マイホーム住宅を買い換えする時に、もし売却して利益が出た場合は譲渡所得が課税されます。
新しい家を購入する予定なのに、さらに税金を取られてしまったら、たまったものではありません。
譲渡所得は所得税、復興特別所得税、住民税の課税対象となり納税が必要になります。
しかし、自宅などのマンション、戸建の買い替えの場合で発生した利益に対する譲渡所得は、課税を繰り延べることができる特例があります。
マイホームを次回の売却まで課税を延長する
この制度は、自宅を売却して、新しく自宅となるマンションや戸建を購入した場合に、
元々の自宅の売却価格より高い金額でマンションや戸建を購入した時には、譲渡所得を先送りすることができます。
本来、自宅を売却した際に、購入金額により金額が高く、控除後も利益が出ていれば譲渡所得が生じるため、納税が必要になります。
この制度を使い、かつ、元の住宅を売却した価格よりも高い価格の家に買い換えた場合に、売却によって生じた譲渡所得を、次に自宅を売却する時まで先送りできる特例になります。
この特例が特定の居住用財産の買換えの特例といわれます。
通称では、「買い換え特例」になります。
マイホームを売却する際には、こちらの記事を参考にしてください。
マイホームの買い換え特例の具体例
例えば4,000万円で購入した住宅を5,000万円で売った場合、本来は差額の1,000万円が譲渡所得として課税の対象になります。
しかし、売却価格より高い6,000万円の住宅に買い換えをした場合は、譲渡所得1,000万円への課税が先送りされ、所得税・復興特別所得税や住民税は課税されなくなります。
次のマイホームを売却した時に譲渡所得が加算
納税を先送りにしただけで、非課税の特例ではありませんので、買い換えたマイホームであるマンションや戸建を次回売却する際には、繰り延べていた1,000万円が次回の譲渡所得にプラスされます。
上記のケースでは、新たに購入した6,000万円の住宅を、また7,000万円で売却した際には、差額の譲渡所得1,000万円にプラスされて、前回の先送りにしていた1,000万円も加える必要があり合計2,000万円の譲渡所得に課税されることになります。
（ほかに譲渡費用や控除特例、減価償却もありますが、今回は算定に入れておりません）
売却価格より安い住宅に買い換えた場合
売却価格よりも低い金額の住宅に買い換えた場合は、買い換え特例を使うと売却価格と買い換えた住宅の価格の差額が収入金額と見なされ、譲渡した金額から、取得費と譲渡費用を差し引いた額が譲渡所得として課税対象となります。
下記で計算をお伝えします。
(1) 収入金額の計算
マイホームの売却金額 － 買い換えたマイホーム金額
(2) 必要経費の計算
（売却したマイホームの取得費＋譲渡費用）×（(1)÷売却金額）
(3) 譲渡所得の計算
(1)収入金額 － (2)必要経費
買換え特例を利用するための要件
買い換え特例は、自分が住んでいる自宅を売ることが要件となるため、以前住んでいた場合のマイホームは、住民票などを写した日から3年目の12月31日までに売却することが要件になります。
なので、引っ越しの予定がある方や既に引っ越しを行っている方はご注意下さい。
また、家屋を取り壊した場合は、下記の条件を満たす事が必要です。
（1）家を取り壊した年の1月1日時点で土地所有が10年超え
（2）家を取り壊した日から1年以内に土地の売却契約をして、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
（3）家を取り壊してから売却契約の日まで、敷地を第三者に貸し出していない
直近2年間に３,000万円の特別控除などを受けていないこと
売った年の前年と前々年に３,000万円の特別控除、もしくは、10年を超えた所有不動産の売却の軽減税率、譲渡損失の繰越控除の適用を受けていないことが別の要件になります。
居住期間が10年以上、所有期間が10年を超えている
居住している期間は継続していなくても大丈夫です。
転勤などがあり、途中で引っ越していた時期があっても、通算して10年以上であれば大丈夫です。
ただし、売却した年の1月1日で土地家屋の所有がどちらとも10年を超えている要件が必要になります。
自宅を売却の前年・売却した年・その翌年の3年間以内
買い換えた自宅に入居する期限および、その自宅を取得した時期は下記のとおりになります。
（1）売却した年、その前年の取得は、売却時の翌年12月31日まで
（2）売却した年の翌年の取得は、取得時の翌年12月31日まで
買いかえ先の建物の床面積が50平米以上
買い換えたマイホームの土地面積は500㎡以下であることが必要です。
売却価格が1億円以下であること
自宅の売却代金が一億以下の場合に適用できます。
あまりに高額の豪邸では適用外になります。
分割して売却した場合
自宅の敷地などを分筆し、自宅の敷地の一部を売却した場合は、自宅を売った年の前々年から翌々年までの5年以内に売却した合計売買代金で判断されます。
親類などの特別の関係に対して売却していないこと
特別の関係には、生計を一にする親族、売却した家で同居していた親族、内縁関係にある人なども含まれますので、事前に確認しておきましょう。
買い換え住宅が耐火建築物の中古住宅の場合は築25年以内
中古住宅を購入する場合の築年数はその住宅を取得した日時点で判断されます。
木造など耐火建築物ではない中古住宅や、RCなどの耐火建築物の中古住宅で、耐震基準が現行になるものは、建築年数の制限はありません。
売却した翌年に確定申告すること
確定申告には、「譲渡所得の内訳書」など、所定の書類を添付する必要がある。
マイホームの買い換え特例 まとめ
マイホームである、マンションや戸建を売却した場合に、有効な活用方法として、今回の買い換え特例がありますが、税金の先送りの面が非常に強いです。
なので、この制度を利用される方は、ほかの特例では譲渡所得が吸収出来なかった方にお勧めの特例となります。
他にも自宅を売却する際には様々な特例があります。
どの特例を使うかは、専門家と相談を行い、しっかり決めていきましょう。
ほとんどの場合には、マイホームの3,000万円控除で税金は掛からなくなりますが、相続などでの取得では税金がかかる可能性があります。
マイホーム売却の3,000万円控除は下記の記事で詳しく解説していますので、参考にして下さい。
事業用の場合には、下記の記事を参考にして下さい。
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