あまり聞き慣れないリースバックとは？
リースバックにまつわるデメリットやメリット、どんなトラブルがあるのかお伝えします。
今現在、住んでいる家や働いている事務所を、金銭的な理由でどうしても維持が出来ずに売却する場合に使えるのがリースバックです。
住んでいる、使っている住宅や事務所を売却するならば、本来であればその住まいを退去して、引っ越さないといけません。
しかし、リースバックを利用すれば、土地建物を売却した後も、その家に住み続ける方法があります。
病気や怪我、リストラで住宅ローンの支払いや業績悪化で事務所などが一時的に維持が出来なくなった場合に活用出来ます。
大手企業も含め、中小企業もサービスの提供をしているため、利用者も日に日に増えています。
大手のハウスメーカーは、まだ個人住宅には参入している企業は少ないです。
大手のリースバックは、法人が行っているリースバックになり、店舗や事務所を売却して、そこを借りる様になるので、個人はまだ対象外になっているケースが多いです。
下記の記事で大手の大和ハウスの事業用のリースバックについてお伝えしてますので参考にして下さい。
今回は、リースバックのメリット・デメリットやその仕組み、どんなトラブルがあるのかを解説していきます。
リースバックとはどんな制度？
リースバックとは、所有している土地建物を売却しても、
その後に引っ越しをせずに当該建物に引き続き住む事が出来ます。
買取業者などに、売却した後に、その相手とあなたで賃貸借契約を結び、売却した家を賃貸として継続して入居する事を言います。
売買代金で資金調達したお金で住宅ローンの返済を行い、抵当権の抹消が出来る事が条件ですので、売買代金よりも高いローン残高がある場合は持ち出し費用が掛かります。
子供が学校に通っており転校させたくない、親の介護があり転居が難しい。
だけども、資金は必要になっている、住宅ローンの残債が少ない場合には、まとまった資金調達も出来るので、この制度は有効に使えます。
また、この制度は住宅ローンの返済が出来なくなった人にも適用される場合があります。
通常、住宅ローンの返済が出来なかった場合には、競売もしくは、任意売却制度でマイホームを売却しなければいけません。
そうなると、家を手放さなければいけませんが、リースバックを使い上手くいけば、住宅ローンの返済と当面の資金調達、そして、マイホームを買い戻すチャンスが出てきます。
リースバックを検討する人
リースバックを検討する人は下記の状態の人にお勧めです。
・住宅ローンなどの借入の返済が難しい
・働き方改革などで残業代が減り、返済計画を考え直したい
・老後の生活資金などの費用を貯めたい
・子供の教育資金を捻出したい
今の住処を引っ越したくないが、資金が心許ないと考えている人にオススメです。
また、すでに競売や任意売却にかけられている場合は、リースバックは使えませんので、
競売や任意売却かけられる前に一度検討した方がいいでしょう。
リバースモーゲージとはなにが違う？
リースバックとの違いは、リバースモーゲージは自宅を担保に金融機関などから、借り入れを行い資金調達が出来る仕組みです。
借り入れた資金は、契約者が亡くなった後に自宅を売却して一括返済します。
リバースモーゲージの場合は、借り入れをした契約者が生存中に融資枠を使い切ってしまう場合もあり、制度利用条件として、年齢が60歳や65歳以上といった条件が設定されている場合が多いです。
所有権は借り入れをするだけで変わらないので、固定資産税や火災保険などの費用負担は変わらずに所有者に請求がきます。
また、リバースモーゲージは自宅（マンションは不可の場合もあります）と限定されており、
対して、リースバックは自宅以外にも事務所や工場でもこの制度を使う事が出来ます。
同居人に関しても、リバースモーゲージは配偶者のみという制限がありますが、リースバックはその他の家族も住む事が出来ます。
下記リンクの別記事でリバースモーゲージについて詳しく解説しております。
リースバックのデメリット
リースバックはデメリットが複数あります。
このデメリットを知らなくて契約した場合には、トラブル事例に繋がってしまうので注意が必要です。
このデメリットをよく把握してから活用してください。
相場より支払い家賃が高い
リースバックで土地建物を売却後に、売却した相手とあなたで賃貸借契約を結んだ際に、多くの場合が、売却金額を10で割り、それを12等分したものが1月の家賃です。
売却金額が2,400万円の場合、
24,000,000÷10÷12＝200,000円
1ヶ月で20万円の家賃です。
もちろん交渉は出来ますが、実際の土地の価値や近隣の賃貸家賃も加味されて算定はされるでしょう。
結果的に支払える家賃の金額でなく、リースバックの意味がなくなるケースもあります。
あまりに高額の買取は、家賃と買い戻しの費用も大きくなるので現実的ではありません。
通常の売却金額よりも安い
通常の売却よりも、買い戻し特約や居住したままという条件が付くので、売買代金は安くなってしまいます。
何百万以上も変わる可能性があるので、買い戻す考えが無い場合はお勧め出来ません。
高い賃料を払い、安い金額で売るのは買い戻す事が前提となると考えた方が良いでしょう。
何があなたの家庭にとって、大事なのかをしっかり検討、比較した上でこの制度を利用するのがオススメです。
通常の売却もですが、リースバックの業者も複数いますので、条件などで比較検討するのが良いでしょう。
何も知らずに、良い話だけを聞いて後々の家賃が高い事や、
買い戻す費用が高くなること、
通常の売買金額よりも安くなってしまうことを後で知った場合に「騙された」と感じてしまいトラブルになる可能性が高くなるので、
しっかりと内容の把握をして契約を行いましょう。
リースバックを使うメリット
リースバックには、もちろんメリットも複数あります。
売却した後も、当該住宅に住む
最大のメリットとしては、売却後も当該住宅を利用する事が出来るところです。
所有権が変わる事で、固定資産税や火災保険など維持管理費用の負担がなくなるのが良い所です。
ただし、賃貸で住む事になる為、家賃が毎月掛かります。
資金が貯まったら、売却金額に近い金額で買い戻し
売却した物件は本来であれば、余程の事が無いと買い戻しは出来ませんが、リースバックは売却金額よりは高くなり、余分な費用も必要ですが買い戻す事が可能です。
しかし、買い戻し金額は最低でも、1.1～1.2倍は必要になると考えていた方が良いでしょう。
生活保護の受給申請
自宅の所有をしている場合は賃貸に住むよりもかなり安くなる事などの条件があり通常は、生活保護は認められません。
現状の家に住みながら生活保護を受けたい場合は賃貸に変わるので、生活保護の申請が可能になってきます。
貯金額も審査の中に入る為、売却金額が通帳にある場合は審査が通らない場合もあります。
メリット・デメリットをしっかりと把握した上で、この制度を利用するか決めましょう。
安易に、選択してしまうと後々、買い戻す資金もなく、毎月の家賃も支払えない状況です。
もちろん、毎月の家賃は賃料なので、買い戻す費用には算入されません。
リースバックの審査
リースバックにも審査があります。
住宅ローンなどよりも、対象物件の評価額が高い事が前提条件です。
なので、築浅の物件は審査に通らない可能性が高いです。
自己資金を当初の住宅ローンを組む際に多く出している場合は例外ですが。
他にも、家賃保証会社の審査が必要ですが、家賃の支払い能力があるかどうかの審査になる為、正社員で収入に問題がなければほぼ通ります。
売買する際に必要な費用
土地建物を売買した場合、掛かってくる費用があります。
リースバックに限らず、売却した利益に対して、譲渡税が掛かります。
譲渡税は取得費よりも安い金額で売却した場合は課税されませんし、マイホーム売却の3,000万円控除も利用出来ます。
しかし、買い戻す時に掛かる費用として、不動産取得税と登録免許税が新たに要ります。
もちろん、買取業者にも掛かってくるので、買い戻し時には実質往復分の費用負担が掛かってきます。
下記の当サイトの別記事も参考にして下さい。
リースバックとは まとめ
このシステムは余程の状況でない限りは検討しない方がいいでしょうが、一時的に資金難になった場合は有効なシステムです。
買い戻しする為には、売却した金額よりも高い金額になり、賃料も相場よりも高くなる為、基本的には損をします。
そうならない為に、無理なローンを組まないようにして頂いて、日々の家計に気をつけていきましょう。
デメリットとメリットを天秤にして、ご検討ください。
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