不動産の事故物件と言っても、様々な状況があります。
事故物件の告知義務の範囲は実は法律で決まってなく、とても曖昧な内容になります。
事件や事故が原因で、前の入居者、所有者がその該当部屋で亡くなってしまった場合は事故物件の取扱になります。
ただし、不動産で死亡があった場合の全てで、その取り扱いになるかというと実は違います。
事故物件の判断基準と告知は曖昧
事故物件は、通常の人が嫌悪する形で亡くなった場所を指します。
人が亡くなった原因としては、殺人、自殺、自然死の3種類で分けられます。
酷い殺人事件に巻き込まれて亡くなった、または、自殺をした場合であれば確実に事故物件扱いになりますが、寿命や病死して直ぐに発見された場合は、不動産ではほとんどが事故物件にはなりません。
人が亡くなった場合に、一般的に問題がある様な死因に対して事故物件と呼ばれる様になります。
不動産会社が守らなくてはいけない法律の宅建業法では、心理的瑕疵については不動産会社は明確に取引相手に伝える義務が定められています。
つまり、事前に知っていた場合にその不動産の取引しなかった事実を隠していた場合、調べきれていなかった場合には、相手方、または仲介している不動産会社に損害賠償請求ができるように決められています。
しかし、その告知する義務も範囲が曖昧になっています。
いつまで告知すればいいのか定まっていないため、賃貸では特に「別の入居者が一度入居すれば告知しない」「数年したら告知しない」などの不動産会社によって告知する期間はまちまちです。
「社員を一度入居させて、1ヶ月ほどで退去させ」、事故物件ではないと貸し出す会社もいます。
売買であっても、結局は売主が知らない場合や伝え忘れている場合は告知できない場合もあります。
全ての物件を近隣に聞き込み調査をして売買しているわけではないので、昔の事は忘れ去られる場合があります。
心理的瑕疵と嫌悪物件
暴力団事務所や新興宗教、臭気、騒音が近くにあるなどの物件も心理的瑕疵になり、事故物件と同様に扱われます。
嫌悪物件については、下記記事を参考にして下さい。
事故物件の判断方法
前述しましたが、管理会社、不動産会社、所有者が事故物件だと知らない場合もあります。
売買でオーナーが変わったなどで、引き継ぎが上手くいっていない場合などはよくある問題になります。
もちろん一度他の人が入居した場合は告知しない場合もありますので、下記の見分ける方法を見て疑ってかかってください。
家賃が近隣や隣の部屋よりも安い
家賃が安い物件は何かしらの問題があって安いです。
心理的瑕疵である事故物件だけでなく、近くに問題のある人がいる。
もしかしたら、別の部屋に事故物件があって全体的に家賃を下げている場合もあります。
不動産会社に問い合わせをしてみましょう。
家賃を下げている場合は、問題を把握しています。
一部だけリフォームされている
リフォームはほとんどの場合、全体的に行うケースが多いです。
一部だけ、綺麗にしてあるなどの不自然な場合は疑った方がいいでしょう。
前の人が一部分だけ汚している場合もありますので、全てが事故物件に繋がりませんが、しっかりと原因は知っておいた方が得策です。
物件の名前が変わっている
事故物件になった場合、インターネット上に物件名が記載される場合があります。
その対策として、物件名称を変えて入居募集をする大家もいるので、名前を掲げている名称板が新しい場合は理由を確認しましょう。
売買で所有者が変わった際も、変える場合もあります。
事故物件検索サイトで確認する
インターネットでは、地名や物件名を入れて事故物件と検索すれば、どんな事件があったのかを教えてくれるサイトがあります。
有名なのは事故物件公示サイトで大島てるさんが運営しているサイトです。
ただし、あくまでもネット上で不特定多数の人が運営するサイトもあるので、実際は事故物件ではない場合もあるのでご注意ください。
事故物件は、稀にある物件なのでほとんどの物件が該当しません。
あまり事故物件だけに焦点を当てていると、いい物件を逃す可能性が高いので、万が一に備えて事前知識を入れておいて、疑問に思った事や違和感がすることはしっかりと質問をすることさえしていれば問題はありません。
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