借地権は、簡単に説明すると土地を持っている地主さんから土地を借りて、自己所有の建物を建てることをいいます。
ただし、駐車場や資材置き場は、借地権に該当せずに別の権利関係になります。
借地権には、賃借権と地上権の2つがあります。
賃借権は、他人に建物の所有権を変更する際は地主の承諾が必要になります。
地上権は、譲渡や転貸は自由に選択することができます。
個人で借地の契約をしている人の多くは、賃借権になります。
借地権の種類とは
一般的に言われている借地権は年代別で2つにわけられます。
旧・借地法と1992年8月1日以降の現在の新・借地借家法があります。
旧借地法は借地人の権利が非常に強く、契約期間が自動更新になり、立ち退きが難しいなど地主に不利な法律になります。
新借地借家法では、期間を契約当初に決めている定期借地権もあり、地主に対してもほぼ対等になってます。
旧借地法適用の場合
契約期間は決まっていますが、大体のケースで自動更新になるので、いつまででも借家人（建物所有者）が借り続けていきます。
契約の期間は、木造の場合は存続期間30年（最低20年）で更新後の期間は20年になります。
鉄骨造や鉄筋コンクリートなどの強固なものは60年（最低30年）、更新後の期間は30年になっていますが、更新期間に地主から更新をしないなどの請求は出来ますが、拒否されればお終いです。
新借地借家法の場合
新借地借家法は全部で5つになります。
大別した場合には、2つで普通借地権と定期借地権があります。
普通借地権
普通借地権は契約当初に期間を決めて、更新の有無で続けることができ、借地関係を続けることができます。
期間は構造に関係なく初めは30年間であり、双方合意の更新は1回目は20年、それ以後は10年更新です。
定期借地権 （一般定期借地権）
定期借地権付き戸建てや定期借地権付きマンションなどの住宅用地として借地権を適用するケースです。
契約期間は50年以上になり、契約の更新はなく、契約が終わったら、建物を解体して更地にしてから地主に返還することになります。
事業用定期借地権
事業用で、例えば、店舗や商業施設等で借地契約をする際に使います。
契約期間は、10年以上から50年未満になります。
契約終了後は原則、解体更地にて地主に返還します。
また、借りている事業者が倒産をしてしまったら、そのまま返還される可能性が高いです。
建物譲渡特約付借地権
借地で土地を貸し、借家人が実費で建物を建てることは他の借地借家契約と同じですが、契約が終わった時に地主が建物の権利を購入する事を条件にした契約になります。
契約期間は、原則30年以上になります。
一時使用の借地権
一時使用には、工事用の仮設事務所、プレハブなどで短期間の間で土地を借りる契約になります。
借地権付き建物の減価償却
借地権付き建物を事業目的で買った際には、減価償却の計算が変わります。
借地権付き建物は、土地に関しては借りているだけになるため売買代金の全額が建物価格になり、減価償却の対象と思われがちですが、実は違います。
購入金額の中には、借地権の取得時に別途費用が発生しています。
・借地権の賃料
・名義を変える承諾料
・土地の造成費など
これらの金額を控除した残りで、減価償却を計算する必要があります。
承諾料や借地に関する手数料は下記記事で詳しく説明しておりますので参考にしてください。
借地権のメリットは何か？
土地の固定資産税、都市計画税の負担が無い。
借地法（旧法）の場合、法律上では借家人が立ち退かない限り借り続けられます。
当該借地の場所が利便性や立地条件が良い場合が多いです。
借地で住宅を建てるか購入する際には、土地の部分の金額が不必要なため安価に購入できる。
借地権のデメリットは何か？
借地でのデメリットはいくつかあります。
・毎月、地代の負担がある。
・契約の更新時に更新料がかかる場合がある。
・建物を他人に譲渡する際には地主の承諾がいる（譲渡承諾料を求められる場合もあり）。
・借地権を第三者に譲渡する際にはかなり買い叩かれる、もしくは、売却できない可能性が高いです。
・銀行融資を受けにくいこともあり、借地権は、土地の評価をすることができないので、建物だけの担保評価になります。
なので、銀行の審査も厳しくなります。
・リフォームなどの改修をするには、地主の承諾を取らなければいけません。
建物をリフォームなど手を加える場合には、基本的には地主の許可がいるケースがほとんどです。
通常、リフォームの規模次第では、地主に承諾料などの支払いが必要になります。
借地権の建物所有者が持つ権利
地主が土地を他人に譲り渡した際も、今後の借地権には変更はないです。
土地が他人に譲渡された場合でも、建物が建っており、借地人の登記がされていれば権利がなくなることはありません。
注意点として、法務局で管理している建物の登記名義人と借地権の名義人が異なる人のケースでは対抗要件にならず、権利が守られないので立ち退きを拒否するのが困難になる可能性が高くなります。
なので、同じ名義か事前に確認はしておきましょう。
また、建物が災害や家事などで滅失した際は、建物が無くなってから2年間は建物があったことを示すために、滅失した日付と建物を建て替えることを、誰でも分かる様に立て札などで掲示し続けることが必要です。
地主に無断で建築した場合には？
更地など建物を建てない賃貸借で土地を貸しており、賃借人が無断で建物を建てていたケースでは、建物の撤去を請求できますが、仮に、この建築に対して地主が気づいていて、無断建築を放置していた際には、法的な見解として、認知したとみなされてしまう可能性が高くなります。
借地権が発生し、更地の賃貸借でなく、もっと厄介な借地権になってしまうので、見つけた場合は撤去、もしくは、専門家に相談をしましょう。
まとめ
新しく借地権契約をする個人の人は非常に減っています。ほとんどの方が旧借家法になります。
借地権は相続ができますので、引き続き借地で建物を相続で受け継ぐ方は一定数います。
駅近などの好立地が多いので、立ち退く必要がないからです。
借りている人も、地主も自身の土地や建物がどの借地契約になるのかを把握しておく事で、いらない揉め事にならないのでしっかり確認する事をお勧めします。
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