賃貸物件を借りるときに支払う仲介手数料を入居者の承諾なく上限の1ヶ月分を支払わされたとして、業界大手の不動産会社と入居者が裁判をし、不動産会社が敗訴しました。
判決としては、賃貸での仲介手数料は原則0.5ヶ月分とし、入居者の承諾を事前に得ていないとしています。
賃貸の仲介手数料とは
多くの人が、賃貸を借りる際に支払う仲介手数料は家賃の一か月分と認識していますが、実際は宅地建物取引法および国土交通省では「上限は1ヶ月分で、原則は0.5ヶ月分と定められています」
通常は、大家と入居者の両方から仲介手数料を貰うという意味合いで、それぞれ0.5ヶ月分貰うということになっています。
しかし、近年では大家からは貰わない、もしくは、紹介料、広告料という別の形で報酬を貰って、入居者から1ヶ月分満額を受け取るという不動産会社がたくさんいます。
元付といわれる、不動産屋と折半する場合もあります。
これにメスを入れたのが今回の裁判です。
宅地建物取引業法の賃貸報酬
宅地建物取引業法では下記の通りに記載されています。
宅地建物取引業法 報酬 第四十六条
宅地建物取引業者が宅地、建物の売買、交換、貸借の代理、媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額を超えて報酬を受けてはいけない。
３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示する。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示する。
不動産業者が守るべき、宅地建物取引業法では、決められてなく国土交通大臣が定めた金額です。
国土交通省が定める報酬金額について
国土交通省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」については、以下の通りです。
国土交通省では、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）を定め、宅建業者が宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介を行って受けることができる報酬の上限額を定めています。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地、建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む）の合計額は、当該宅地、 建物の借賃の１月分の1.1倍の金額以内とする。
この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月分の0.55倍に相当する金額以内とする。
解説すると、賃貸の仲介手数料は上限が家賃の1ヶ月分と消費税になりますが、本来は、借主と貸主で折半し、0.5ヶ月分が上限となります。特例として、媒介契約時に依頼者（借主、貸主のどちらか）の承諾を得ている場合は1ヶ月分を貰うことができると書かれています。
なので、今回の判決では、事前に「1ヶ月分の仲介手数料を取りますよ」と承諾を取れている物証がなかった為、敗訴してます。
不動産業界では、暗黙の了解的な部分があり、「賃貸は1ヶ月分仲介手数料がかかるのは当たり前ですよ」といった慣習があります。
今後の賃貸の仲介手数料について
今後、賃貸の仲介手数料が半額になるかというと、そうはならないと考えています。
始めから、「1ヶ月分の仲介手数料を取りますよ」と告知し、承諾書などを取れば国土交通省の通達には沿っている内容になるので、問題は無いです。
入居が見込める人気に物件では、仲介手数料を下げなくても他の希望者がいる場合もあります。
人気のない物件で、契約を決める最後の一言でいえば下がる可能性はあるでしょう。
そもそも、国土交通省の通達も昭和45年と古すぎる内容になる為、今後改正がある可能性もあります。
その他の請求がある場合
事務手数料や契約手数料などで仲介業者が手数料を請求してきた場合、確実に違法行為です。
仲介会社は上限が1か月分の賃料になりますので、これ以上は手数料は取れません。証拠書類と共に、しかるべき対応をしましょう。
仲介手数料が1ヶ月分取れなくなる可能性があるので、上記の様な悪徳業者も出てくる可能性があります。
信頼のできると思われやすい大手不動産会社でも不祥事が起こる時代なので、不動産での売買、賃貸の契約をする前には予備知識をつけておきましょう。
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