経済情勢が不安定な中で、住宅ローンの支払いが難しくなりそうで不安を感じている人が数多くいます。
住宅ローンがどうしても支払えなくて、金融機関がすぐに家を差し押さえにくると考えている人も多いでしょうが、そんなことは無いのでご安心ください。
よほどの金融機関でなければ、返済計画のスケジュールを変えるリスケか他の対策の提案をしてくるでしょう。
都市銀行やネット銀行の取り扱いは厳しいものがあるでしょうが、地銀、信金、JAは比較的に話し合いがしやすいでしょう。
ただし、どんな方法があるのか知らずに銀行員に任せていると損をするかも知れないので、しっかりと内容を把握しましょう。
いきなり滞納する前に対処することが大切ですので、払えなくなる前に行動していきましょう。
住宅ローンが払えない時にどうするか
住宅ローンを借りて、初めは順風満帆で生活しているでしょうが、少しのことで、一気に返済が困難になる場合があります。
住宅ローンは、多くの人にとっては、一生に一度しかしない大きな借金になります。
ローンを組まれる際も、入念に金融機関を選びより条件がいい金融機関で契約をされているでしょう。
返済期間も30年や35年で組まれている方がほとんどで、人生の半分以上を返済にあてています。
2020年4月では、新型コロナによって、未曾有の景気後退が不安視されており、倒産する会社や業績が悪化する業界が数多くあります。
ローンの返済をする原資は、通常は会社から支給される給与になりますが、景気が後退することで大きな減収になる可能性があります。
例えば、残業代が無くなる、今まであった手当がなくなる、勤めている会社が倒産、リストラをするなどで住宅ローンの返済が困難になってしまうケースが懸念されます。
そんな時に、どのように対応していくのが大切なのかをお伝えしていきます。
滞納時の金融機関は何をしてくる？
住宅ローンを滞納して、何も対策しない場合には、借りている金融機関からお金を貸し得てくれともちろん言われます。
返済が滞納した理由も、前述した理由以外にも、親の介護費用、転職、失業、怪我や病気での休職、子育て費用など様々なケースがあります。
どんな状況でも、対応していいない場合には、金融機関は単純に滞納者として見てきます。
滞納者になった場合には、金融機関は下記の手順で貸し付けている金額を回収しようとします。
①住宅ローンの滞納（2～3ヶ月）
②金融機関から督促状・催告状が郵送される
③その後、2～3ヶ月間引き続き滞納した場合は、保証会社を通している場合は保証会社に一括返済の支払い請求がされる
④金融機関、もしくは、保証会社を通している場合には保証会社から不動産の競売の通達がされる
⑤競売の実行
住宅ローンの返済を滞納して、金融機関との相談を事前に行わなければ、最悪のケースで競売に掛けられます。
もちろん、競売に掛けられた金額で返済が足りなければ、残りのローンが残ります。
4,000万円の住宅ローンがあった場合で、競売で3,000万円の返済が出来たとしても、残りの1,000万円のローンは返済する必要があります。
競売では、通常の売買よりも50～80％ほどの値段で売却されてしまいます。
そうなる前に手を打たないと、結果的には自己破産しか選択肢がなくなります。
住宅ローンの支払いが困難になった場合には、わかった段階で金融機関と相談し、今後のことを決めていくのが最も大事です。
滞納する前の対処方法
住宅ローンを滞納する可能性がある場合や、急な事情で支払いが困難になった場合に、できる対処方法が複数あります。
ただし、あくまでも一時的な措置になるので、結果的には返済するということは変わらないことにご注意下さい。
住宅ローンのリスケジュール
最も多い対策は、金融機関と相談を行い、返済のスケジュールを変更することです。
スケジュールを変更することをリスケジュール、略称でリスケと呼びます。
例えば、残り期間15年で2,000万円、金利が1％の場合の返済は
月々119,698円になります。
この返済期間を5年延ばして20年にした場合
毎月の返済金額は91,978円になります。
差額で、27,720円の負担が毎月減ります。
しかし、金融機関によっては、返済期間が一定年齢を超えてしまう場合には対応が難しくなります。
連帯保証人で、成人して働いている子供を入れて欲しいと言われる場合もあります。
金融機関の借り換えを行う
現在の住宅ローンを借りている金融機関で、もし金利が高い場合には他の金融機関に借り換え、もしくは、借り換えることを前提として今の金融機関と金利の交渉はした方がいいでしょう。
ただし、金利の固定期間内に解約をする場合には、違約金が発生する場合があります。
住宅ローンの場合、3年、5年、10年の固定金利期間を設けている銀行が多いので、契約書に違約条項があるか確認しましょう。
直近のローンの場合には、金利が低いので借り換えてもそこまでの差額は出ないことにも注意が必要です。
引っ越さずに自宅を売却する方法
自宅を引っ越すことなく、売却して資金を得るリースバックという方法があります。
使い方次第では、短期的な困難には有効になりますが、長期で考えた場合には、損失が増える可能性がありますので、契約内容と金額、期間を入念に試算して活用してください。
リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却して、不動産会社の所有となった自宅に賃貸で済むという方法になります。
売却した自宅は、買い戻すことを特約で決めることもでき、賃料もおおよそ売買金額を10年で割った金額が年間の賃料になります。
しかし、買い戻す際には、支払った経費などを支払う必要があり、買い戻した後に、不動産取得税と登録免許税が必要になります。
自宅売却時の譲渡税はマイホームを売却した時の3,000万円控除を含めて、利益が出なければ税金はかかりません。
例えば、自宅を1,200万円でリースバックで売却した場合には、毎月の賃料は10万円になります。
買い戻す金額は、会社によっても違いますが、1.2倍ほどが税金も含めた金額になるため1.2倍の計算だと1,440万円で買い戻すことになります。
もちろん、毎月の賃料が減るのはいいですが、住宅ローンの残債が多額の場合にはこの制度は現実的ではありません。
住宅ローン残債が3,000万円の場合で3,000万円でリースバックで売却した場合
毎月の賃料は25万円になります。また、買い戻す際も3,600万円の資金が必要になります。
毎月の賃料が、住宅ローンよりも大きくなってしまうので、ある程度の住宅ローン残債の家庭でなければ使う意味が全くありません。
リースバックは下記の記事で詳しく解説しております。参考にして下さい。
住宅ローン特則とは
正式名称は、住宅資金貸付債権に関する特則と言いますが、住宅ローンの支払いが困難になった時に個人再生の手続きをすることによって返済を軽減する方法になります。
①期限のリスケ
②滞納額の分割支払い
③元本据え置きの、利息のみの支払い
④契約内容の変更
上記の4つの対策ができます。
ただし、この制度を使うには要件があるので、検討する際には法律家に相談することをオススメします。
下記で詳しく解説していますので参考にしてください。
自宅を売却して返済できるか？
住宅ローンが残っていて、その返済をするために自宅を売却することも、もちろんできます。
通常の売買でも、銀行が主導で行う任意売却などがあります。
もちろん時間がある場合には、通常の売買をオススメしますが、すでに滞納をしている場合には、任意売却か競売の選択肢しかありません。
競売よりも、任意売却の方が売買代金は高くなるため銀行と交渉して任意売却で進めていきましょう。
もちろん競売と同様に、売却した金額がローン残債より少ない場合には、残った残債は別で返済していく必要があります。
任売・競売の購入者目線で下記の記事で解説しております。
まとめ
住宅ローンの滞納の可能性があるのであれば、まずは金融機関に相談を行うことが最も大切な行動になります。
事情を話し、ローンの返済ができる状況を金融機関と相談していくことが第一段間になります。
リスケなどで、返済ができるならば問題は解決しますが、出来ない場合は、自宅の売却や法的手続きなどの措置を取る必要があります。
住宅ローンの通常返済を行う以外のことを選択した場合は多少のリスクやデメリットがもちろんあります。
安易に行動をせずに、専門家に相談を行い、自身で抱え込まずに返済計画を組み立てていきましょう。
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