【フラット35・35Sとは】銀行ローンと何が違う？メリット・デメリットと仕組みを徹底解説

住宅ローンを検討する人であれば、一度は考えるのがフラットシリーズです。

固定で35年は銀行で借りるよりも本当に有利なのでしょうか？

メリットとデメリットを比較して検証してみましょう。

住宅ローンを借りる際には、民間金融機関のローンとフラット35などがありますが、それぞれ特色があります。

フラット35は実際にどんな住宅ローンなのか解説していきます。

フラット35はどんな制度？

フラット35は、住宅金融支援機構（国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人）と民間金融機関が提携する長期間の固定金利の住宅ローン融資になります。

10年を超える金利固定をしている住宅ローンは、民間金融機関単独では取り扱いはないです。

最長35年の長期的な固定金利には、かなりのリスクがあり、
民間ではない住宅金融支援機構が担って、長期期間の固定金利期間を行っています。

フラット35は全期間が固定金利となり、融資当初から金利が変わらないので、毎月の返済金額が変わらずに、安定した将来設計のシミュレーションが建てられるのが一番のメリットです。

フラット35には、別途フラット35Sという商品もあり、耐震性能や省エネルギー性などの機能が優れた住宅の場合に、長期間の中の一定の借入期間の金利を下げる制度もあります。

フラット35Sは何が違うのか？

フラット35Sは前述しましたが、特定の条件をクリアした住宅に借入期間の内、一定期間だけの金利を下げる制度になります。

対象となる住宅基準は下記の4種類となり、この内の1つの基準を満たしていることが必要です。

1.省エネルギー性に優れた住宅
2.耐久性、可変性に優れた住宅
3.バリアフリー性に優れた住宅
4.耐震性に優れた住宅

さらに金利タイプを選べるAタイプとBタイプがあります。

金利タイプAは当初の10年間の金利を下げる制度になり、

金利タイプBは当初の5年間の金利を下げます。

金利タイプAの方が、金利タイプBよりも高性能の住宅評価を求められます。

住宅購入を決める前に、購入希望の住宅が、どちらの基準を満たしているのか確認しておきましょう。

利用条件は何があるの？

申し込み者の年齢

●申込時の年齢が満70歳未満の人。
親子リレー返済（子供に返済を引き継ぎをする）をご利用の場合は、満70歳以上の人でも申込できます。

●日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方

総返済負担率

●すべての借入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合 （＝総返済負担率）が下記の基準を満たす方（収入を家族と合算できる場合があります。）

年収400万円未満：基準が30%以下

年収400万円以上：基準が35％以下

資金使用用途

●申込みご本人またはそのご親族の方がお住まいになる新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金となります。

アパート経営などや投資用マンションの購入には使えません。

借入対象の住宅

●住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅

●住宅の床面積※1が、次表の基準に適合する住宅

　一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合※2　：　70㎡以上

　共同建て（マンションなど）の場合　：　30㎡以上

●敷地面積の要件はありません。

※1 店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗、事務所など）の床面積以上であることが必要です。 

※2 連続建て：共同建て（2戸以上の住宅で廊下、階段、広間などを共用する建て方）以外の建て方で、2戸以上の住宅を横に連結する建て方重ね建て：共同建て以外の建て方で、2戸以上の住宅を上に重ねる建て方 

借入金額

●100万円以上8,000万円以下（1万円単位）で、建設費※1または 購入価額（非住宅部分に係るものを除きます。※2）以内

※1 土地取得費に対する借入れを希望する場合は、その費用を含みます。 ※2 店舗、事務所などの非住宅部分に係る建設費または購入価額は借入 対象外となります。 ＊対象となる住宅の建設費・購入価額および土地取得費については37・38 ページのQ&Aをご覧ください。

借入期間

●15年（契約者もしくは連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）以上で、次の①または②のいずれか短い年数（1年 単位）が上限となります。 

①「80歳」「申込時の年齢※1※2（1年未満切上げ）」
※1 年収の50％を超えて合算した収入合算者がいる場合には、契約者と収入合算者のうち、高い方が基準になります。 
※2 親子リレー返済をご利用の場合は、後継者の人の年齢が基準になります。 
②35年までの借入

注意事項 
1.　①または②のいずれか短い年数が15年（申込みご本人または連帯 債務者が満60歳以上の場合は10年）より短くなる場合は借入対象になりません。

 
2.　20年以下の借入期間を選択した場合は、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更することはできません。
住宅金融支援機構　抜粋

https://www.jhf.go.jp

取り扱い金融機関

フラット35、35Sの取り扱いは、都市銀行、信託銀行、地方銀行とほとんどの金融機関が取り扱いをしています。

各金融機関によって、特徴やサービスがつけられているので確認してみましょう。

銀行によって、特徴が強いので地銀や都市銀行など様々な金融機関に打診をすることをオススメします。

最新の金利状況

住宅ローンまたは、融資には金利の固定期間があります。

固定期間とは、金利の変動がなく返済金額が一定になることです。

大きく分けると、変動金利、固定金利期間選択、全期間固定金利の３種類があります。

フラット35はこの中の全期間固定金利の住宅ローンになります。

例え一般的に金利が上昇しても、フラット35で借りている返済額は増えません。

逆に、一般の金利が下がっても返済額は下がりません。

フラット35で住宅ローンを組む際には、金利が最初から最後まで決められています。

フラット35の金利を決める基準は、民間金融機関は短期プライムレートの影響を受けて金利は変わりますが、フラット35の場合は長期金利に連動して決められます。

長期金利の指標は10年国債金利が代表的で、この指標を基にフラット35の金利は決められています。

フラット35の最新金利は、住宅金融支援機構のHPから確認ができます。

商品タイプごとに変わってくるので、事前に確認下さい。

新機構団信付きの【フラット３５】等の借入金利水準（2020年6月）

<取扱金融機関が提供する金利の範囲と最も多い金利>

【フラット３５】 借入期間：21年以上35年以下

【フラット２０】 借入期間：20年以下

【フラット５０】 借入期間：36年以上50年以下

（注1）【フラット３５】は、借入期間を最長で35年の全期間固定金利型の住宅ローンになります。

【フラット２０】は、【フラット３５】のうち15年以上20年以下の借入期間の場合の名称です。

【フラット５０】は、長期優良住宅の認定を受けた住宅を取得する場合に利用できる、借入期間を最長50年とする全期間固定金利型の住宅ローンとなります。

（注2）掲載している借入金利は、2017年10月1日以後にお申込みのお客さまに適用される新機構団信付きの【フラット３５】・【フラット２０】・【フラット５０】の借入金利です。
加入する団体信用生命保険の種類等によって、借入の金利は変わります。

・新機構団信（デュエット（夫婦連生団信））の場合​には、掲載している借入金利にプラス0.18％が加算されます。

・新３大疾病付機構団信の場合​掲載している借入金利＋0.24％

（注3）健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入されない場合も【フラット３５】・【フラット２０】・【フラット５０】をご利用いただけます。

※住宅金融支援機構【フラット35】サイトより

https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top

メリットとデメリットを解説

フラット35は、全期間固定の為、借りてしまえば返済金額に変動がありません。

変動金利や10年固定の金利よりも、完済までのシミュレーションが組みやすくなります。

その他のメリット、デメリットをお伝えします。

フラット35・35Sのメリット

住宅ローンのフラット35・35Sのメリットは複数あります。

全期間固定金利で金利の上昇による、返済の負担増が無い安心感が一番のメリットになるでしょう。

銀行での変動金利よりも金利は高めですが、フラット35Sを利用すれば、さらに金利が下がります。

それ以外にも下記の事項でメリットがあります。

・個人事業主などでも住宅ローンが組みやすい

・保証料が必要ない

・団体信用生命保険が任意で加入できる

・繰り上げ返済の手数料が無料

上記のようなメリットがあるので、制度を利用する人は非常に多いです。

フラット35・35Sのデメリット

住宅ローンのフラット35・35Sにはもちろんデメリットもあります。

メリットとは逆に、金利が下落した場合でも、他の人の住宅ローンの返済額が少なくなっていても、自身の返済額は変わりません。

また、銀行の住宅ローンの変動金利に比べて、返済額が高くなります。

住宅の金額も何千万円と高額のため、0.何％違うだけで毎月の返済額が数千円から数万円変わってくるケースもあります。

それ以外にも、住宅ローンのフラット35には下記のようなデメリットもあります。

・住宅の技術基準をクリアするために、物件の審査がある

・諸経費は借入できない

・自己資金割合が1割以下だと金利が上がる

・変動金利より金利が高めに設定されている。

住宅ローンのフラットのデメリットは、初期の条件を緩くすると固定金利も高くなり、銀行の住宅ローンの変動金利と比較すると高くなるのが一番のデメリットになるでしょう。

どんな人が検討した方がいいのか？

フラット35を検討した方いい人もいれば、しなくてもいい人もいます。

安心よりも、今後金利の上昇リスクが少ないと感じている人は変動金利で借りる人も非常に多いのが現実です。

中間で10年固定を選ぶ人ももちろんいます。

フラット35を検討した方がいい人

・変動する金利の上昇に不安やストレスを感じる。

・属性が良くない。例えば転職したばかりや個人事業のため収入が安定しないので、金融機関から住宅ローンが組みにくい。

フラット35を検討しなくてもいい人

・支払う金利をなるべく少なくしたいと考える人

・金融機関で、長期での低金利が借りられる人

・住宅ローンを早期に繰り上げ返済する見込みがある人

まとめ

フラット35・35Sは金利上昇に不安を持っている人、金融機関から借りにくい人にはかなり助かる制度になります。

ただし、一般的な金利よりも高くなるので、毎月の返済額は他の金融機関よりも増える可能性があります。

自身の状況や今後の返済計画を考え、複数の金融機関と比較して検討していきましょう。