賃貸から引っ越す際に、気になるのが退去時に大家から請求される費用です。
賃貸の部屋に、汚れや傷をつけてしまった場合、「修繕費用は請求されるの？」かと思う人もいるでしょう。
しかし、すべての汚れや傷を入居者が負担する必要はありません。
重要なのは経年劣化（普通に住んでいればついてしまう汚れ）によるものなのか、それとも、入居者の故意や過失などによるのかで変わってきます。
そして、原状回復は賃貸においてトラブルになるケースが最も多いポイントです。
実は、明確な定義があります。
それを知らないと、いざという時に大損をするかもしれません。
賃貸における「原状回復」とは？
原状回復と聞くと、全てを元の状態に戻す事と考えますが、実は違います。
借りている部屋を元の状態に戻すのではなく、入居者の故意・過失を回復させる事が主だったものです。
故意・過失を回復させることなので、普段の生活で消耗、劣化するものは原状回復をする必要はありません。
例えば冷蔵庫や洗濯機を置くことで出来る軽い窪みや、ちょっとした床や壁の黒ずみ程度は問題無いのです。
生活する上で必要となる傷、劣化だからです。
民法でも規定されているので、必ず原状回復してから部屋を明け渡す必要があります。
入居者がしなければ、部屋が汚れたままで大家に戻ってきて、大家側の負担が大きくなってしまうからです。
例えばタバコなどのヤニで壁紙が黒ずんでしまい全張り替えになってしまうと、大家に責任はないのに大きな費用が掛かる事になってしまいます。
初めて賃貸契約の解約を行い、退去される方は、原状回復の費用がどの程度かかるか不安になってしまうかもしれません。
従来は敷金で補填されていましたが、民法改正後は、大家の勝手な意思で敷金から引かれる事は無くなりました。
敷金は一度、入居者に返されて、その後に敷金から支払うので多くの場合には変化はない様に見られますが、余分に修繕費が取られないように考えられています。
入居者の手元にお金が入ってそこから出費するとなると、なるべく支払いたくないというのが人間ですので、無闇に修繕費を大家が取るという事は難しくなるでしょう。
どこまでが入居者負担？責任範囲は？
故意や過失による消耗や劣化が対象です。
手入れを怠ったり、不注意によって発生したものは、入居者負担になります。
例えば、風呂場やトイレなどの水垢やカビなどです。
また掃除不足によるカビや腐敗なども対象になります。
もちろん気持ちよく生活をするために日常的に掃除をしていれば問題ありません。
しかし長いこと放置している場所があるのであれば注意が必要です。
経年劣化とは？
経年劣化とは、年月が経つ事で物の品質が下がることを指します。
例えば、日に当たれば壁や床が色あせますし、湿気によってゴムやネジが傷むこともあります。
わざと傷つけるのでなく、放っておいても劣化していくのが、経年劣化と呼ばれています。
場所や物によって、経年劣化の期間が決まっています。
各箇所に何年以上使っている場合には大家の負担で修理することになる基準があります。
通常損耗とは
通常消耗は、経年劣化とあわせて覚えておくと便利です。
ベッドなどの家具を置くと、どうしても床やカーペットにへこみができてしまいます。
冷蔵庫やテレビなどの裏側には電気焼けなどの黒ずみが壁に出来てしまいます。
普通に生活していても、どうしてもついてしまう傷や汚れのことをいいます。
画鋲の穴も通常の使用範囲内であれば、通常損耗に該当します。
経年劣化と通常損耗によって発生する修繕費用は、大家の負担です。
これは、借りている賃料から賄われていると考える面もあるからです。
賃貸の経年劣化の耐用年数
国土交通省のガイドラインで物の耐用年数は決められています。
例えばクロスは6年、入居後もしくは、前入居者から変えてなければ、6年間変えてない場合の残存価値は1円になります。
3年後に転居した際には、クロスの修繕に10万円と言われれば、6年のうちの半分を経過しているので、価値は５０％に目減りしています。
そうすると、入居者が負担する原状回復費も50％の5万円という考えです。
その他主な設備の耐用年数として、流し台は5年、エアコン6年、便器、ユニットバスは15年と決まっています。
しかし、耐久年数を超えた設備でも入居者が故意に壊した場合は上記と違い費用負担が求められます。
耐久年数を超えても、継続して使用できる設備に関しては、入居者の過失などで修繕がいる際には、修繕にかかる費用の何割かを負担する可能性を示しています。
民法でも、他人の物を借りている場合に、社会通念上の注意を払って使用しなければいけない「善管注意義務」と言われる注意と義務があります。
なので、勝手に壊したり、乱暴に扱った場合はもちろん弁償して下さいという事です。
経年劣化しているかの見極め
部屋の汚れや傷が、経年劣化なのか、通常損耗なのか、それとも入居者の負担の範囲に含まれるのかは判断に迷うところです。
例をいくつか挙げていきます。
クロス
ポスターやカレンダーなどを貼っている場合には、変色や画鋲の穴出来ます。
それは、通常損耗の範囲になります。
しかし、エアコンからの水漏れを大家に修繕依頼せずにクロスにカビ生えた、子どもがクロスに落書きをした、タバコやペットによる損傷、ヤニの汚れは、原状回復義務に含まれ、入居者側が費用負担をしなければいけません。
フローリング
家具家電を置いたことによるフローリングのへこみは通常損耗です。
重い物を引いてできた傷や、物を落とした際の傷などは原状回復義務に含まれる可能性があります。
キッチン、バス、トイレなどの水回り
キッチン周りで多い、油汚れや風呂場に多い水垢・湯垢、カビなど、水を扱う周辺はどうしても汚れがつきやすいです。
判断基準は、少し難しいですが、一般的な生活でついた汚れ傷かどうかが基準になります。
一見して汚れがひどいのは、高確率で入居者負担になるでしょう。
その汚れが、クリーニングで落ちるのであれば、それほどお金は必要ありませんが、設備の交換をしないといけない場合には費用が大きくなる可能性があります。
普段の掃除も必要ですが、退去時にもある程度の掃除をする事で費用面も変わる場合があります。
敷金なし物件の退去費用は？
最近よく揉め事になるのが、敷金が必要ない物件です。
敷金無し物件に住んだ時の退去時に支払う原状回復にかかる費用はどうなるのでしょうか。
もちろん手出しで支払う必要があります。
また、契約内容にもよりますが、この手の物件は悪質なケースだと退去時に上乗せして費用請求されるケースも稀にあるので気を付けましょう。
基本的には、入居費用が安く済むのでいいですが、退去時は他の物件同様に通常はお金がかかります。
敷金礼金無し物件は、入るときは費用負担がなくても、入居中に高い家賃になったり、退去するときにはもちろんお金がかかります。
原状回復義務が必要かは、大家と不動産屋が伝えてきます。
入居後は、部屋を綺麗に維持して使用することが、トラブル回避のコツになります。
もし多額の費用請求をされてトラブルになっても、不動産屋や大家の言いなりにならずに本当に必要な費用かどうか見極めましょう。
心配でしたら、トラブルの相談センターもあります。下記の別記事を参考にしてください。
トラブルに関わる法律と改正民法
原状回復に関しては民法621条、消費者契約法第１０条で下記のようになっています。
民法 第621条 賃借人の原状回復義務
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷
（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。
以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
消費者契約法 第十条
民法 、商法 （明治三十二年法律第四十八号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して
消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
民法の改正では、原状回復は経年劣化を含まないと明言される様に変わっています。
入居者は、部屋に入居した後に生じた損傷について、原状回復義務を負います。
しかし、通常損耗や経年変化については、原状回復義務を負わないことが改正民法で決まりました。
賃貸借契約が終了した場合には、入居者は、部屋を上記に該当しない箇所を原状（元の状態）に戻して大家に返す義務があります。
下記は法務省のリンクです
http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf
賃貸借契約の特約には特に要注意
一般的に通常使用・経年劣化による汚れ、傷は大家が負担します。
しかし、契約に特約を記載すると、一部の原状回復費用を入居者に負担させると決める事ができます。
ただし、入居者にとって一方的に不利な契約は無効であるため、特約を記載する際は一定以上の条件があります。
賃借人に特別の負担を課す特約の要件
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在する
- 賃借人が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識している
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしている
原状回復費用が入居者の負担になる特約の場合、負担の内容や金額などを契約書に明記し、入居者に説明を行わなければいけません。
原状回復のトラブルで、重要なところは契約時にどんな説明をされたのか、入居者は内容を理解して署名捺印したかがポイントです。
ただし、言った言わないは証明することが難しい為、言われたことをメモ書き、録音すれば物証になりますが、そこまでするのは中々大変です。
なので、契約書の特約などはおかしいと思ったところは相手側にしっかりと質問し、
回答に納得できなければ、第三者に聞くことが大切です。
トラブル解決方法
トラブルに遭った際は、入居者と大家、不動産会社で交渉をしながら解決していきます。
原状回復や敷金返還は、法律で曖昧な部分も多く、お互いの主張がどちらが正しいのか決まらない状況も多いです。
話し合いで解決する民事調停
調停とは、お互いが第三者を交えて話し解決するつことを目的とした方法です。
簡易裁判所に民事調停を申し立てをし行います。
この調停は、調停委員２名と裁判官１名が同席して解決方法の提案、話し合いをしていきます。
60万円以下の請求は少額訴訟
60万円以下の敷金返還、原状回復費用の返還、もしくは、支払いの拒否は、少額訴訟手続で争う事ができます。
少額訴訟は、通常は1回で審議、判決を出します。
少額訴訟で訴えられて、決められた期日に出廷できない際は、答弁書の提出、もしくは、代理人に証言を頼むこともできます。
60万円以上の請求・判決の異議申し立ては通常訴訟
敷金返還、原状回復費用の金額が60万円を上回った場合、また、少額訴訟の判決に対して異議申し立てしたい場合は、通常の訴訟になります。
通常訴訟になれば、一般的には弁護士に依頼しますが、費用はかなり必要になります。
過去の裁判から見る解決の動向
原状回復トラブルで多いのが、下記の２つがあります。
・退去時に、部屋の修繕必要項目が通常の使用により生じた傷や汚れか
・契約の特約事項により、入居者が修繕費用の負担を行うと記載れており、その修繕費用を入居者が負担しなければいけないのか
トラブルの相談先
原状回復トラブルの発生防止のため、行政が作ったガイドラインがありますが、それでもかなりのトラブルが出続けます。
「敷金が修繕費に取られた」、「部屋のクリーニング費用が高額になって請求されている」という場合は行政に相談し、対応していくのがいいでしょう。
トラブルの判断・解決方法の提案は国民生活センターに相談
「賃貸でのトラブルを相談したい」、「法的に正しいのか判断して欲しい」そんな時には、国民生活センターに連絡するのもおすすめです。
国民生活センターでは、トラブルの内容を伝えれば、解決方法や別の相談センターを紹介してくれます。
賃貸トラブル まとめ
原状回復は各々の主観によるところが大きく、入居者と大家の間で揉めることが多いです。
事前に取り決めを行なっても揉めることもあります。
しかし、決め事をしてないと入居者が不利になる場合もありますので、契約時にわからないことは聞いておきましょう。
もし退去時にトラブルや不安になった場合は早めに相談を行い、大家や不動産屋の言いなりになるのは避けましょう。
昔の大家さんですと、入居者がやって当たり前と思っている方もいます。
前述もしていますが、2020年に民法の改正があり、原状回復については厳密になっております。
経年劣化については、入居者が負担しなくてもいい様になっています。
原状回復費は高額になるケースが多いので、徹底的に削れるところは削りましょう。
コメント
ランキングから来ました。
すごくわかりやすいです。
持ち家ですので、関係はないのですが、
勉強になりました。
コメントありがとうございます。
持ち家の方でも参考になる記事を作成中ですので、
またお越し頂ければ幸甚です。