隣地同士の仲が悪い、または、隣地が行方不明の場合、確定測量時に境界票（杭）の立ち会い拒否などの理由で押印ができないトラブルがあります。
そうなると、土地を売却できない、銀行から融資が受けられないなどの弊害が出てきます。
また、隣地との境目があやふやで、お互いに境目の位置の認識が違う場合にも使えるのが筆界特定制度です。
ただし、境界票（杭）を設置するためには、結局は隣地側の了承が必要になりますので、あくまでも筆界の位置を法務局が決めるという認識になります。
ただし、筆界特定制度で隣地との筆界が決まれば、融資や売買などが可能になるケースがあります。
筆界と境界とは？
土地の境目を認識するには、筆界と所有権界の二つがあります。
筆界は、土地が登記された時に土地の範囲を区画割する線を指します。
これは所有者間の合意などで変更することはできません。
一般的な境目と思われている境界は、この筆界と同じ意味もありますが、他にも所有権の範囲を決める所有権界という意味合いもあります。
所有権界とは、現地でお互いに現状で占有している境目になります。
この筆界と所有権界は、一致しない場合もあります。
例えば、筆界では曲がりくねった境目ですが、現地の所有権界では直線で塀などを使用して仕切られている場合が一致しない例になります。
確定測量・筆界特定制度とは
筆界は、公図と呼ばれる法務局で発行される線が引かれている図面で各所有者の土地が区割りされています。
その境目が現地では、どこなのかを決めるのが確定測量や筆界特定になります。
現地では、所有地の各角地に境界杭が設置されています。
設置されていない場合は、有資格者の土地家屋調査士に依頼し、隣地と境界票（杭）の位置確認をし、押印を貰い、境界を確定してから票（杭）の設置を行います。
しかし、隣地と仲が悪い、隣地が行方不明になっている場合は、確認作業を行うことも押印を貰うことも難しいでしょう。
これでは自己の所有地が。どこからどこまでが自分の所有地なのか、決まらない状態になってしまいます。
そんな時に使えるのが、筆界特定制度になります。
従来は、境界を決める際には、境界確定訴訟などの裁判を起こすしか方法はありませんでしたが、しかし、裁判を行うのは安くない費用と手間が掛かります。
裁判などは普通の人にとって、なかなか対応が難しいこともあり、より簡易的に問題を解決するために、2006（平成18）年に不動産登記法が改正され、筆界特定制度が作られました。
不動産登記法の範疇なので、窓口は法務局になります。
筆界特定制度のメリット
隣地が境界確定の際に非協力的だった場合、上記でもお伝えしましたが、以前は裁判での解決方法しかありませんでした。
裁判では、判決がでるまで2年ほど時間がかかることもあり、費用、手間、時間がかかってしまいます。
しかし、筆界特定制度の場合は、土地を所有している自身だけで法務局への申請を行うことができます。
不仲、または、行方不明の隣地から協力がいらないので、裁判に比べ手間などがかかりません。
時間も半年から1年と裁判に比べれば半分の期間で解決することができます。
費用に関しては、後述させて頂きますが、土地の価値によって手数料が発生しますが、裁判に比べれば安価になります。
筆界特定制度のデメリット
筆界は申請者の意向を汲むことなく、法務局の調査によって決められます。
申請者が思っていた筆界よりも、大きく変更し、土地の面積が少なくなる場合もあります。
筆界に不満を持ち、申請者もしくは隣地所有者が異論を出しても、法務局での変更はありません。
また、筆界確定後の境界に不満があり、裁判を行う場合ですが、筆界特定制度は法定証拠能力がありません。
しかし、裁判所もこの制度で決められた筆界の信頼性が高い為、判決で変更になる可能性は少ないです。
ただし、裁判で筆界、境界の変更の判決が出た場合は、判決が優先されます。
筆界特定制度の利用方法
この制度の窓口は各地域の管轄法務局になります。
申請した後に、筆界調査委員という専門家が、これを補助する法務局職員とともに，土地の調査や測量などを行い、筆界に関する意見を筆界特定登記官に提出して、筆界特定登記官が、調査や筆界調査委員の意見を踏まえて，筆界を特定していきます。
平均して半年〜1年程で、確定しますが、土地の状況や各法務局での対応期間が異なる為、事前に相談しましょう。
申請方法は、所定の書式に記入の上、土地に関わる資料も併せて申請します。
例えば、売買時の資料や固定資産税の明細、他の隣地との境界立ち合い時の資料など、当該地に関わる情報はなるべく多く提出していきましょう。
外部リンク：法務局 筆界特定申請書書式
また、所有者が複数いる共有名義は、共有者の誰でも、単独で申請可能です。
申請者以外の共有者は関係者扱いとなり、現地立ち合いや資料の提出などは可能となります。
専門家に依頼する場合
一般の方でも、法務局に申請ができますが、申請用紙や法務局のやり取りには専門性が含まれます。ご自身で手続きをすることに不安がある方は専門家に依頼することもできます。
依頼できる有資格者は以下の通りです。
・土地家屋調査士
・弁護士
・簡易訴訟代理等関係業務を行うことにつき認定を受けた司法書士
司法書士は対象土地の価格の合計額の2分の1に100分の5を乗じた額が140万円を超えない場合が可能になります。つまり、評価額が5,600万円以下の土地になります。
筆界特定の申請手数料
手数料は、土地の固定資産税の価格額によって変動することに、注意が必要です。
固定資産税の評価証明書や課税明細書などで金額の把握ができますので、参考にして下さい。
ただし、固定資産税評価額は宅地や農地などの減額される前の評価額が基準となります。
課税標準額ではないのでご注意下さい。
下記で手数料の一覧をお伝えします。
| 土地の合計価格 | 手数料 |
| 0〜4,000,000円 | 800円 |
| 4,000,001円〜8,000,000円 | 1,600円 |
| 8,000,001円〜12,000,000円 | 2,400円 |
| 12,000,001〜16,000,000円 | 3,200円 |
| 16,000,001〜20,000,000円 | 4,000円 |
| 20,000,001〜24,000,000円 | 4,800円 |
| 24,000,001〜28,000,000円 | 5,600円 |
| 28,000,001〜32,000,000円 | 6,400円 |
| 32,000,001〜36,000,000円 | 7,200円 |
| 36,000,001〜40,000,000円 | 8,000円 |
| 40,000,001〜48,000,000円 | 8,800円 |
| 48,000,001〜56,000,000円 | 9,600円 |
| 56,000,001〜64,000,000円 | 10,400円 |
| 64,000,001〜72,000,000円 | 11,200円 |
| 72,000,001〜80,000,000円 | 12,000円 |
| 80,000,001〜88,000,000円 | 12,800円 |
| 88,000,001〜96,000,000円 | 13,600円 |
| 96,000,001〜104,000,000円 | 14,400円 |
手数料だけでなく、現地で測量をする実費の請求などもあります。
一般的には数十万円程度の費用になりますが、地域や土地の状態によって金額は大きく変わります。
専門家に代理申請を依頼した場合も費用が掛かりますので、ご注意下さい。
境界票（杭）
筆界特定制度は、土地の所有権界を確定する訳ではないので、筆界が確定したからといって境界票（杭）を隣地の承諾無しに設置することはできません。
境界票（杭）は隣地との、合意の上設置する必要があります。
隣地の承諾が得られない中で、どうしても、境界票（杭）の設置が必要なのであれば境界確定訴訟をする必要があります。
この場合は、筆界特定制度は使わずに初期から境界確定訴訟をすることをお勧めします。
隣地の協力が一切ない場合
筆界特定制度を申請した場合、隣地所有者に法務から筆界特定の申請がされた事のお知らせが届きます。
不動産登記法第136条第1項では、隣地所有者や申請者などに現地での立ち会いをする機会を与えることが義務付けられています。
当該地の測量や現地調査が最も重要となり、申請者および隣地所有者にとっても一番に気になる点でもあります。
立ち会いの際に、特定すべき筆界の提示がある為、お互いの主張や現在までの使用状況を伝え参考になる資料などがあれば改めて提出をします。
もし隣地所有者の立ち会いがない場合も、測量と現地調査は行われます。
筆界特定の確認方法
筆界特定が完了すると、土地の登記簿謄本の表題部に「令和○年○月○日筆界特定（手続番号令和○年○月○日第○号）」と記載されます。
法務局やインターネットで登記簿謄本を取得すれば、誰でも閲覧できる状態になります。
これは、該当地の登記記録を閲覧することにより、該当地について筆界特定がされた事を公にして、筆界特定手続記録を参照して内容を知ることができるようにしています。
また、分筆する場合と合筆する場合も上記記載内容は変更後も残ります。
筆界特定制度 まとめ
筆界特定制度は、裁判よりも安価で期間も短いためおすすめですが、境界票（杭）が設置できないなどの大きなデメリットもあります。
かといって、裁判をするには大変な労力と費用がかかります。
A D Rも話し合いができる状態であれば、二つよりもメリットは大きいですが、そもそも、話し合いができる状態であれば上記にあげた制度を使わずに解決していくことも難しくないかもしれません。
一番の方法は、やはり隣地とは不仲にならないのが良策でしょう。
どの制度を利用しても、手間はかかります。
もし不仲なのであれば、手土産を持って挨拶に行くのも一つの方法かもしれません。
隣地側が変わった人や行方不明の場合は、まずは費用が比較的安価な筆界特定制度を使い、先方に告知をすれば意外に問題なく解決する場合もあります。
確定測量ができない場合などは、不動産屋や土地家屋調査士に任せっきりになることなく、筆界特定制度、A D Rの可能性を両者に伝え、少しでも解決の手助けをする様に声かけをしましょう。
専門家であっても、問題になった土地に関わらないようにする人もいますので気を付けましょう。
どうしても、境界票（杭）を設置する必要がある人は下記記事を参考にして下さい。
コメント