不動産（土地建物）活用事例ガソリンスタンド跡地活用③建て貸しの契約書

ガソリンスタンドの解体など目処が立ってから、または、同時進行で次のことも考えなければいけません。

その際に、所有者が費用を負担して建てて貸すことを選んだ場合に最も大切なことが賃貸借契約書です。

この契約書は１０数年も効果を発揮し続けるため、なるべくリスクを排除し、さらにこちらに有利な内容にすべきです。

相手の言うことを鵜呑みにして契約してしまえば、将来問題が起こった際にとても後悔をすることになります。

よく問題となるのが、アパートの家賃保証の問題です。

これは、契約書では家賃を減額していくことが書いてありますが、営業マンの言葉で「心配ありません」、「〇〇まで保証しますから大丈夫です」などと甘い言葉で誤魔化されて契約してしまい、築年数が経った後に家賃が下がり手残りが残らずに大変後悔する人が多々います。

そうならないために、しっかりと内容を確認し、リスクを排除。こちらに有利な内容で推し進めていきましょう。

契約書で注意しなければいけない項目

契約書の中で注意が必要な項目は、自身に不利になる項目です。

しかし、何が不利になるのかはそれぞれの契約書で全く違ってきます。

今回は大枠の中でお伝えしていきます。

大きく分けて上記の３つの項目に気をつける必要があります。

１.解約条項

まず１の解約条項ですが、何をした場合に解約となるかです。

基本的に貸す立場なので解約して欲しくないのですが、ずっと借り続けられるのも困りものです。

建物が古くなった場合や売却する場合に、立ち退いてもらった方がいいケースもあります。

そんな時に貸主に有利なのが定期借家です。

期間を１５年や２０年と定め期間が経過後には、１年ごとの契約の巻き直しにすれば、一定期間を過ぎればあなたが出てほしい時に出て行ってもらう事ができます。

契約期間では、定める場合と定めない場合があります。

定める場合には定期借家と言われ、期間が経過後は一年ごとに契約を更新するのが通常です。期間を定めない場合は普通借家と言われ自動更新で契約が行われます。

期間以外が同じ条件でしたら定期借家の方が貸主に優位となります。

なぜなら、建物が古くなったりすると立ち退いてもらわないといけないからです。

店舗の立ち退きは相当な苦労が必要になります。

それであれば期間が来たら立ち退いてくれる方が優位になってきます。

何を負担しなければいけないのかをしっかりと決めることは大切です。

建物には修繕を定期的に行う必要があります。

躯体に関わることは貸主が行いますが、その他の項目などは誰がどのような場合に負担をするかは大変重要となってきます。

長い期間貸すため積み重なる修繕項目はなるべく少なくした方がいいでしょう。

大まかに３つの項目がありましたが、それ以外にも注視すべきことはたくさんあります。

一度の契約で何年も貸し続けなくなるので、初めの契約で失敗しないようにしましょう。