して融資を行なっています。
| 審査基準 | かなり厳しい |
| 金利 | 資産家の人は1％を切る事もある |
| メリット | 融資の枠が大きい |
| デメリット | 初回の融資の場合には、資産家以外は取り扱ってくれない |
地方銀行、信用組合・金庫
地方銀行は各種地域に根差した銀行です。
地方銀行、地銀は各大都市に支店を出している事もありますが、信用組合は県を超えませんし、組合はもっと小規模で展開をしています。
愛知県の場合では、地銀よりも信金、信組などの方が低金利で融資に積極的です。
| 審査基準 | 信用組合、信金は比較的に緩い、地銀は厳しい銀行もある |
| 金利 | 資産家は1％以下。通常は、1.5％～2％が多い |
| メリット | 審査基準が都市銀行よりも緩いケースが多い。 |
| デメリット | 融資上限金額が低く設定されている。遠方の物件は購入しにくい。 |
ノンバンク
ノンバンクは、預金などを集めずに融資に特化した金融機関です。
信販や消費者金融などです。
オリックスなどが有名です。
融資基準は他の金融機関よりも早いです。
| 審査基準 | 最も基準が緩い |
| 金利 | 2％～15%で高金利 |
| メリット | 融資審査が早い |
| デメリット | 高金利になるケースがある |
日本政策金融公庫
国が出資している政策金融機関です。
個人事業主や農業従事者、中小企業向けの融資に特化しています。
融資上限は4,800万円で期間は10年から15年と短いです。
他の金融機関と併用しての借り入れが可能ですが、タイミングを考える必要があります。
| 審査基準 | 厳しくはなく、比較的に融資が通りやすい |
| 金利の目安 | 1～2％ |
| メリット | 築古の物件も融資が通りやすい |
| デメリット | 返済期間が短い、 |
不動産投資はシミュレーションが大事
不動産投資はリスクが高いです。
銀行からの借り入れをする際には、必ず返済が必要になってきます。
まt、投資金額も大きいですが、突発的な出費も大きく綿密なシミュレーションを事前に行う事が最も重要です。
シミュレーションを行う際には下記の項目を考えて下さい。
・自己資金
・初期費用
・毎年の費用
・返済比率
自己資金
自己資金は出す出さないは別としても、投資金額の10％程度は持っている事を前提で考えて下さい。
自己資金の金額で購入できる物件も限られるので、投資対象を絞る事ができます。
初期費用
物件価格だけでなく、諸経費や築古の場合には修繕をする事も見積もりの中に入れて検討した方が良いでしょう。
雨漏りなどがした場合に、掛かる修繕費用も計算に入れておくべきです。
毎年の維持費
物件は所有しているだけで、出ていく費用があります。
固定資産税、火災保険、管理会社の手数料、返済などです。
掛かる費用や積み立てしておくべき費用を計算に入れなければ、更なる自己資金の持ち出しを余儀なくされます。
返済比率
返済比率は、家賃収入と返済の割合のことです。
理想は50％を超えないことです。
超えた場合には、返済金額が多すぎるのでかなりのリスクを伴います。
計算は、
返済比率＝返済金額÷毎月の収入予想×100です。
満室時で計算する事もありますが、常に満室とは限らない為、90％や80％などのストレスをかけて計算する事をお勧めします。
不動産投資 フルローンリスク まとめ
不動産投資はかなりのリスクがあります。
しかし、金融機関からの借り入れでレバレッジを効かせて投資が出来る魅力的な商品でもあります。
なので、なるべくリスクを減らして無理のない返済計画と現実的なシミュレーションを行い物件を購入する事が良いでしょう。
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