今回から土地活用について、不動産のプロとしてケースごとのメリットデメリット。活用方法などをお伝えします。
土地の活用で一番簡単なのは、駐車場ですがそれ以外でも複数の活用方法があります。
借地やそのままの建物を有効活用する方法、または、自身で建物を投資して貸す方法なども順番に紹介していきます。
さて、今回ご紹介させて頂く初回のシリーズはガソリンスタンドの跡地利用の方法です、
著者が実際に、ガソリンスタンドを廃業し新しい建物を建てて貸し出すまでをご紹介していきます。
ガソリンスタンドの廃業方法
ガソリンスタンドの廃業にはさまざまな手続きが必要です。
そもそもガソリンスタンドは危険物を取り扱う場所なので、運営開始時、運営中、閉店時と行政に対して報告する義務が複数あります。
今回は閉店の手続きについてだけお伝えい致します。
①消防署に廃業届
②地域によっては、県に土壌汚染の結果報告
③建物の解体前のリサイクル法の届出など
①消防署に廃業届
一つずつ解説していきますと、
爆発性が高いガソリンを取り扱う場所なので、消防署とは密接な関係にあります。①を出すためには、地域によって多少変わりますが、必要な書類はタンク・配管の設計図、地下タンクの中を中和剤で洗浄し、水や砂を入れている写真。（建物と地下タンクをすぐに撤去する場合には、水や砂を入れなくても可）
解体する場合には、事前に上記内容を届出する必要があります。
また、解体する場合には地下タンクに貼ってあるプレートを消防署に提出する必要がありますが、古いスタンドの場合にはその様なものはどこに貼ってあるか不明なため、大体のスタンドは始末書を書いて提出します。
始末書はそこまで大した内容のものでなく、簡潔に言えば「無くしましたごめんなさい」と書いて印鑑を押し提出するだけです。
②地域によっては、県に土壌汚染の結果報告
続いて、②ですが土壌汚染対策法という法律があり、９００㎡以上の土地の使い方を変更した場合には、調査し都道府県に報告しなければいけません。
逆に言えば、９００㎡以下はしなくてもいいと言えます。
ただし、都道府県の条例で別途定められている場合もありますが、あくまでも条例で強制的に調査されることはほぼありません。
なので、ほとんどのガソリンスタンドは自主的に検査をするか、土地の売買で買主から、土地建物を貸す際に借主からの要求がなければ土壌汚染調査をする必要がありません。
意外に思えるかもしれませんが、土壌汚染と言っても昔と違い汚染物質が人体に影響を与える範囲は少ないでしょう。
特にガソリンスタンドでは、セルフスタンドなども普及し、有害物質であるガソリンスタンド（有害物質名はベンゼン）は一般人でも取り扱っています。
昔はガソリンに鉛が多く含まれていたので、これも有害物質になりますが現在のガソリンには微量にしか含まれていません。
これを有害物質として、調査させる方がおかしいでしょう。そもそも日常的に使う車で使っているのに、土地に滲み出た場合には汚染物質として扱うのがおかしな話です。
話がそれましたが、多くのスタンドでは必須の項目ではありませんが、
土壌汚染調査をする際には、
１・まずガソリンスタンドの地面のコンクリートに穴を空けてベンゼンのガスの調査
２・その空けた穴から４mほど深くボーリング調査をし鉛の検査
３・同じ方法で１０m四方を分けて同じ調査
４・土壌汚染の調査結果は速報値で約１週間、精密検査報告は３週間〜４週間ほどかかります。
５・１、２の調査で土壌汚染物質が検出された場合には、検出された場所を地下水がある１０m地下までボーリングで土壌を取ります。
６・検査結果で地下水にまで汚染があった場合には、かなり面倒です。県に報告し近隣の飲料用の井戸の調査がされます。どこまで汚染が広がっているか検査するのです。
さらにそれ以上範囲が広がらないために敷地の端を矢板と呼ばれる鉄板を地下水がある場所まで埋め込みます。この費用がかなり高いです。
敷地の大きさによりますが、数百万円以上はかかります。何せ１０m下まで鉄板を叩き埋めていくので大変な作業になります。
上記内容はあくまで９００㎡以上の土地の場合です、それ以外は行政に報告する義務はありません。
③建物の解体前のリサイクル法の届出など
建物の解体工事をする前には、行政に対してリサイクル法などの届出が必要です。
解体業者が提出するので特にあなたがすることはありません。
しかし、解体業者について言えば、解体する業者で金額の差がかなりあります。
著者もあるガソリンスタンド解体の中堅どころに依頼した際に土壌汚染調査費用を含め、土壌調査で６００万円、解体で６６０万円の合計１２６０万円ほどを請求されましたが、
土壌汚染調査と解体を別々に地元の安い会社に依頼したら、土壌調査で２４０万円、解体で４００万円。合わせても４８０万円になりました。
本当にこれだけの差が出ます。
詳しくは別の記事で今後書いて行きますが、大きな金額の依頼をする際には、手間をかけることで数百万円が一気に安くなります。
知らないと損をすることがたくさんあります。
今回はここまでですが、次回はガソリンスタンド跡地での活用方法をお伝えしていきます。
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