相続で不動産を引き継いだけれども、必要がなく売却を検討する人も少なからずいます。
また、相続財産が上手く分けれない、相続税が考えていたよりも高額になっている。
そんな、争続問題や納税が出来ずに困ってしまう人もいます。
この様なケースでは、土地を売却する事で解決する事が多いですが、相続不動産を売却する時に気を付ける事と注意点があるのでお伝えしていきます。
遺産分割協議
相続人が何人かいる際には、全ての相続人の同意を得て財産を分けなければいけません。
つまり、被相続人が亡くなった時点で、不動産は相続人達の共有の不動産になっているという事です。
通常は、遺産分割協議を行って、それぞれの不動産をどの相続人に分けるのか決めていきますが、遺産分割協議前に売却をしたいケースでは、全ての相続人の承諾をとっていれば売却が出来ます。
誰か1人に対して、売却を委任する委任状に実印で押印し、印鑑証明証を添付すれば売却が可能になります。
もちろん、相続人が誰かわかる様に被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本と相続人の戸籍謄本も必要です。
相続不動産の売却時の譲渡税
相続不動産を売却しても、譲渡税が掛かります。
さらに相続した財産という事で相続税の対象でもあります。
譲渡税は、所得税と住民税で売却した翌年の確定申告で申告する必要があります。
相続税では、被相続人が亡くなってから10カ月以内に申告する必要があります。
この二つを納税して際に、税金だけ支払って手元にお金が全く残らない事もあります。
そんな事をなるべく避ける為に、相続不動産は相続開始から10カ月後の翌日から3年以内であれば、売却した際の譲渡税に対しての軽減措置があります。
相続不動産の軽減措置
相続した不動産を相続発生後の3年と10カ月以内に売却をした際には、譲渡税の軽減を受ける事が出来ます。
これは相続時の取得費加算制度呼ばれる制度で、相続税と譲渡税の二重課税を防ぐ為に作られています。
相続税を納税している際に、当該売却不動産に課税されていた相続税を取得費として、経費に計上する事が出来ます。
全体で、1,000万円の相続税が課税されていて、当該売却不動産の相続税の割合が300万円分だった場合には、その300万円が取得費として経費にする事が出来ます。
譲渡税から直接引かれる訳では無いので、そこまで大きな効果はないですが、無いよりかはあった方が断然良い制度になっています。
また、被相続人が住んでいたマイホームなどを売却する場合には、居住用財産の3000万円控除が使える可能性が高いので、この制度も把握おくと良いでしょう。
下記の記事で詳しく解説していますので、ご参考にして下さい。
相続不動産を売却する時に気を付けるポイント
相続不動産で最も気を付けるポイントは、前述もしていますが、相続発生後からは、相続人達の共有物になる事です。
もちろん、分割協議を行い相続登記を完了後に売却するのが一番ですが、すぐに売却をしたい場合には、他の相続人と委任状を貰って売却をする事が出来ます。
しかし、相続する不動産の登記簿謄本の名義には、気を付けた方が良いでしょう。
亡くなった被相続人の名義であれば問題は無いですが、この名義がさらに前の人の名義だった場合には、その時の分割協議書が無ければ、新たに現在登記簿謄本に記載がされている人の全ての相続人から実印と印鑑証明証を貰わなくてはいけません。
相続人は代が変わる毎に、人数も増え、居場所も広範囲になっていきます。
いざ、売却しようとした時に、数代前の名義のままだったケースでは、100人の相続人から印鑑を貰わ無ければいけなくなり、何人かはゴネる人や日本にいない人もいて、解決するのに数年が必要になった事例も過去にあります。
相続人に支払う印鑑代も1件で1万円～で揉めている人には数十万円も支払っているケースもあります。
こんな事が起こらない様に相続登記をまだしていない人は早めに解決していくのが良いでしょう。
もう一つの気をつけるポイントとしては、不動産の売却を依頼する不動産会社です。
この売却を依頼する不動産会社は一つの会社に依頼するよりも数多くの不動産会社に依頼をする事が好ましいです。
各不動産会社によって、販売先や買主の情報を持っているかが異なる為、結果的に売却する金額が大きく変わるケースが多々あります。
1社に頼むよりも、平均で1.2倍から1.5倍ほど高く売却出来る可能性があります。
不動産会社も1社だけの依頼だったケースだと、知っている買主にしか情報を与えない可能性があるので、安く買い叩かれる事もあるので気を付けましょう。
まとめ
相続不動産の売却は、共有になっているという事を念頭に置いて売却を進めましょう。
また、現在の名義に問題が無いかも大切です。
権利書を持っているから安心だとは限りません。
むしろ権利書が無くても売却は出来ます。
大切なのは、誰が登記簿謄本に記載されていて、誰に権利があるのかが大切です。
不動産は持ち運べる物では無いので、権利関係がしっかりと記載されて、法律で権利を引き継げる人も決まっています。
しっかりと事前に確認していきましょう。
また、不動産会社も1社だけでなく複数の不動産会社に依頼をする事で、少しでも高く売却出来る様に努力する事が大切です。
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