賃貸住宅を経営する際には、利回りや立地も大事ですが、何よりも一番大切なのは、入居者をどれだけ入居させれるかです。
近年では、賃貸住宅はかなりの数が日々建設されています。
入居する絶対数である日本の人口は日々減少している中で、賃貸住宅の数だけは増え続けています。
また、コロナの影響で単身赴任や大学生の入居者も減少して、リモートワークでの仕事や授業が増え、賃貸住宅を借りなくても生活できる環境に変化する過渡期になります。
今からまたは、今後も賃貸住宅を経営するには、他の賃貸住宅と差別化するのが生き残る道となるでしょう。
絶対的なパイが少なくなる中での、入居者の取り合いになります。
そこで、目を向けるべきポイントは、外国人入居者や高齢者の入居者を受け入れるかどうかです。
従来の賃貸住宅では、外国人と高齢者は鬼門でした。
問題が多く、他の入居者が入るのであれば敬遠しがちな入居者層でした。
これから賃貸経営を続けるならば、この層をどの様に入居させるのかが、いいのかが大切になリます。
外国人や高齢者を入居させる問題点
賃貸で部屋を貸し出す時に最良のお客さんは、賃料を滞納せずに、長く周りに迷惑をかけない人が最も住んで欲しい入居者でしょう。
ただし、今後はこの様な入居者は少ないパイの奪い合いになるでしょう。
新築の時はいいですが、築年数が過ぎていけば競争力は必然的に落ちてしまします。
外国人を入居させた場合の問題点
外国人の問題点はやはり生活文化が違うことでしょう。
日本では当たり前の事が、外国では当たり前ではなくなります。
しかも、言葉も通じない場合には、それはもう大変です。
意思疎通が出来ずに、注意した事が改善されないのです。
具体的には、
- ・友人などを部屋などに呼び、パーティーをする。
- ・駐車場などでバーベキューをする。
- ・ゴミの分別をせずに捨てる。
- ・時間に関係なく騒ぎ、騒音の苦情が出る。
- ・料理や香水の匂いが部屋に染み付き、退去しても次の入居者が決まらない。
などの問題が多く見受けられます。
特に問題なのが、上記の様なトラブルが発生した際に、他の入居者が退去する可能性がある事です。
部屋を埋めるためにした入居付けが逆にネックになり、入居率を悪化させてしまうのです。
この問題を放置していた場合には、最終的に低賃料で外国人か問題のある入居者しか入居しない問題物件になる可能性があります。
高齢者を入居させた場合の問題点
高齢者の問題点は、独り身の高齢者の場合によく起こります。
室内で孤独死などがあった場合には、発見が遅れてしまい、部屋や近隣ににおいなどが残ってしまい、かなりの修繕を行わなければ、次の入居者を入れれなくなってしまいます。
また、事故死出なくても次の入居者には告知義務が発生するため、中々入居も決まらなくなってしまい、かなりの賃料を下げなければいけません。
修繕費用もワンルームであっても１００万円は有に超えてきます。
その後も賃料も大幅に下がることを考えるとリスクがかなり高い試算になってきます。
売却仕様にも、その様な状況下で売却をしても二束三文で買い叩かれるのが目に見えてしまいます。
外国人を入居させるために行うポイント
外国人を入居させるには、一番は意思疎通が出来ないことです。
逆に言えば、意思疎通ができればある程度、問題となっている事柄を解消できる可能性が高まります。
なので、入居させる場合には、日本語がある程度理解できる入居者か、外国人の言葉に対応できる管理会社を間に入れる必要が出てきます。
この点をクリアできれば、当初は問題となってる文化の壁も少しづつですが、壊していくことができるでしょう。
外国人同士の繋がりで、次の入居者も決まる可能性があるので、外国人を入れることがリスクだけという訳ではありません。
それ以外でも、外国人は最終的に国に帰ってしまうことがあります。
通常通りに退去してくれればいいですが、や賃貸滞納や残置物が残っている状態で帰ってしまうと後々困ってしまいます。
なので、日本人や法人の保証人は必ずつけておいた方が得策でしょう。
高齢者を入居させるために行うポイント
高齢者の場合では、元気に住んでいただける場合には問題がありませんが、もし不幸があって孤独死されていた場合には、大変なことになってしまいます。
なので、この問題を解消するためには、入居している高齢者にどれだけ知り合いが居るかが大切になってきます。
もちろん、高齢者の近くに居ることが重要なポイントです。
いつもゲートボールやお茶会にきている人が来なければ、知人も不安になり、入居している部屋まで様子を見にきます。
この時点で、孤独死されて時間が経ってしまうリスクが減ります。
入居させる際には、以前にどの辺りに住んでいたのか、近くにどれだけ知人がいるかも入居される前に確認して見るのもいいでしょう。
また、外国人と同様に残置物が部屋に残る場合に、それを引き取ることができる保証人なども居る事が大切です。
高齢者単独で住んでいるケースでは、部屋のものが日に日に増えていきます。
捨てるとなると２０万円から３０万円ほどの費用がかかることもあります。
この費用を毎回負担していた場合には、修繕費用を含めてなんのために部屋を貸し出しているのかが意味不明になる可能性もあるので注意が必要です。
外国人・高齢者を入居させるための対策
外国人や高齢者は問題なければ、入居して貰うことで賃貸収入が安定的に入ってくるので出来れば入居していただきたいです。
ですが、一度問題になった場合には、かなりめんどくさい状況になってしまいます。
そのため、入居して貰う際には、保証人や入居者保険に加入して貰うことを必須条件にした方が無難でしょう。
家賃滞納時の補償、残置物があった場合の補償もしてくれる保険がいいです。
このようなリスクを保険で分散してくれれば、入居させても金銭的なリスクは少なくなります。
また、高齢者向けではバリアフリーの工事をすることもお勧めです。
今では、自治体ごとに補助金が貰える可能性もあります。
今度、日本人の人口も減り、アパートに住む人も少なくなることが予想される中で、他の賃貸住宅と格差をつけることが必要になってきます。
どこで格差をつけるかは、それぞれの条件次第ですが、なるべくリスクを軽減して運営することが最も大切なことでしょう。
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